审计保障房三问
本站原创 1998年政府开始房地产市场化革新时承诺要发展保障房建设，但保障房建设在“九五”至“十一五”期间都受到。2009年以前，全国一半省份新建公租房和廉租房。比较完备和清晰的保障房体系近两年才被党国务院。保障房供地占住宅供地总面积也由2009年的13.63％，上升年的26.67％。是国务院年内开11000万套保障房。并要在“十二五”期间建成3600万套，使保障房占城市住房达到20％。
“开工”任务9月底已经交卷。但从“开工”到“建成”之间有多长距离?保障房事关民生，早就做，但冷静想想：保障房的定位是论文范文?规模是多大?如何做好保障房?过去三个五年计划中落下“保障房未保障”的病根，想在“十二五”五年计划内治愈，论文格式范文会导致地方政府财力“虚脱”?
保障房定位
保障房建设在一定条件下才能发挥抑制房价上升和房地产泡沫的作用。那保障房建设让政府手中有的公租房、廉租房供应以广大居民的租房需求，使得政府开征的房地产税不大可能被房租上升转移出去。到那时，政府开征房地产税就能限制投机性购房需求。也说，保障房只是政府运用税收杠杆调控房地产市场的，其本身并不会让商品房房价降低。统计浅析【会计论文】1999－2009年问分省的经济适用房面积对商品房房价的效应，经济适用房面积增加根本不会降低房价。在年份，省份里，经济适用房面积增加与商品房上升是起发生的。
理论上讲，不要指望保障房建设会分流房地产需求。因为，对保障房的需求和对一般商品房的需求，本来是两种不同的需求。总有一些人，工作岗位或居住地不稳定，收入不稳定，财富限制，生命周期不同阶段等理由，不会买房而租房住。像美国等发达市场经济，租房需求占整个房屋需求的32％。当然，美国租房市场的供给硕士论文私人部门，政府建的公租房在租房市场中并不大。在香港，48％的居民是靠租保障房解决居住【会计论文】的。在新加坡，四分之三的城市居民租保障房。日本政府的保障房占城市住宅中13％。，保障房占城市住房还远未到20％，达到20％的，城市大家庭仍要买房子住。不要以为住保障房人数增加，买商品房人数就会下降。让保障房“身兼二任”，同时承担“保民生”和“调房价”两大政策任务，就有可能使两大任务掣肘，甚 【论文格式范文】 至导致双双落空。
在保障房建设还未达到使地方政府制约城市租房市场的，恐怕指望保障房建设抑制商品房。保障房还原其公共品的单属性：保证在高房价条件下让低收入居民仍然“人人有其居”。
保障房该做多少
在给定的经济条件下，保障房建设有其最佳规模。保障房和商品房的关系是“机制设计”【会计论文】。保障房是具有公共品属性的私人用品，商品房是私人品。当资源给定，保障房的最优比率【会计论文】其实公共品与私人品的最优比率【会计论文】。政府制约供地和税收，来求出保障房最优比率。这其实在效用函数里私人品和公共品，并服从土地供地约束和预算约束时，要解决的公共品最优【会计论文】。
说，保障房建设资金的来源是政府土地财政。规定，地方政府土地出让金的10％要用于保障房建设。32个省、市、区2003－2009年面板数据的经济计量工作，土地财政收入量与经济适用房建设面积是正的，但土地财政收入并不会
劳永逸地保证保障房建设，保障房开工多了，土地财政收入却不见了，一年建1000万套保障房的就会在资金链上发生【会计论文】。同样32个省、市、区2003－2009年面板数据经济计量工作，保障房占住房面积比率与地方政府土地财政收入是负的，系数在-0.43至-0.23之间。系数，一旦保障房占住宅上升，新增土地供应就会向非市场机制的保障房供地模式倾斜，其结果是土地市场萎缩，会影响地方政府土地出让金收入。2011年，全国省份地方财政的土地出让金都出现的下跌，查一下理由何在?这些土地出让金收入下降的城市都发生了房市“限购”和保障房大幅度上升。
不要以为财政年收入达10万亿元，地方政府土地财政年收入超两万亿元，政府预算1.5万亿元建1000万套保障房就【会计论文】不大。土地财政的银子依赖房地产市场化，而保障房建设会弱化房地产市场化。保障房进度超过了限度，就会抽空保障房资金的土地财政，进而将保障房进度拉回来。在时期内，保障房与商品房的比率，归根到底取决于商品房市场能为保障房建设多少税收，而后者又取决于商品房市场的繁荣。一旦商品房市场萎缩萧条，保障房就会面临资金链中断。在意义上，即使是为了保障房建设，政府也论文格式范文让商品房市场收缩。
保障房的资金，无论政府出。地方政府出，还是向银行借，还得靠从商品房市场税收来增加保障房资金，并支付银行利息。这就要求保障房建设步伐太快。过快会危及商品房市场，损害土地出让金收益，过慢会拖累保障房建设步伐。合理决策是要放慢保障房建设进度、拉长保障房期限。在今后15年内完成保障房建设，乃是人民百年之福。
如何做保障房
发达市场经济政府也做过保障房，如美国上世纪30年代、日本二战后，都建过保障房。但很快，政府参与太深，而改为间接金融支持，如贷款担保、低息贷款、财政补贴，让居民买房子，或让居民按低于市场房租的条件租到房子。
即使是在香港这样廉租房、公租房很发展的城市，政府在建保障房时也论文格式范文事事躬亲，与私营房地产开发商合作。现在是从最高决策层往下层层摊派，住建部与省签合同，省往下面市县摊派，县又向乡镇摊派，从上到下盖保障房。这样固然是快，但政绩的保障房与社会所的保障房可能就会有距离。保障房的社会价值本来是解决大城市、特大城市的平民、贫民在住房商品化中买不起房的【会计论文】，尤其是解决城市化中新增城市人口的住房【会计论文】。而政绩工程的保障房会不顾实际需求遍地都建。这样做就偏离了保障房的配置，成了为完成保障房任务而做保障房，造成资源。
的事都与强大的政府密切，这可能是百姓之福，也可能是百姓之祸。现在政府保障房，本来是好事。不过，即使是天大的好事，也要遵从经济规律。否则，善良的愿望好是好，但通向地狱之路由善良的愿望铺成的。
“开工”任务9月底已经交卷。但从“开工”到“建成”之间有多长距离?保障房事关民生，早就做，但冷静想想：保障房的定位是论文范文?规模是多大?如何做好保障房?过去三个五年计划中落下“保障房未保障”的病根，想在“十二五”五年计划内治愈，论文格式范文会导致地方政府财力“虚脱”?
保障房定位
保障房建设在一定条件下才能发挥抑制房价上升和房地产泡沫的作用。那保障房建设让政府手中有的公租房、廉租房供应以广大居民的租房需求，使得政府开征的房地产税不大可能被房租上升转移出去。到那时，政府开征房地产税就能限制投机性购房需求。也说，保障房只是政府运用税收杠杆调控房地产市场的，其本身并不会让商品房房价降低。统计浅析【会计论文】1999－2009年问分省的经济适用房面积对商品房房价的效应，经济适用房面积增加根本不会降低房价。在年份，省份里，经济适用房面积增加与商品房上升是起发生的。
理论上讲，不要指望保障房建设会分流房地产需求。因为，对保障房的需求和对一般商品房的需求，本来是两种不同的需求。总有一些人，工作岗位或居住地不稳定，收入不稳定，财富限制，生命周期不同阶段等理由，不会买房而租房住。像美国等发达市场经济，租房需求占整个房屋需求的32％。当然，美国租房市场的供给硕士论文私人部门，政府建的公租房在租房市场中并不大。在香港，48％的居民是靠租保障房解决居住【会计论文】的。在新加坡，四分之三的城市居民租保障房。日本政府的保障房占城市住宅中13％。，保障房占城市住房还远未到20％，达到20％的，城市大家庭仍要买房子住。不要以为住保障房人数增加，买商品房人数就会下降。让保障房“身兼二任”，同时承担“保民生”和“调房价”两大政策任务，就有可能使两大任务掣肘，甚 【论文格式范文】 至导致双双落空。
在保障房建设还未达到使地方政府制约城市租房市场的，恐怕指望保障房建设抑制商品房。保障房还原其公共品的单属性：保证在高房价条件下让低收入居民仍然“人人有其居”。
保障房该做多少
在给定的经济条件下，保障房建设有其最佳规模。保障房和商品房的关系是“机制设计”【会计论文】。保障房是具有公共品属性的私人用品，商品房是私人品。当资源给定，保障房的最优比率【会计论文】其实公共品与私人品的最优比率【会计论文】。政府制约供地和税收，来求出保障房最优比率。这其实在效用函数里私人品和公共品，并服从土地供地约束和预算约束时，要解决的公共品最优【会计论文】。
说，保障房建设资金的来源是政府土地财政。规定，地方政府土地出让金的10％要用于保障房建设。32个省、市、区2003－2009年面板数据的经济计量工作，土地财政收入量与经济适用房建设面积是正的，但土地财政收入并不会
劳永逸地保证保障房建设，保障房开工多了，土地财政收入却不见了，一年建1000万套保障房的就会在资金链上发生【会计论文】。同样32个省、市、区2003－2009年面板数据经济计量工作，保障房占住房面积比率与地方政府土地财政收入是负的，系数在-0.43至-0.23之间。系数，一旦保障房占住宅上升，新增土地供应就会向非市场机制的保障房供地模式倾斜，其结果是土地市场萎缩，会影响地方政府土地出让金收入。2011年，全国省份地方财政的土地出让金都出现的下跌，查一下理由何在?这些土地出让金收入下降的城市都发生了房市“限购”和保障房大幅度上升。
不要以为财政年收入达10万亿元，地方政府土地财政年收入超两万亿元，政府预算1.5万亿元建1000万套保障房就【会计论文】不大。土地财政的银子依赖房地产市场化，而保障房建设会弱化房地产市场化。保障房进度超过了限度，就会抽空保障房资金的土地财政，进而将保障房进度拉回来。在时期内，保障房与商品房的比率，归根到底取决于商品房市场能为保障房建设多少税收，而后者又取决于商品房市场的繁荣。一旦商品房市场萎缩萧条，保障房就会面临资金链中断。在意义上，即使是为了保障房建设，政府也论文格式范文让商品房市场收缩。
保障房的资金，无论政府出。地方政府出，还是向银行借，还得靠从商品房市场税收来增加保障房资金，并支付银行利息。这就要求保障房建设步伐太快。过快会危及商品房市场，损害土地出让金收益，过慢会拖累保障房建设步伐。合理决策是要放慢保障房建设进度、拉长保障房期限。在今后15年内完成保障房建设，乃是人民百年之福。
如何做保障房
发达市场经济政府也做过保障房，如美国上世纪30年代、日本二战后，都建过保障房。但很快，政府参与太深，而改为间接金融支持，如贷款担保、低息贷款、财政补贴，让居民买房子，或让居民按低于市场房租的条件租到房子。
即使是在香港这样廉租房、公租房很发展的城市，政府在建保障房时也论文格式范文事事躬亲，与私营房地产开发商合作。现在是从最高决策层往下层层摊派，住建部与省签合同，省往下面市县摊派，县又向乡镇摊派，从上到下盖保障房。这样固然是快，但政绩的保障房与社会所的保障房可能就会有距离。保障房的社会价值本来是解决大城市、特大城市的平民、贫民在住房商品化中买不起房的【会计论文】，尤其是解决城市化中新增城市人口的住房【会计论文】。而政绩工程的保障房会不顾实际需求遍地都建。这样做就偏离了保障房的配置，成了为完成保障房任务而做保障房，造成资源。
的事都与强大的政府密切，这可能是百姓之福，也可能是百姓之祸。现在政府保障房，本来是好事。不过，即使是天大的好事，也要遵从经济规律。否则，善良的愿望好是好，但通向地狱之路由善良的愿望铺成的。