住房公积金使用效率低下理由与对策

摘要：随着住房公积金滚存余额的不断增大，如何保证职工个人缴存的住房公积金安全、保值、增值，是当今面临的一个重大不足。因此，探讨如何加强住房公积金财务管理，是住房公积金管理工作的重要部分。本文主要浅析浅析了我国住房公积金使用的近况以及使用效率低下的理由，最后提出了提高住房公积金使用效率的对策。
关键词：住房公积金 使用效率 对策

一、我国住房公积金使用的近况

公积金被称为百姓的“安居钱”。住房公积金作为一种长期住房储金，是职工每月从自己微薄的工资袋里拿出来的钱，自然希望有人能管好它，在保值的同时获得增值或者得到一种金融便利。低利率是住房公积金贷款最大的优点，住房公积金贷款利率目前执行的是：1 至 5 年月利率 3.3‰，年利率 3.96%；6 至 30 年月利率 3.675‰，年利率 4.41%。这两种利率均比商业性个人住房按揭贷款利率低一个多百分点。以贷款 10 万元贷 20 年为例，使用公积金贷款将比商业贷款少付约1.45 万元的利息。在当前许多地方让百姓咋舌的房价面前，理应不愁贷不出去、不愁没人来贷。
但根据央行 2004 年《中国房地产金融报告》，2004 年底和 2005 年第 1 季度个人住房公积金货款分别为 2096.2 亿元和 2223.5 亿元，同比增长 42.5%和 38.8%。但是，同期住房公积金贷款余额分别占房地产贷款余额和居民个人购房贷款余额的比重很小。这说明同期个人住房的增长主要依赖于商业贷款，个人住房公积金的作用小于商业房贷的作用。
截至 2004 年末，除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金 2086.3 亿元，占缴存余额的比例为 4

2.6%。资金闲置已成为普遍现象。大量资金沉淀，没有发挥效益，这是资源的浪费。

二、我国住房公积金使用效率低下的理由浅析浅析

住房公积金为何有如此巨额的资金闲置呢？理由是多方面的：

(一)银行对住房公积金的发放呈消极态度

沉淀于银行的资金，事实上为银行占用（据统计，全国四大商业银行的平均筹资成本占营运资本金的4.5－5.5%，2002年国家建设部规定住房公积金的沉淀部分的年利率为 1.89%，远远低于普通储蓄利率，据统计，全国四大国有银行的平均筹资成本占营运资本金的4.5%－5.5%，比公积金利率高2.61%－3.61%，这就是说沉淀在商业银行的住房公积金越多对商业银行就越有利，这使得各个商业银行对发放住房公积金贷款一直持消极的态度），或为他人谋利，由银行操作沉淀公积金，这使得许多职工没有享受此项制度带来的福利优惠，利益受到了损失，也使公积金制度没有充分发挥其政策扶持性。

(二)手续繁琐、审批时间长

管理中心设置强制性服务，贷款条件多、程序繁杂，让许多前来贷款业务的人烦不胜烦。一些地方房产管理部门在房产抵押、评估等业务时设置障碍较多，公积金管理中心个人住房贷款余额及规模受到较大限制。因为要求资金周转速度快，而公积金贷款审批时间长、程序复杂，因此开发商对住房公积金贷款也是不太感兴趣。许多楼盘在出售时，要让客户自行相关手续，让许多公积金贷款购房人明显感觉到受“冷落”。

(三)低缴存率降低职工的购房能力

《条例》规定：“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例。”目前全国大部分城市将住房公积金缴存比例提高到职工工资收入的5％，部分城市达到8－10％；据不完全统计，我国居民住房消费占家庭收入的比例约为12%，而我国目前普遍实施的5－10%的住房公积金缴存率明显低于该比例。根据社会经济发展趋势，居民住房消费占家庭收入的比例是随着家庭收入的增加而增加的，不同阶层、不同地区其收入中用于住房消费的比例也应不同，但公积金这种缺乏灵活调控机制的单一缴交率，使得在不同地区之间、不同经济状况的年份中、不同竞争条件的企业中及单位和职工之间的缴交比例等方面均缺乏调控余地。面对不断攀升的房价，这种低缴存率对比房价也只是杯水车薪，使得住房公积金对购房的补贴效果大打折扣。

(四)存在重管理，轻经营思想

《住房公积金管理条例》中规定，住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立事业单位，《条例》中指出，住房公积金的管理实行委员会决策、中心运作、银行存储、财政监督的原则。按照以上的指导思想，我国住房公积金制度长期以来处于偏重于行政管理，注重资金的归集，现在全国缴交的公积金数额已经相当庞大，而且随着执行力度的加强，缴交的数额也不断的增加。但住房公积金的保值、增值及其合理运用的重要课题却一直被忽略。中心由于没有成本效益观念和经营渠道，而只能依靠被动吸储，消极融资。在内部管理上也因缺乏竞争机制和目标模式造成人浮于事，作风涣散，特别是缺乏专职人员，会使住房公积金现在的服务不善，在公众中的信誉和形象都受到损伤，这些都已经直接威胁到中心的存活。

三、提高住房公积金使用效率的对策

(一)调整信贷政策

住房公积金作为一项长期互助储蓄基金，其信贷政策不仅对居民的收入分配产生影响，同时也影响着资金的使用效率及长期融资的功能。我们应该从其他国家的先进经验中，探索出符合本国实行的信贷政策，以提高公积金的使用率。
首先，纵观经济发达国家及地区，个人住房贷款的期限一般都比较长。其次，从各国政府干预住房融资情况看，主要做法有四：一是免税。例如美国政府规定个人收入用于购房支出的免收个人所得税，所借贷款也免收个人所得税；二是贴息。银行以低于市场水平的利率为购房者提供贷款，利息差额由政府补偿；三是为贷款购房者提供保障，如上面提到的抵押贷款金融机构；四是对住房储蓄予以奖励。如德国政府规定，住房储蓄存款可以从国家那里得到奖金，能获取奖励的最低存款额为 8000 马克，最低存款期限为 7 年，奖励系数为 25％。相比之下，我国的住房公积金在资金使用中，急功近利，片面追求贷款的规模，对借款人的支付能力给予了过分的关注。在这种安排下，收入高、支付能力强的居民可优先得到贷款，或得到大额贷款。但是，人们往往忽视了，恰恰是这部分储户对动员资金支持住房金融发展的贡献最小。因此，我国的住房公积金应根据居民不同的需求，设计不同利率、优惠政策的储蓄品种，尽可能保护所有（贷款、不贷款）职工的利益。

(二)不断提高住房公积金贷款发放水平

1、要强化竞争和服务意识，主动占领个贷市场。目前，住房公积金贷款与商业银行贷款相比，除了利率优劣外，其他方面没有优势，甚至劣势。因此，住房公积金管理中心要加大宣传力度，改善服务态度，提高服务质量。
2、要强化创新意识，不断提高管理水平。在目前委托贷款模式下，提高住房公积金使用率加快公积金周转使用与受托银行的经营目标相矛盾，所以受托银行积极性不高，责任心不强甚至不负责任。针定这种情况，管理中心可以与银行重新进行业务分工，个人贷款的主要业务工作，包括受理申请、审查、审批、档案管理、合同和票据、划款等全部由管理中心负责，受托银行只负责按规定划转贷款和收存个人还款两项工作，从而实现住房公积金贷款的自主化管理。

(三)简化手续

要简化贷款手续，规范业务流程和审贷制度，减少审批环节，各个部门和环节之间应该通过联网，实现资源共享，信息沟通，减少申请携带大量证明材料，来回奔波的辛苦，为申请贷款人员提供更为便捷优质的服务，方便职工贷款；要取消各种不合理收费和限制，扩大发放量，要考虑向中低收入家庭倾斜，减轻借款人负担；有关部门要增强服务意识，提高服务质量，加强宣传，主动与开发企业合作，以对人民群众的高度负责的态度，处理好规范管理与业务创新的关系，提高住房公积金运营效率和服务水平。

(四)实现住房公积金保值增值

住房公积金制度不仅对于改善城镇居民住房起着重要作用，不能起到增加职工收入、退休金，和为政府建设廉租房筹集资金的作用。因此，对于它的增值作用就显得格外重要。推行住房抵押贷款证券化可以在一定程度上推动房地产业健康发展，化解金融风险。抵押贷款证券化操作模式抵押贷款证券化在操作上主要有三种模式：第一种是发放抵押贷款的银行自己设立一个特殊机构，把抵押贷款转移给这个特殊机构，由它以转移来的抵押贷款所产生的流为基础，在资本市场上发行债券筹集资金。第二种是政府设立专门机构，负责向银行发行的抵押证券提供担保。这个机构只负责担保，抵押贷款的收购、抵押证券的发行等由银行自己承担。第三种是政府设立专门机构，收购银行发放的抵押贷款，并以所收购的抵押贷款所产生的流为基础，自己在资本市场上发行证券，银行仅收取发放抵押贷款的手续费。
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