审计保障房制度基本框架亟待明确
本站原创 巴曙松
银行业协会首席经济学家
国务院发展研究中心金融研究所副所长
从国际经验看，社会保障体系的定位决定了保障性住房具有两个核心特点【会计论文范文】：一是住房，即指现代生活、安全卫生便利要求的最低居住标准的住房，即以社会的、最低标准的住房需求，硕士论文所谓的“人人有房住，而论文格式范文人人有住房”，二是政府救助，即政府经济和金融政策扶持、货币形式补贴和组织新建住房，对依靠自身努力解决住房困难的中低、低收入及最低收入家庭住房的制度性安排。这两个原则限定供应、建设标准、销售和租金标准，具有社会保障性质的住房。这保障房政策体系构建的出发点。
合理界定政策的初始条件
存量公房的维修、管理和产权处置始终是十分有挑战性的会计论文范文【会计论文】，增量公房的供给方式侧重干供给端补贴还是需求端补贴硕士论文取舍的选择，所以在国际借鉴中，初始政策边界最为。
国际经验，正保障房大规模建设启动的初期阶段，明确保障房制度运行的框架。
为何而建，需不的司题，任何无论论文范文样的发展阶段，均为低收入家庭最的住房保障，一项政府责任，因此这与商品房市场的房价高低关系，建与不建的选择也论文格式范文取决于商品房调控的需求。
为谁而建，确定保障房覆盖的范围，确定需求边界，才能评估供给缺口，并确定新建的规模，这对城市家庭的收入情况、现有住房条件、存量住房结构统一的调查摸底，以形成初始的决策信息。
如何建，资全匹配【会计论文】，即资金来源(负债)和资金使用(资产)期限不匹配，用于出租的公房是一项资产，其收益的流表现在长期，当期仅以租金或资产折现的形式，而开发的负债结构通常是一次性支出。因此，平衡公共项目的资产负债结构的配比关系是，发达的经验债券融资或资产证券化。
建后管理，即从政府层面解决产权归谁、谁来维修，谁来管理的【会计论文】，从发达经验看，在大规模建设完成，是最难处理的个【会计论文】。
综合而言，不同低收入家庭的保障房制度通常是不断摸索、不断试错与校正的，从不同的试错经验总结，最为会计论文范文的步是合理界定政策的初始条件，这会在很大避开后续校正的难度。
初期明确制度的框架
总结国际经验，在大规模启动保障房建设的初期阶段，应及时明确保障房制度的框架，从而尽可能降低未来保障房制度运行、试错与校正的成本。来说，至少应当如下的内容。
，确立长期的“适度居住权”政策，不因短期的房地产调控政策变动而频繁切换保障房政策。
，保障房政策要从发挥保障房推动会计论文范文投资、对冲商品房市场调整压力的政策导向，转为民生导向。1998年以来保障房政策的变迁多发生在商品房房价高涨的背景下，保障房商品房市场调控政策的众多政策选项而，论文格式范文具有中长期政策的、具有清晰法律规范的长久战略。因此，保障房制度应转向民生，而非短期的对冲政策，即保障房的论文格式范文为了短期配合房地产调控而降低房价，完成政府应尽的中长期的责任。
，确立“适度居住权”的保障制度。即住房保障的是发展阶段与条件的“适度居住权”，这取决城市化人口结构，城市家庭的收入阶层分布，经济发展阶段的最低、低及中低收入家庭自下而上住房需求。超越经济发展的不同阶段，使得住房保障标准过分超越
国城市化的、超越城市平均的住房标准，则持续。，城市将保障标准由2000元提高至5000元，这于给中等收入家庭较高的保障，客观上可能会使住房的分配不均扩大化。
，以廉租房和公租房为，构建不同类型的保障房之间的“防火墙”机制，确立清晰的边界。
2010年开始，公租房一种新型的保障住房推出，从政策界定的内容看，公租房的含义，(1)供应是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，将新就业职工和有稳定职业并在城市居住
定年限的外来务工人员纳入供应范围；(2)不得保障，即享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房；(3)只租不售，即公租房只能用于出租，只能用于承租人自住，不借、转租或闲置，用于出售，更享受出售的资产收益，经营性活动；(4)以配建为主，也可新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集，的配建在商品房中、开发区和产业园区。
论文范文，也正是因为2010年公租房拓展到产业园区，为地方政府在完成保障房建设任务换保障房的口径了空间，使得保障房的范围被不地宽泛化，开发园区建设的职工宿舍、高校自建房、商品房配建房、集体宿舍，甚 【论文格式范文】 至农村集体土地自建房均被不同地纳入到保障房，它们并不建全面面向社会公众，也区分分配的收入差别。基于范围和口径上的扩大，不同口径保障房之间的界定和隔离机制弱化，也为后续保障房的分配，管理和退出机制的建立实质困难。
为了避开【会计论文】，在商品房和保障房之间建立起清晰的“防火墙”，也在不同保障房口径之间建立“防火墙”，在保证“市场归市场、保障房归保障”两条线同步运行的同时，避开商品房与保障房之间的交叉与重合；更保证各类不同口径的保障房“名至实归、各得其所”。而言，可行的保障房界定是
，消除商品房与保障房之间的交集区域，即把经济适用房和限价房排除出保障房的定义范围。因为这两类住房是商品与保障之间的模糊区，硕士论文滋生一系列寻租司题的诱因。从历史理由看，经济适用房和限价房的司题表现在层面：(1)特定阶段、特定背景下的过渡性住房，而非长久性、可纳入保障房制度框架的住房。经济适用房是1998年住房商品房条件下产生的制度变革的临时性产物，适时规范，限价房则是近年来房价持续高涨背景下，平抑房价而采取的、具有调控含义的住房；(2)本质上为享受政策补贴的商品房是“含有补贴的商品房资产”，它的即是对商品房的模糊化，硕士论文对保障房的模糊化。因此，这导致经济适用房和限价房既市场原则交易，也保障原则分配，商品与保障区域的交叉重叠，导致的经济恶果是供论文格式范文求和分配不公；(3)“保障范围泛化”将中高收入的人群囊括在内，却将中低收入家庭排挤在外。
，以廉租房和公租房为，即廉租房建设重在财政与金融政策支持，公租房建设重在市场化运作与透明化分配管理。含义是廉租房的是最
框架亟待明确','巴曙松');">
低收入家庭，公租房的是中低收入家庭“夹心层高校毕业生”，进城务工职工，且“只租不售、退出自愿”。
，棚户区改造住房在完成后，应退出保障房范围。
，规范产业园区、集休宿舍、农村集体自建房。高校自建房，经差异化标准纳入到公租房范围。
，以城市常住人口住房缺口和低收入家庭住房可支付能力为供给与需求测算的客观。
，以城市常住人口而非户籍人口测度需求标准。从各省市公布的保障房覆盖范围看，仍然户籍人口，而非城市常住人口。论文范文，我国城乡二元分割的户籍制度格局决定了城镇范围内、应享受统
住房保障的居民并不都拥有城市户籍。相反，城市化的片向决定了非户籍人口同样是城市经济发展的人力资源，为城市发展做出贡献的仅是户籍人口，也范围更广泛的城镇常住人口。因此，住房保障同样也应将这非户籍常住人口纳入到保障房范围。
而言，据统计，2010年城市化率为47.5％，城市人口共计63698万。，统计局对城市人口的统计口径为居住在城镇范围的全部常住人口，即居住在城市半年，统计上即被计入常住人口。
细化，城镇常住人口可分为本地农村人口、本地非农户籍人口，外地农村户籍人口和外地非农户籍人口四类，占比为27％、49％、13％和10％。分类，本地农村人口通常拥有的住宅，论文格式范文纳入保障房的覆盖范围；本地非农户籍即城市户籍人口中不商品房支付能力或无力承担房租的家庭则应在保障房范围之内：外地农村户籍人口为农民工，这迁移人口通常居住在廉价的城中村住宅中，居住条件较为恶劣，外地非农户籍人口为大学毕业生，这人群是城市“夹心层”的来源之
这两类占比为24％左右的外地迁移人口应纳入保障房范围。
，以城市常住人口住房支付能力需求测度标准。将城市常住人口分为最低收入、低收入中等偏下收下、中等收入、中等偏上收入、高收入及最高收入等七类家庭，并2010年的平均房价计算其房价收入比及按揭收入比，这两项指标在衡量居民住宅支付能力时具有定的局限性，统计数据的有限性，准确不同类别家庭的收入中位数及房价中位数计算这两个指标据此大致测算，前三类家庭的按揭收入比已经接近1，甚 【论文格式范文】 至远远大于1，因此，这些家庭上不太可能商品房市场，最低收入和低收入家庭应纳入廉租房和公租房的保障范围，中等偏下及中等收入家庭应纳入经济适用房和限价房的保障范围，而中等收入的家庭则应市场化的商品房解决。
[1]框架亟待明确','巴曙松');">
银行业协会首席经济学家
国务院发展研究中心金融研究所副所长
从国际经验看，社会保障体系的定位决定了保障性住房具有两个核心特点【会计论文范文】：一是住房，即指现代生活、安全卫生便利要求的最低居住标准的住房，即以社会的、最低标准的住房需求，硕士论文所谓的“人人有房住，而论文格式范文人人有住房”，二是政府救助，即政府经济和金融政策扶持、货币形式补贴和组织新建住房，对依靠自身努力解决住房困难的中低、低收入及最低收入家庭住房的制度性安排。这两个原则限定供应、建设标准、销售和租金标准，具有社会保障性质的住房。这保障房政策体系构建的出发点。
合理界定政策的初始条件
存量公房的维修、管理和产权处置始终是十分有挑战性的会计论文范文【会计论文】，增量公房的供给方式侧重干供给端补贴还是需求端补贴硕士论文取舍的选择，所以在国际借鉴中，初始政策边界最为。
国际经验，正保障房大规模建设启动的初期阶段，明确保障房制度运行的框架。
为何而建，需不的司题，任何无论论文范文样的发展阶段，均为低收入家庭最的住房保障，一项政府责任，因此这与商品房市场的房价高低关系，建与不建的选择也论文格式范文取决于商品房调控的需求。
为谁而建，确定保障房覆盖的范围，确定需求边界，才能评估供给缺口，并确定新建的规模，这对城市家庭的收入情况、现有住房条件、存量住房结构统一的调查摸底，以形成初始的决策信息。
如何建，资全匹配【会计论文】，即资金来源(负债)和资金使用(资产)期限不匹配，用于出租的公房是一项资产，其收益的流表现在长期，当期仅以租金或资产折现的形式，而开发的负债结构通常是一次性支出。因此，平衡公共项目的资产负债结构的配比关系是，发达的经验债券融资或资产证券化。
建后管理，即从政府层面解决产权归谁、谁来维修，谁来管理的【会计论文】，从发达经验看，在大规模建设完成，是最难处理的个【会计论文】。
综合而言，不同低收入家庭的保障房制度通常是不断摸索、不断试错与校正的，从不同的试错经验总结，最为会计论文范文的步是合理界定政策的初始条件，这会在很大避开后续校正的难度。
初期明确制度的框架
总结国际经验，在大规模启动保障房建设的初期阶段，应及时明确保障房制度的框架，从而尽可能降低未来保障房制度运行、试错与校正的成本。来说，至少应当如下的内容。
，确立长期的“适度居住权”政策，不因短期的房地产调控政策变动而频繁切换保障房政策。
，保障房政策要从发挥保障房推动会计论文范文投资、对冲商品房市场调整压力的政策导向，转为民生导向。1998年以来保障房政策的变迁多发生在商品房房价高涨的背景下，保障房商品房市场调控政策的众多政策选项而，论文格式范文具有中长期政策的、具有清晰法律规范的长久战略。因此，保障房制度应转向民生，而非短期的对冲政策，即保障房的论文格式范文为了短期配合房地产调控而降低房价，完成政府应尽的中长期的责任。
，确立“适度居住权”的保障制度。即住房保障的是发展阶段与条件的“适度居住权”，这取决城市化人口结构，城市家庭的收入阶层分布，经济发展阶段的最低、低及中低收入家庭自下而上住房需求。超越经济发展的不同阶段，使得住房保障标准过分超越
国城市化的、超越城市平均的住房标准，则持续。，城市将保障标准由2000元提高至5000元，这于给中等收入家庭较高的保障，客观上可能会使住房的分配不均扩大化。
，以廉租房和公租房为，构建不同类型的保障房之间的“防火墙”机制，确立清晰的边界。
2010年开始，公租房一种新型的保障住房推出，从政策界定的内容看，公租房的含义，(1)供应是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，将新就业职工和有稳定职业并在城市居住
定年限的外来务工人员纳入供应范围；(2)不得保障，即享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房；(3)只租不售，即公租房只能用于出租，只能用于承租人自住，不借、转租或闲置，用于出售，更享受出售的资产收益，经营性活动；(4)以配建为主，也可新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集，的配建在商品房中、开发区和产业园区。
论文范文，也正是因为2010年公租房拓展到产业园区，为地方政府在完成保障房建设任务换保障房的口径了空间，使得保障房的范围被不地宽泛化，开发园区建设的职工宿舍、高校自建房、商品房配建房、集体宿舍，甚 【论文格式范文】 至农村集体土地自建房均被不同地纳入到保障房，它们并不建全面面向社会公众，也区分分配的收入差别。基于范围和口径上的扩大，不同口径保障房之间的界定和隔离机制弱化，也为后续保障房的分配，管理和退出机制的建立实质困难。
为了避开【会计论文】，在商品房和保障房之间建立起清晰的“防火墙”，也在不同保障房口径之间建立“防火墙”，在保证“市场归市场、保障房归保障”两条线同步运行的同时，避开商品房与保障房之间的交叉与重合；更保证各类不同口径的保障房“名至实归、各得其所”。而言，可行的保障房界定是
，消除商品房与保障房之间的交集区域，即把经济适用房和限价房排除出保障房的定义范围。因为这两类住房是商品与保障之间的模糊区，硕士论文滋生一系列寻租司题的诱因。从历史理由看，经济适用房和限价房的司题表现在层面：(1)特定阶段、特定背景下的过渡性住房，而非长久性、可纳入保障房制度框架的住房。经济适用房是1998年住房商品房条件下产生的制度变革的临时性产物，适时规范，限价房则是近年来房价持续高涨背景下，平抑房价而采取的、具有调控含义的住房；(2)本质上为享受政策补贴的商品房是“含有补贴的商品房资产”，它的即是对商品房的模糊化，硕士论文对保障房的模糊化。因此，这导致经济适用房和限价房既市场原则交易，也保障原则分配，商品与保障区域的交叉重叠，导致的经济恶果是供论文格式范文求和分配不公；(3)“保障范围泛化”将中高收入的人群囊括在内，却将中低收入家庭排挤在外。
，以廉租房和公租房为，即廉租房建设重在财政与金融政策支持，公租房建设重在市场化运作与透明化分配管理。含义是廉租房的是最
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低收入家庭，公租房的是中低收入家庭“夹心层高校毕业生”，进城务工职工，且“只租不售、退出自愿”。
，棚户区改造住房在完成后，应退出保障房范围。
，规范产业园区、集休宿舍、农村集体自建房。高校自建房，经差异化标准纳入到公租房范围。
，以城市常住人口住房缺口和低收入家庭住房可支付能力为供给与需求测算的客观。
，以城市常住人口而非户籍人口测度需求标准。从各省市公布的保障房覆盖范围看，仍然户籍人口，而非城市常住人口。论文范文，我国城乡二元分割的户籍制度格局决定了城镇范围内、应享受统
住房保障的居民并不都拥有城市户籍。相反，城市化的片向决定了非户籍人口同样是城市经济发展的人力资源，为城市发展做出贡献的仅是户籍人口，也范围更广泛的城镇常住人口。因此，住房保障同样也应将这非户籍常住人口纳入到保障房范围。
而言，据统计，2010年城市化率为47.5％，城市人口共计63698万。，统计局对城市人口的统计口径为居住在城镇范围的全部常住人口，即居住在城市半年，统计上即被计入常住人口。
细化，城镇常住人口可分为本地农村人口、本地非农户籍人口，外地农村户籍人口和外地非农户籍人口四类，占比为27％、49％、13％和10％。分类，本地农村人口通常拥有的住宅，论文格式范文纳入保障房的覆盖范围；本地非农户籍即城市户籍人口中不商品房支付能力或无力承担房租的家庭则应在保障房范围之内：外地农村户籍人口为农民工，这迁移人口通常居住在廉价的城中村住宅中，居住条件较为恶劣，外地非农户籍人口为大学毕业生，这人群是城市“夹心层”的来源之
这两类占比为24％左右的外地迁移人口应纳入保障房范围。
，以城市常住人口住房支付能力需求测度标准。将城市常住人口分为最低收入、低收入中等偏下收下、中等收入、中等偏上收入、高收入及最高收入等七类家庭，并2010年的平均房价计算其房价收入比及按揭收入比，这两项指标在衡量居民住宅支付能力时具有定的局限性，统计数据的有限性，准确不同类别家庭的收入中位数及房价中位数计算这两个指标据此大致测算，前三类家庭的按揭收入比已经接近1，甚 【论文格式范文】 至远远大于1，因此，这些家庭上不太可能商品房市场，最低收入和低收入家庭应纳入廉租房和公租房的保障范围，中等偏下及中等收入家庭应纳入经济适用房和限价房的保障范围，而中等收入的家庭则应市场化的商品房解决。
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