探索浅析住房公积金贷款担保制度可行性结论

摘要：在积极推广住房公积金贷款业务的工作过程中，贷款的规模逐步膨胀和不断扩大，使得其中存在的风险逐渐显现出来，把加强住房公积金贷款风险管理研究、化解和防范贷款风险工作推到了前所未有的高度。为规避和防范住房公积金风险，我国应借鉴国外发达国家的经验，建立住房公积金贷款担保制度。
关键词：公积金贷款 担保制度

一、发达国家个人住房抵押贷款担保制度借鉴会计毕业课题

在促进房地产行业持续发展、提高中低收入水平家庭的住房条件、保持住房抵押贷款市场稳定发展方面，加拿大政府的主要政策工具就是住房担保制度，住房担保制度在政府干预和管理抵押贷款市场和住房市场等方面发挥了举足轻重的作用。财会的毕业论文
法国和荷兰也开始实行了住房贷款担保政策，其目的同样为提高住房私有率水平，刺激住房消费。1993年在法国，由所有发放零利率贷款的银行共同组建的住房贷款担保基金（FGAS）成立了，政府出钱注资该基金，借款人零利率的担保是由该基金来承担的，如果住房贷款担保基金破产，将由政府负责承担该基金的担保债务。
目前在荷兰共存在有很多种形式的担保。社会住房担保基金（WSW）是第一种。为了提高住房协会的社会信用，降低其商业上融资成本，该基金主要为住房协会的住房建设项目提供商业融资担保业务。该基金以股份公司形式运作，由住房协会和政府一起出资组建，但荷兰政府对这家公司管理拥有最高决策权，并在该基金无力偿还所担保的债务欠款时，由荷兰政府进行反担保，履行偿还责任。第二种是由住房协会出资于1988年成立的住房基金。该基金实际上就是协会成员之间的互助基金，如果协会成员的资金产生问题，就可以向基金申请无息甚至是无偿的房屋贷款，以便渡过难关。第三种就是住房贷款担保基金（GFOO），出资方是地方政府和政府，该基金的服务主体就是中低收入家庭和居民。只要申请贷款人所购买的房子不超过一定额度，则该基金基本都会为其服务和提供担保。
经济发达国家在长期的实践过程中逐步建立和完善了住房贷款的担保业务，一方面让中低收入人群享受到了福利，为其提供了高质量的担保服务，另一方面让银行所面临的信用风险大幅度减少，大力推动了住房金融市场的发展，这对于我国房改制度的推进有相当重要的启示作用，对我国的房改的建设与完善以及未来发展有着非常好的启示作用和学习意义。

二、建立和完善我国住房公积金个人住房抵押贷款担保

国外发达国家的经验和教训值得我们深入学习和借鉴，但基于我国当前的国情，建立和完善我国住房公积金个抵押贷款担保制度的重要基础和前提，是认真全面分析把握我国个人住房抵押贷款担保的性质与特征。我国应该以政府支持为坚实后盾，以严格的风险监管为前提，以金融机构的积极全面配合为基础，建立高效安全的住房公积金个人住房抵押贷款担保体系，使得我国的住房公积金个人住房抵押贷款担保制度健全和完善，并进行有效的运行。
（一）充分利用多种政策性金融融资渠道和政府信用作用，参考股份制度形式，建立政策性质的担保机构
担保业务与保险业务有很大不同，保险业务可以利用统计学的理论和方法，对风险损失的概率进行精确计算，从而将风险损失和经营成本考虑在保费当中，并进一步获得相应的利润。担保机构的担保业务风险很大，主要因为担保项目的期限各异、金额各异、反担保措施的额落实程度无法准确估量，另外，被担保人主观因素也是影响其业务风险的主要因素，所以造成担保项目的本身离散性非常大，无法精确统计担保的风险概率和担保费率。另一方面，公积金个人住房抵押贷款担保本身是政策性的担保业务，这种业务的收益和风险是不相匹配的。因此，住房公积金个人住房抵押贷款担保机构应该组建政策性的担保机构，保证担保业务的顺利开展、进行科学的规避风险和提高规模效益。该担保机构可以参考股份制度形式组建运作，将政府的财政资金、金融投资机构的投资和住房公积金管理中心的增值收益入股形成担保基金，并由政府信用为担保，体现担保机构的“政策性”。政府应对担保机构和担保业务进行宏观指导，经营中尽量避免和防止进行过多的行政干预，采用“政策性基金，市场化运作，法人化管理”。对于住房公积金管理中心而言，担保机构为其分担了个人住房抵押贷款的风险，降低了贷款成本和风险。

(二)建立健全担保机构分先补偿机制

担保行业的收入只是少量的担保费用，本身源于：论文格式排版http://www.328tibet.cn
是高风险行业，很难维持担保机构的生存和发展。如果担保机构承担的担保项目失败，会造成担保资金减少，担保业务一定会萎缩，直接严重影响到担保机构的生存和发展，所以必须有健全的补偿机制。由于担保机构是政策性机构，是以政府信用为担保的，所以担保机构不需要以保证金的方式来获取贷款机构的担保授信额度。为了逐步增减抵御风险的能力，担保机构的担保基金应对风险较低、收益稳定的投资项目进行担保，以使担保基金保值增值。另一方面，对于担保机构的政策性而言，政府财政应给予相当的资金支持，这看起来增加了财政支出，但实际上通过担保机构的市场化运营，促进了房地产行业的发展，给政府财政提供了更多的收入机会。

(三)建立严密高效的风险监控体系

担保机构在进行担保业务的时候，进行担保的住房抵押贷款数额高于自有资本数十倍，这其中的风险非常之大，一旦出现管理漏洞和失误，统计的负债率不合理，会导致贷款担保赔偿率大大上升，将大幅度增加政府的财政补贴和市场信用风险，因此必须建立有效严格的风险监督管理系统。为实现这个目标，需要以下主要措施：完善房地产抵押物审查流程规范，该流程规范主要作用是审核反担保的房地产抵押物的实现抵押权的可行性、产权的合法性以及的合理性等；提高担保机构自我的风险防范能力，根据市场实际情况，对担保业务过程中的相关因素进行适当的调整，以保证担保机构的稳定收益和健康发展；建立和完善科学高效的项目风险管理系统和经营决策系统，对于那些收益较高、流动性好、风险相对较小的担保项目进行优先投资，避免回收期很长、投机性强、风险高的担保项目，实现稳健经营。
（四）实现个人信用评估制度的完善市场经济本身是一种信用经济，住房公积金个人住房抵押贷款担保机构应强化公众的信用观念，建立完善的个人信用评估制度。“5C”原则，即品德（Character）、能力（Capacity）、担保品（Collateral）、行业基础（Conditionofbusiness）和资本（Capital），是个人信用评估应遵循的主要原则。住房公积金个人住房抵押贷款担保机构通过动态分析和网络监控管理，建立起个人住房抵押贷款客户信用考评量化分析体系，在此基础上为所有担保客户建立信用档案。为了使担保机构所做的个人信用评估在社会具有权威性和公信力，担保机构对个人信用状况的评估应该力求做到科学、客观、公正，对于个人信用差的客户，不予担保或提高担保条件，对于个人信用等级高的，可以进一步优惠担保条件、甚至可以无须反担保。

(五)积极拓展住房公积金抵押贷款配套业务

住房公积金个人住房抵押贷款业务具有很多其他业务无法拥有的独特源于：毕业论文总结http://www.328tibet.cn
之处，比如政策福利性强、所关联的资金量大、贷款业务涉及面广、合同单数多、贷款期限长、相关流程繁杂等等，这些特点在贷款业务的流程中有所体现，担保机构可以针对住房公积金抵押贷款的特点，开展一些相关业务：客户资信调查和贷前咨询；替贷款申请人办公证、保险、抵押登记等手续；贷款发放后的监控和催缴等工作；客户提出贷款申请和签订一系列法律文书。担保机构可以利用自身专业性强、社会关系深远、信用等级高等优势，除了发展自身的主营业务之外，还积极将配套业务开展起来，实现一条龙服务，实现套餐服务，通过各种渠道来获取利润。
综上所述，建立完善我国住房公积金贷款担保制度，将逐步发挥出住房公积金抵押贷款担保制度的积极作用：担保机构的出现有效的解决了抵押物估值不实和难以处置的问题；担保机构的业务开展减轻了住房公积金管理中心信贷人员的工作量和工作压力，规范了公积金贷款等委托行业务的开展；担保机构作为职业机构的出现和介入，解决了买卖双方、借贷双方不信任的矛盾，对于住房公积金抵押贷款的风险有积极的减少和抑制作用，极大推动了住房公积金个人住房贷款市场的发展。会计专业毕业论文样本
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