怎样写论房地产市场调控中与地方政府博弈
本站原创 ：过高的房价，政府一直都想采取措施打压，但政策的实际执行效果却不尽如人意。其理由是与地方政府在利益上冲突，使得的政策在地方的贯彻落实。浅析【会计论文】房地产市场调控中与地方政府利益的对立与统
一、
从2003年开始，的房地产市场了持续的繁荣时期，房价不断地攀升，为稳定房地产市场，不断出台政策措施调控。但的调控政策似乎起到多大的效果，反而每次政策的出台都会刺激房价的一次上涨。政府对房地产市场调控政策为何一直预期的效果？究其理由政策的执行效果不理想。
政府大的政策调控方向，而地方政府负责政策的实际执行，若地方与政府之间在利益关系上展开博弈，的政策又怎能达到预期效果呢？自1994年分税制革新以来，关于与地方政府在财权和事权之间的博弈就一直是学术界讨论的热点（王国生，2001；陈抗等，2002；庞明川，2004[3]），而的房地产调控政策执行，让学者们开始从与地方博弈的角度浅析【会计论文】。杨柏国（2010）[4]房地产调控政策的失灵是与地方政府之间的反复博弈的，余建源（2009）[5]则与地方在房地产市场上的短期利益与长远利益整合是导致二者展开博弈的因素。也有学者从“利益集团”的视角研究，杨帆和卢周来（2010）[6]从三种地方政府属性假说来探讨了地方与、房地产企业之间的博弈【会计论文】，张振华（2011）[7]地方官员的寻租和土地财政的路径依赖导致地方对政策的抵触。在的困境的策略会计专业论文上，夏斌（2010）[8]房地产市场的调控必须要有多部门、多政策的配合，要有税收金融政策、民间投资政策等诸多政策的搭配才能奏效；韩蓓和蒋东生（2011）[9]革新我国的财税制度，降低地方政府对房地产业收入的依赖性，尤其是摆脱土地财政的“路径依赖”，这样才能更好地协调地方政府与政府的利益。
房地产市场调控政策的执行涉及多方的利益博弈，将以与地方政府的利益关系的对立统一为出发点，浅析【会计论文】为何会在政策执行上博弈，并建立纳什均衡博弈模型对与地方政府的博弈浅析【会计论文】，求得均衡解，探求调控政策执行的解决方案。
政府要着眼于全国整体经济利益的最大化、社会整体福利待遇的提高各地方经济社会的协调发展。因此，面对房价趋于过热时要坚决打压，避开房市的泡沫过大导致的买房负担过重；在房价低迷时要扶持，防止房市的低迷导致整个国民经济的发展减速。不论从哪种角度看，政府都对房地产市场加大调控力度，防止房地产行业的非理性增长。而在以GDP为政绩衡量标准的体制下，地方政府官员会房地产市场的非理性繁荣来大幅拉动地区经济发展，创造出任期内的出色政绩。，1994年实行分税制以来，地方的财政收入来源减少了不少，财政压力。但房地产税、城市土地使用税、契税等房地产行业的税收都属于地方，推动房地产市场的繁荣，提高税收收入，高房价带动的高土地出让金也属于地方，因而地方政府在降低房价的调控动力，反而倾向于房地产市场的持续虚假繁荣。同时，地方政府出于自身利益的考虑而与地方利益集团合谋，给予优惠政策，抵消掉了调控政策的效用。
与地方政府经济的差异导致在房地产市场调控利益形成对立关系，尤其是对房地产市场过热时，倾向于打压，而地方却倾向于维持，形成地方政令执行力度不统一的尴尬局面。从表1，除了为避开2008年金融危机经济衰退而采取的刺激措施以外，近几年对房地产市场一直采取紧缩性的措施，尤其是2010年和2011年。频频亮出严厉的组合拳调控，但图1所的地方的商品房平均售价却一直持续攀升[ 在以北京、上海、天津和重庆四个直辖市为代表来地方的房价。]，这与政策的执行效果大相径庭。
，全国各地在科学发展观的指导下，全面建设社会主义和谐社会。商品房过高的让大量的购房者止步，“居者有其屋”计划大大受挫。全国各城镇的中低收入者及进城务工的农村劳动力买不起房，甚 【论文格式范文】 至有的人连租房的费用都承担不起，这些人所处的居住环境很差，对于城市的融入，对城市缺乏感情。恶劣的生活环境和沉重的工作负担，使得的幸福感极低，如不采取措施改善的存活，极易造成社会的不稳定。所采取的调控政策如：规范房地产交易、调整住房供应结构，加大经济适用房和廉租房建设力度、严格土地管理、加强税收和信贷管理等等，目的要保证居民有房住、保证耕地红线碰、保证行业的发展要稳定持久，这对于地方政府来说同样。地方经济要发展，民生工作必须要做好，发展模式也必须走可持续发展道路。
因此，这几年政府加大了对经济适用房的建设力度，保障城镇中低收入者和进城务工劳动力的居住需求。从表2，全国经济适用房建设的投资力度不断加大，2010年审核的“十二五”规划要在五年内建设保障性住房3600万套，2011年要开工建设1000万套。而保障房建设的主力是各级地方政府，地方政府对于稳定房地产市场硕士论文持意见的。从层面上来说，对房地产市场调控，与地方政府的利益是统一的。
政府和地方政府的立场不同、不同，更宏观和全局性【会计论文】，相对表现更稳重与保守；而地方更自身发展和局部性【会计论文】，相对表现更自利，晋升偏好更强烈。在房地产市场的调控上，政府要求加大调控力度，保证房地产市场在稳定中求发展；而地方政府更偏好于放松调控力度，让房地产的快速发展来带动地方经济的发展。但政府与地方政府硕士论文一定的利益点的，那房地产市场的发展要是可持续的，居民的住房要保障。为了宏观经济长期稳定地发展，与地方政府都在某种上妥协，以使的房地产调控措施得以顺利贯彻，稳定房地产市场。
与地方政府的博弈','周建军 代支祥');">
，建立博弈模型来对与地方政府在房地产政策执行浅析【会计论文】，来寻求政策执行的解决方案。与地方政府在与执行调控政策时都会所面临的经济形势做出不同的选择，因此，模型的建立是混合战略的纳什均衡。
（2）所设定的函数形式为线性函数；
（3）假定现在房地产市场过热，政府的调控政策为A，政策执行的效用系数为a，一般固定不变；
（4）设由政府分享的政策的效用概率为α（0<α<1），则地方政府分享的为（1-α）；
（5）地方政府的违规为β（0<β0表示违规）；
（6）地方政府不执行或执行政策A时，即地方政府违规时所得额外的效用概率为b，一般固定不变；
（7）政府对地方政府的监督成本为C，若监督地方政府违规则处违规所得的N倍罚款。
要使得地方政府违规的概率尽可能地小，要降低均衡解p*=C/r·N·β·b·A的值，即要减小C，增大r和N。要使得政府监督的概率尽可能地小，要降低均衡解q*=[b·A-(1-α)·a·A]/r·N·b·A的值，即减小α，增大r和N。综合来看，要降低政府的收益分成比例和监管的成本，提高政府监管且违规的概率，加大对地方政府违规的惩罚力度。
文献：
王国生.过度时期地方政府与政府的纵向博弈经济效应[J].南京大学学报，2001，(1).
陈抗，Arye L. Hillman，顾清扬.财政集权与地方政府变化——从援助之手到攫取之手[J].经济学（季刊），2002，(10).
[3]庞明川.与地方政府间博弈的形成机理演进[J].财经【会计论文】研究， 2004，(12).
[4]杨柏国.溯源房地产调控失灵[J].理论研究，2010，(3).
[5]余建源.房地产市场调控研究[D].上海社会科学院博士论文，2009.
[6]杨帆，卢周来.的“特殊利益集团”如何影响地方政府决策[J].管理世界，2010，(6).
[7]张振华.增长联盟：浅析【会计论文】转型期我国地方政府与经济利益集团关系的一种理论视角[J].天津社会科学，2011，(1).
[8]夏斌.反思房市调控，路在何方[J].经济学动态，2010，(2).
[9]韩蓓，蒋东生.房地产调控政策的性浅析【会计论文】[J].经济与管理研究，2011，(4).
[1]
与地方政府的博弈','周建军 代支祥');">
论房地产市场调控与地方政府合作博弈
周建军 代支祥
（湘潭大学商学院 湖南湘潭 411105）
作者简介：
周建军（1974－），湖南桃江人，湘潭大学商学院教授，硕士生导师，湘潭大学理论经济学博士后。研究城市房地产经济, 主持社科基金一般项目、社科基金重大项目子项目、教育部人文社会科学规划基金、湖南省社科基金项目、湖南省自然科学基金、博士后科学基金等项目各一项。
代支祥（1989-），男，湖北仙桃人，湘潭大学商学院区域经济专业研究生。研究方向：房地产金融。
基金项目：社科基金项目“金融危机背景下我国房地产波动调控机制研究”，项目编号10BJL018；博士后科学基金“房地产波动性研究”，项目编号20110491261；湖南省教育厅高校创新平台开放基金“调控房价过快上涨背景下的与地方政府合作博弈”， 项目编号11K065。
通信地址：
湖南湘潭大学商学院， 周建军411105
E—mail:xtdxz@12
The research about the game between central and local governments
on the regulation of the real estate market
ZHOUjianjun DAIzhixiang
(Business School, Xiangtan University, Xiangtan 411105)
Abstract: As the current house price is too high, the central government has always wanted to take measures to suppress, but not satistied with the effect of the implementation of the policy. The reason is that the central and local governments are in conflict of interest, so policies maked by the central government he not been effectively implemented. This paper will analyze opposition and unity of interests of the central and local governments on the regulation of the real estate market, try to find the equilibrium point, give corresponding policy recommendations to control the current fast-rising house prices effectively.
Keywords: real estate market; the central and local governments; game.
[1][2]
与地方政府的博弈','周建军 代支祥');">
一、求得二者之间博弈的均衡解，制约过快上涨的房价相应的政策倡议。
会计论文范文词：房地产市场；与地方政府；博弈一、
从2003年开始，的房地产市场了持续的繁荣时期，房价不断地攀升，为稳定房地产市场，不断出台政策措施调控。但的调控政策似乎起到多大的效果，反而每次政策的出台都会刺激房价的一次上涨。政府对房地产市场调控政策为何一直预期的效果？究其理由政策的执行效果不理想。
政府大的政策调控方向，而地方政府负责政策的实际执行，若地方与政府之间在利益关系上展开博弈，的政策又怎能达到预期效果呢？自1994年分税制革新以来，关于与地方政府在财权和事权之间的博弈就一直是学术界讨论的热点（王国生，2001；陈抗等，2002；庞明川，2004[3]），而的房地产调控政策执行，让学者们开始从与地方博弈的角度浅析【会计论文】。杨柏国（2010）[4]房地产调控政策的失灵是与地方政府之间的反复博弈的，余建源（2009）[5]则与地方在房地产市场上的短期利益与长远利益整合是导致二者展开博弈的因素。也有学者从“利益集团”的视角研究，杨帆和卢周来（2010）[6]从三种地方政府属性假说来探讨了地方与、房地产企业之间的博弈【会计论文】，张振华（2011）[7]地方官员的寻租和土地财政的路径依赖导致地方对政策的抵触。在的困境的策略会计专业论文上，夏斌（2010）[8]房地产市场的调控必须要有多部门、多政策的配合，要有税收金融政策、民间投资政策等诸多政策的搭配才能奏效；韩蓓和蒋东生（2011）[9]革新我国的财税制度，降低地方政府对房地产业收入的依赖性，尤其是摆脱土地财政的“路径依赖”，这样才能更好地协调地方政府与政府的利益。
房地产市场调控政策的执行涉及多方的利益博弈，将以与地方政府的利益关系的对立统一为出发点，浅析【会计论文】为何会在政策执行上博弈，并建立纳什均衡博弈模型对与地方政府的博弈浅析【会计论文】，求得均衡解，探求调控政策执行的解决方案。
二、与地方政府利益关系的对立与统一
政府对房地产市场调控的决心很大，但对地方政府的监督成本过高，使得对政策执行的制约力度；地方政府迫于的压力，表面上会执行政策，实际上却会自身利益对政策措施选择性地落实。在对房地产市场的调控中，与地方政府的利益在一定上是对立的，从而导致地方政府对调控政策执行得不彻底；同时，与地方政府的利益在一定上又是统一的，的政策了地方的贯彻落实。1、政府与地方政府在对房地产市场的调控上利益的对立性
从计划经济向社会主义市场经济的革新，转变了与地方政府过去命令式的上下级关系，地方政府还受到的制约，但已经有了大的自主权。在对房地产市场的调控中，地方政府用手权力对的政策了某种的抵抗，使调控效果不甚理想，理由与地方政府利益的对立关系，而其根源则二者追求的差异性。政府要着眼于全国整体经济利益的最大化、社会整体福利待遇的提高各地方经济社会的协调发展。因此，面对房价趋于过热时要坚决打压，避开房市的泡沫过大导致的买房负担过重；在房价低迷时要扶持，防止房市的低迷导致整个国民经济的发展减速。不论从哪种角度看，政府都对房地产市场加大调控力度，防止房地产行业的非理性增长。而在以GDP为政绩衡量标准的体制下，地方政府官员会房地产市场的非理性繁荣来大幅拉动地区经济发展，创造出任期内的出色政绩。，1994年实行分税制以来，地方的财政收入来源减少了不少，财政压力。但房地产税、城市土地使用税、契税等房地产行业的税收都属于地方，推动房地产市场的繁荣，提高税收收入，高房价带动的高土地出让金也属于地方，因而地方政府在降低房价的调控动力，反而倾向于房地产市场的持续虚假繁荣。同时，地方政府出于自身利益的考虑而与地方利益集团合谋，给予优惠政策，抵消掉了调控政策的效用。
与地方政府经济的差异导致在房地产市场调控利益形成对立关系，尤其是对房地产市场过热时，倾向于打压，而地方却倾向于维持，形成地方政令执行力度不统一的尴尬局面。从表1，除了为避开2008年金融危机经济衰退而采取的刺激措施以外，近几年对房地产市场一直采取紧缩性的措施，尤其是2010年和2011年。频频亮出严厉的组合拳调控，但图1所的地方的商品房平均售价却一直持续攀升[ 在以北京、上海、天津和重庆四个直辖市为代表来地方的房价。]，这与政策的执行效果大相径庭。
2、政府与地方政府在对房地产市场的调控上利益的统一性
对于房地产市场的调控，与地方政府从全局和局部的视角出发，利益上的对立是避开的，但同时也在一定上统一。的调控政策在于地方经济发展和稳定，这硕士论文地方政府所的。，全国各地在科学发展观的指导下，全面建设社会主义和谐社会。商品房过高的让大量的购房者止步，“居者有其屋”计划大大受挫。全国各城镇的中低收入者及进城务工的农村劳动力买不起房，甚 【论文格式范文】 至有的人连租房的费用都承担不起，这些人所处的居住环境很差，对于城市的融入，对城市缺乏感情。恶劣的生活环境和沉重的工作负担，使得的幸福感极低，如不采取措施改善的存活，极易造成社会的不稳定。所采取的调控政策如：规范房地产交易、调整住房供应结构，加大经济适用房和廉租房建设力度、严格土地管理、加强税收和信贷管理等等，目的要保证居民有房住、保证耕地红线碰、保证行业的发展要稳定持久，这对于地方政府来说同样。地方经济要发展，民生工作必须要做好，发展模式也必须走可持续发展道路。
因此，这几年政府加大了对经济适用房的建设力度，保障城镇中低收入者和进城务工劳动力的居住需求。从表2，全国经济适用房建设的投资力度不断加大，2010年审核的“十二五”规划要在五年内建设保障性住房3600万套，2011年要开工建设1000万套。而保障房建设的主力是各级地方政府，地方政府对于稳定房地产市场硕士论文持意见的。从层面上来说，对房地产市场调控，与地方政府的利益是统一的。
政府和地方政府的立场不同、不同，更宏观和全局性【会计论文】，相对表现更稳重与保守；而地方更自身发展和局部性【会计论文】，相对表现更自利，晋升偏好更强烈。在房地产市场的调控上，政府要求加大调控力度，保证房地产市场在稳定中求发展；而地方政府更偏好于放松调控力度，让房地产的快速发展来带动地方经济的发展。但政府与地方政府硕士论文一定的利益点的，那房地产市场的发展要是可持续的，居民的住房要保障。为了宏观经济长期稳定地发展，与地方政府都在某种上妥协，以使的房地产调控措施得以顺利贯彻，稳定房地产市场。
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三、与地方政府的博弈浅析【会计论文】
在社会主义市场经济体制下，地方政府在不违反政策法规的下有很大的自主权，政府能计划或行政指令使地方完全其意愿办事。因此，政府在对房地产市场调控时，只能市场的方式去影响地方，而政策的执行效果则有待于与地方之间的博弈。因为上有政策，下有对策，地方政府会为了自身的利益对的政策赋予的理解。一部专门住宅房地产的法律，这给了地方政府在房价的调控中打“擦边球”的机会，扩大了与地方政府之间的博弈空间。，建立博弈模型来对与地方政府在房地产政策执行浅析【会计论文】，来寻求政策执行的解决方案。与地方政府在与执行调控政策时都会所面临的经济形势做出不同的选择，因此，模型的建立是混合战略的纳什均衡。
1、模型的假设
（1）假定政府与地方政府风险中立者，追求集体利益的最大化；（2）所设定的函数形式为线性函数；
（3）假定现在房地产市场过热，政府的调控政策为A，政策执行的效用系数为a，一般固定不变；
（4）设由政府分享的政策的效用概率为α（0<α<1），则地方政府分享的为（1-α）；
（5）地方政府的违规为β（0<β0表示违规）；
（6）地方政府不执行或执行政策A时，即地方政府违规时所得额外的效用概率为b，一般固定不变；
（7）政府对地方政府的监督成本为C，若监督地方政府违规则处违规所得的N倍罚款。
2、模型的建立
由假设3和4可知，地方政府在执行的政策中不违规，政策产生的效用为a·A，政府分得效用为α·a·A，地方政府分得效用(1-α)·a·A。由假设5可知，若地方政府在政策执行中违规，政策产生的效果为（1-β）·a·A。由假设6可知，地方政府在政策执行中违规，那么违规会为地方政府额外收益β·b·A。在不同条件下，地方政府与政府的效用如下：4、博弈模型论文范文
从国民经济的总体效率来看，对于与地方政府之间在政策执行选择来讲，最理想的结果是政府不监督，地方政府不违规，从而使得的政策顺利地贯彻。这样使得经济整体的运行效率提高，也不用花费代价去监督，但缺乏现实的可操作性。最理想的效果没法做到，但应以此为去追寻次优解。因此，应制度上的安排来使得地方政府违规的概率和政府监督的概率尽可能地小。要使得地方政府违规的概率尽可能地小，要降低均衡解p*=C/r·N·β·b·A的值，即要减小C，增大r和N。要使得政府监督的概率尽可能地小，要降低均衡解q*=[b·A-(1-α)·a·A]/r·N·b·A的值，即减小α，增大r和N。综合来看，要降低政府的收益分成比例和监管的成本，提高政府监管且违规的概率，加大对地方政府违规的惩罚力度。
四、政策倡议
前文对与地方政府在房地产调控政策博弈浅析【会计论文】，改善房地产调控政策的执行效果，倡议。1、降低监管的成本
要降低在对房地产调控政策执行情况监管的成本，要信息与传递机制，因为监管的是要对政策的执行情况硕士论文，信息与传递机制，在短期来讲可能成本要高一些，但可“一劳永逸”，极大地降低长期的监管成本。，要协调好各部委的监管行动，避开对同一地区的执行情况监管。为解决不同部委调研方向偏向性，应组织统一协调监管，以期全面监管的同时，极大地降低监管成本。2、提高监管的效率
要避开政府的监管少做无用功，就要提高监管的效率。，要把握好监管队伍的素质建设。在对房地产调控政策监管的中，涉及到税收、金融、城市建设等多个的专业知识，房地产开发也涉及多个政府部门，要全面地对各的情况都有准确的硕士论文才能提高监管的效率，这对监管队伍的素质了很高要求，因此必须要吸纳的优秀专业人才监管队伍。，要把握好监管队伍的廉政建设。在政府加大对房地产市场调控力度的背景下，地方政府官员为保住的政绩和免遭的惩罚，会方式来请监管人员对政策的执行情况“美化”。因此，监管人员在地方调研时，要能抵住地方上的诱惑，全面客观地对各省的政策执行情况报告。3、扩大地方政府的财政收入
的房地产调控政策在地方得不到贯彻落实，是因为地方政府在财政上非常依赖房地产行业的快速发展的税收及土地出让收益，而根本则1994年分税制革新以来的财权与事权的不匹配。地方政府承担着较多的任务，却的财力，故而“土地财政”就了的选择。因此，解决了地方政府在财力上的掣肘【会计论文】，“土地财政”作用就被弱化，地方在调控房地产行业的阻力也就大大削减。增强地方政府的财力，依靠税收制度的革新和财政拨款。，倡议提高地方政府在共享税中所分得的比例，如增值税的分配比例调整为50%：50%，但也要过度，防止回到1994年财政上“弱、强地方”的局面。，在规划重大设施建设和民生工程建设中，要加大的拨款力度，减轻地方政府在项目执行中财力上的压力，推动会计论文范文财权和事权的平衡。4、加大对地方政府违规的处罚力度
现阶段地方政府之所以仍然在房地产调控政策的执行上打折扣，一是要保住在经济发展上的政绩，另一硕士论文因为对政策执行的处罚力度还相对较弱。2011年开始在房地产调控政策上对地方政府官员实行约谈和问责制，以往则一直是约谈，所以违规的代价。现在已经改善，但仍。要对因调控政策执行而导致房价飙涨的地方负责人予以行政处分，并纳入个人政绩考核；要严查房价飙涨地区的不正当交易，防止出现结、大肆敛财的现。当然，对认真贯彻落实的地方官员，也要奖励，赏罚分明，加大地方违规的机会成本。文献：
王国生.过度时期地方政府与政府的纵向博弈经济效应[J].南京大学学报，2001，(1).
陈抗，Arye L. Hillman，顾清扬.财政集权与地方政府变化——从援助之手到攫取之手[J].经济学（季刊），2002，(10).
[3]庞明川.与地方政府间博弈的形成机理演进[J].财经【会计论文】研究， 2004，(12).
[4]杨柏国.溯源房地产调控失灵[J].理论研究，2010，(3).
[5]余建源.房地产市场调控研究[D].上海社会科学院博士论文，2009.
[6]杨帆，卢周来.的“特殊利益集团”如何影响地方政府决策[J].管理世界，2010，(6).
[7]张振华.增长联盟：浅析【会计论文】转型期我国地方政府与经济利益集团关系的一种理论视角[J].天津社会科学，2011，(1).
[8]夏斌.反思房市调控，路在何方[J].经济学动态，2010，(2).
[9]韩蓓，蒋东生.房地产调控政策的性浅析【会计论文】[J].经济与管理研究，2011，(4).
[1]
与地方政府的博弈','周建军 代支祥');">
论房地产市场调控与地方政府合作博弈
周建军 代支祥
（湘潭大学商学院 湖南湘潭 411105）
作者简介：
周建军（1974－），湖南桃江人，湘潭大学商学院教授，硕士生导师，湘潭大学理论经济学博士后。研究城市房地产经济, 主持社科基金一般项目、社科基金重大项目子项目、教育部人文社会科学规划基金、湖南省社科基金项目、湖南省自然科学基金、博士后科学基金等项目各一项。
代支祥（1989-），男，湖北仙桃人，湘潭大学商学院区域经济专业研究生。研究方向：房地产金融。
基金项目：社科基金项目“金融危机背景下我国房地产波动调控机制研究”，项目编号10BJL018；博士后科学基金“房地产波动性研究”，项目编号20110491261；湖南省教育厅高校创新平台开放基金“调控房价过快上涨背景下的与地方政府合作博弈”， 项目编号11K065。
通信地址：
湖南湘潭大学商学院， 周建军411105
E—mail:xtdxz@12
6.com;
联系人：周建军013873205628。The research about the game between central and local governments
on the regulation of the real estate market
ZHOUjianjun DAIzhixiang
(Business School, Xiangtan University, Xiangtan 411105)
Abstract: As the current house price is too high, the central government has always wanted to take measures to suppress, but not satistied with the effect of the implementation of the policy. The reason is that the central and local governments are in conflict of interest, so policies maked by the central government he not been effectively implemented. This paper will analyze opposition and unity of interests of the central and local governments on the regulation of the real estate market, try to find the equilibrium point, give corresponding policy recommendations to control the current fast-rising house prices effectively.
Keywords: real estate market; the central and local governments; game.
[1][2]
与地方政府的博弈','周建军 代支祥');">