“六步法”房地产所得税检查难题
本站原创 记者近日在青岛市国税局采访时了解到，该局在检查房地产企业所得税方面有了新的策略和对策。两年来，该局对全市房地产企业开展所得税检查，累计入库税款近亿元。
近年来，房地产企业的快速发展，给税收监管带来一系列难题。这类企业规模大，涉及环节多，纳税年度跨度大，背景复杂，要准确核算该行业的成本和费用，并核实企业所得税，对基层税务部门来说非常困难。对此，青岛市国税局深入浅析浅析这类企业的情况，于乱像中寻找规律，对内核准企业的成本和费用，对外协调和利用政府相关监管部门的信息平台，把税收检查分为六个步骤串联起来，有效了房地产行业税收检查中的难题。
记者在青岛市国税局稽查局检查一科，见到建立“六步检查法”的高东旭。据高东旭介绍，房地产企业所得税检查难，难在会计核算极不规范，比如少计收入、以前年度支出在本年度扣除、错列科目等等，大约有8项。而产生这些错误的理由，既有此类行业的客观理由，又有会计核算的人为因素。
针对记者感兴趣的房地产行业所得税检查“六步法”，高东旭谈道：“其实很简单，按照所得税检查的脉络，我们大致划分了6个环节，循着这‘六步’走，基本可以摸清成本和费用，也就可以找准所得税计算错误所在，达到核实企业所得税的目的。”
这“六步”是指，提取售楼收入和已售面积数据，掌握可售面积数据，提取竣工项目可售面积数据，核对竣工项目成本，计算已竣工面积成本，核实企业所得税。据高东旭介绍，这“六步”中，前3项是确定收入，第4项和第5项是核实成本，这是房地产企业所得税检查的重点，也是难点。要做好这几项工作，需要付出艰苦的努力。
记者跟随高东旭的检查组到青岛绿城华川置业有限公司进行实地检查。面对堆积如山的各种凭证、账簿，仅仅核查商品房的销控台账、销售合同、等纸质材料，3名税务人员就已经花费了2天的时间。
高东旭告诉记者，这只是核对企业留存的账簿凭证，要核实这些凭证，还需要到青岛市土地、房产、规划等相关政府职能部门及房地产交易中心取得数据进行比对，这是房地产所得税检查的基础环节，也是核实房地产企业所得税的关键环节之一。
据了解，为开展好房地产企业所得税的检查工作，青岛市国税局依托市政府的电子政务平台，与房地产交易中心、房产管理局、银行、建委等政府职能部门，建立了数据交换和联席会议制度。2011年，该局就此项工作召开了两次专题工作会议，已从20余家银行获得了相关房地产公司的10几万笔账务数据，并从市房地产交易中心取得了50余家房地产公司的3000余个销售合同复印件。由此，该局对20家房地产公司的企业所得税检查打开了缺口。
高东旭说：“这些数据的取得，大大提高了房地产企业所得税的检查效率。以前60个工作日可以完成的核查工作，联席会议制度建立以后，基本上15个工作日就可以完成。功夫练在戏外。”
其实，练在戏外的功夫，不仅仅是与政府职能部门的联系和协作。对即将检查的房地产企业的深入了解，以及对房市交易、周边地段的房价波动等信息的掌握，也是需要苦练的内功之一。从2009年开始，青岛市国税局对每个房地产企业的检查，均要提前准备检查预案，大的方面涉及被检查企业房价变动预判，细节涉及企业的开具等，都要做到心中有数。两年来，该局检查房地产企业129家，均制作检查预案，每例预案涉及房价、相关数据等信息百余条，从而形成了对房地产所得税闭环式检查方式。
青岛市国税局稽查局副局长郜日元说：“所得税检查是税务检查中比较‘吃功夫’的工作。要做好这样的检查，必须熟悉相关政策，加强与政府职能部门的联系和沟通，制定正确的检查思路，配备专家型的稽查人才。”而正是具备了这些要素，该局的房地产检查工作才能较为顺利地开展。两年来，该局对百余家企业查补入库税款近亿元，无一提出申诉。
然而，众所周知，房地产项目从立项到审批，直至开工、竣工验收，政府各职责部门有着较为严格的监管程序，一旦进入预售阶段，税务部门的监管就存在政策缺失不足。这正是制约着基层税务稽查工作对房地产检查的瓶颈之一。对此，郜日元有着自己的看法：“如果当地政府能够协调涉及房地产建设、竣工验收的各个职能部门，搭建一个管理平台，定期交换信息和情报，将对房地产企业的税收监管，起到积极的作用。”
“另外，房地产企业销售合同实行税务机关备案制，也能对核实企业的销售收入起到作用。”高东旭补充说。
记者在采访中也发现，对浩如烟海的纸质会计凭证的核查，也是增加基层稽查部门工作量，降低工作效率的关键不足之一。对此，郜日元有着展望：“国家税务总局已提出稽查电算化的构想，并将此列为2012年税务稽查现代化的重点手段之一。如果在全国的平面上，对研发的各类财务软件进行有效串接和，并将此作为推行企业会计电算化的行业标准，那么未来查账只需通过计算机核实即可。工作质量和效率将由此大大提高。”
近年来，房地产企业的快速发展，给税收监管带来一系列难题。这类企业规模大，涉及环节多，纳税年度跨度大，背景复杂，要准确核算该行业的成本和费用，并核实企业所得税，对基层税务部门来说非常困难。对此，青岛市国税局深入浅析浅析这类企业的情况，于乱像中寻找规律，对内核准企业的成本和费用，对外协调和利用政府相关监管部门的信息平台，把税收检查分为六个步骤串联起来，有效了房地产行业税收检查中的难题。
记者在青岛市国税局稽查局检查一科，见到建立“六步检查法”的高东旭。据高东旭介绍，房地产企业所得税检查难，难在会计核算极不规范，比如少计收入、以前年度支出在本年度扣除、错列科目等等，大约有8项。而产生这些错误的理由，既有此类行业的客观理由，又有会计核算的人为因素。
针对记者感兴趣的房地产行业所得税检查“六步法”，高东旭谈道：“其实很简单，按照所得税检查的脉络，我们大致划分了6个环节，循着这‘六步’走，基本可以摸清成本和费用，也就可以找准所得税计算错误所在，达到核实企业所得税的目的。”
这“六步”是指，提取售楼收入和已售面积数据，掌握可售面积数据，提取竣工项目可售面积数据，核对竣工项目成本，计算已竣工面积成本，核实企业所得税。据高东旭介绍，这“六步”中，前3项是确定收入，第4项和第5项是核实成本，这是房地产企业所得税检查的重点，也是难点。要做好这几项工作，需要付出艰苦的努力。
记者跟随高东旭的检查组到青岛绿城华川置业有限公司进行实地检查。面对堆积如山的各种凭证、账簿，仅仅核查商品房的销控台账、销售合同、等纸质材料，3名税务人员就已经花费了2天的时间。
高东旭告诉记者，这只是核对企业留存的账簿凭证，要核实这些凭证，还需要到青岛市土地、房产、规划等相关政府职能部门及房地产交易中心取得数据进行比对，这是房地产所得税检查的基础环节，也是核实房地产企业所得税的关键环节之一。
据了解，为开展好房地产企业所得税的检查工作，青岛市国税局依托市政府的电子政务平台，与房地产交易中心、房产管理局、银行、建委等政府职能部门，建立了数据交换和联席会议制度。2011年，该局就此项工作召开了两次专题工作会议，已从20余家银行获得了相关房地产公司的10几万笔账务数据，并从市房地产交易中心取得了50余家房地产公司的3000余个销售合同复印件。由此，该局对20家房地产公司的企业所得税检查打开了缺口。
高东旭说：“这些数据的取得，大大提高了房地产企业所得税的检查效率。以前60个工作日可以完成的核查工作，联席会议制度建立以后，基本上15个工作日就可以完成。功夫练在戏外。”
其实，练在戏外的功夫，不仅仅是与政府职能部门的联系和协作。对即将检查的房地产企业的深入了解，以及对房市交易、周边地段的房价波动等信息的掌握，也是需要苦练的内功之一。从2009年开始，青岛市国税局对每个房地产企业的检查，均要提前准备检查预案，大的方面涉及被检查企业房价变动预判，细节涉及企业的开具等，都要做到心中有数。两年来，该局检查房地产企业129家，均制作检查预案，每例预案涉及房价、相关数据等信息百余条，从而形成了对房地产所得税闭环式检查方式。
青岛市国税局稽查局副局长郜日元说：“所得税检查是税务检查中比较‘吃功夫’的工作。要做好这样的检查，必须熟悉相关政策，加强与政府职能部门的联系和沟通，制定正确的检查思路，配备专家型的稽查人才。”而正是具备了这些要素，该局的房地产检查工作才能较为顺利地开展。两年来，该局对百余家企业查补入库税款近亿元，无一提出申诉。
然而，众所周知，房地产项目从立项到审批，直至开工、竣工验收，政府各职责部门有着较为严格的监管程序，一旦进入预售阶段，税务部门的监管就存在政策缺失不足。这正是制约着基层税务稽查工作对房地产检查的瓶颈之一。对此，郜日元有着自己的看法：“如果当地政府能够协调涉及房地产建设、竣工验收的各个职能部门，搭建一个管理平台，定期交换信息和情报，将对房地产企业的税收监管，起到积极的作用。”
“另外，房地产企业销售合同实行税务机关备案制，也能对核实企业的销售收入起到作用。”高东旭补充说。
记者在采访中也发现，对浩如烟海的纸质会计凭证的核查，也是增加基层稽查部门工作量，降低工作效率的关键不足之一。对此，郜日元有着展望：“国家税务总局已提出稽查电算化的构想，并将此列为2012年税务稽查现代化的重点手段之一。如果在全国的平面上，对研发的各类财务软件进行有效串接和，并将此作为推行企业会计电算化的行业标准，那么未来查账只需通过计算机核实即可。工作质量和效率将由此大大提高。”