MLS模式与规范房地产市场研究

【摘要】：随着房地产业的发展,房地产市场也随之兴起。经过30多年的发展,房地产行业已经成了整个房地产行业产业链中不可或缺的一个重要环节。而房地产服务的不规范,以及由此而产生的种种乱象,已经使房地产服务成为一个让人离不开而又不敢恭维的行业。房地产行业中存在的败德行为、恶性竞争等不规范行为严重损害了消费者的利益,也毁坏了房地产行业的形象。同时也危及到整个住房二级市场的健康发展。因此,对房地产市场进行规范、整合已经成为一个亟待解决的问题。本文立足于我国房地产经纪行业自身发展的状况,探寻了市场上存在种种乱象的原因。本文试图论证通过借鉴国外成功经验,建立并完善MLS模式,建立公开、透明的存量房屋资源信息系统,可以起到规范服务,整合市场资源、进而盘活住房二级市场的作用。本文通过建立模型分析得出的主要结论是,与非MLS模式相比,MLS模式的会员审核机制、惩罚监督机制以及信息共享机制缓解了房地产市场的败德行为；MLS模式的独家、联合销售、佣金共享机制则缓和了房地产市场的恶性竞争,从而对规避房地产市场的乱象,规范房地产市场,引导房地产市场的健康发展起到了重要作用。【关键词】：房地产市场MLS模式败德行为恶性竞争本文由会计论文网http://www.328TibEt.cn整理提供。摘要5-6Abstract6-91 绪论9-151.1 研究问题的提出9-101.2 本文研究的目的和意义10-111.2.1 研究的目的101.2.2 研究意义10-111.3 相关文献综述11-141.4 本文的研究思路和方法14-152 房地产市场乱象与MLS模式分析15-212.1 房地产市场道德风险问题与MLS模式分析15-172.1.1 房地产市场败德行为的现实原因分析15-162.1.2 MLS模式规避经纪人败德行为的理论分析16-172.2 房地产市场恶性竞争问题与MLS模式分析17-192.2.1 房地产市场恶性竞争的现实原因分析17-182.2.2 MLS模式缓和经纪人恶性竞争的理论分析18-192.3 本章小结19-213.MLS模式规避经纪人败德行为的博弈模型分析21-383.1 非MLS模式下经纪人行为的博弈模型分析21-283.1.1 博弈类型描述21-223.1.2 混合战略纳什均衡模型下经纪人的败德行为22-243.1.3 混合战略纳什均衡模型下委托人的监督行为24-253.1.4 结合现实市场的分析25-283.2 MLS模式下经纪人行为的博弈模型分析28-363.2.1 动态委托模型下经纪人败德行为分析28-313.2.2 动态委托模型下委托人监督行为分析31-333.2.3 结合国外现实市场的分析33-363.3 对非MLS和MLS模式下经纪人败德行为的比较分析36-384.MLS模式抑制经纪人恶性竞争的模型分析38-504.1 模型描述38-394.1.1 相关参与主体选择及数据说明38-394.1.2 构建经纪人行为的二阶段模型394.2 第二阶段模型中经纪人行为分析39-464.2.1 匹配阶段经纪人的利益函数分析39-434.2.2 第二阶段最佳的佣金分配模式分析43-464.3 第一阶段中经纪人行为分析46-494.4 本章小结49-505.完善MLS系统，规范房地产市场的建议50-565.1 成立联盟，构建MLS系统50-515.2 构建经纪人信誉系统51-545.3 成立风险基金，完善补偿机制54-566.结论与展望56-586.1 本文的主要结论56-576.2 本文的研究展望57-58附录58-59参考文献59-61致谢61 附：参考文献1王庆富;;我国房地产业的发展方向[J];中外房地产导报;2002年22期2喜荣;国外房地产行业的现状及特点[J];经纪人;2003年09期3一叶,禾子;采撷阳光铸就辉煌——江苏首佳房地产有限公司董事长王一见访谈录[J];江南论坛;2004年10期4潘永平;区俊文一位富有人文精神的房地产商[J];港澳经济;1999年07期5王鹏,陈心想;网络经济中房地产服务业的发展趋向[J];中国房地产;2001年04期6卢胜;浅论房地产在住房二级市场中的作用[J];重庆工学院学报;2003年05期7;2004年度浙江省诚信房地产先进企业名单[J];楼市;2005年S1期8;桂强芳:房地产的教父[J];中外房地产导报;2005年Z3期9刘晓丽;;对房地产诚信问题的探讨[J];管理科学文摘;2005年11期10王锫;房地产服务收费秦地有章法[J];与市场;1995年10期