房地产多渠道融资管理难点与对策

摘要：作为一个资金密集型的行业，房地产行业的每一个开发项目都是一项投资庞大、工序复杂的系统性工程，一旦没有了资金的支持，那么任何一个房地产企业的开发及经营行为就难以继续下去。因而，而融资作为企业财务管理当中通过正规渠道及规范的程序来获取一定经营资金的有效手段，可以说是房地产企业正常运营及长期发展的重要保障。本文就房地产企业当前多渠道融资管理中的难点及对策这两个不足进行简要的浅析浅析和阐述。
关键词：房地产；融资；多渠道融资；难点；对策

正如我们所了解的一样，房地产行业是一个高投入、高风险，同时也可以获取高回报的产业，再加上其特殊的资金密集型的行业性质，直接决定了房地产行业对于金融市场的高度依赖性，而且这种依赖具备一定的自然性，尽可能利用企业的自有资产来拓宽融资渠道对是每一个房地产企业的经营及发展需求，虽然当前我国房产企业可以利用银行贷款、债券融资、海外融资及上市融资等方式进行多渠道的融资，但现行的金融政策却在很大程度上影响了房地产行业的多渠道融资模式，因而房地产的多渠道融资管理很难发挥其实际作用。

一、房地产多渠道融资管理的难点

多渠道融资能够有效满足房地产企业在开发及经营过程中对于资金的需求，表面上来看，我国房地产企业拥有相对多元化的融资渠道，而银行贷款、债券融资、海外融资及上市融资是当前我国房地产企业融资的主要渠道，但是在现行的金融政策的约束及影响下，只有银行贷款这一渠道相对稳定，其他三种渠道在实际操作过程中，都难以发挥其实际的功效和作用，无法满足房地产企业在资金上的需求。因而，看起来多样化的融资渠道，实际上还是相对单一的。
这种融资在执行上的单一性使得房地产企业对于银行贷款的依赖性过重，而货币政策由稳健向从紧的政策转型，又进一步加深了房地产企业的融资信用风险，高度集中的融资信用风险同时也增大了银行的风险。随着银行信贷的收紧，面对房地产融资对于信托依赖性的提升，信托融资的门槛也不断地提升，融资工具的局限性更加深入地限制了房地产行业的融资行为，房地产行业的发展面临着严重过的资颈。在这种环境下，加强对于房地产行业的多渠道融资管理，寻求有效的多渠道融资管理对策成为房地产企业走出资颈的重点。

二、房地产企业多渠道融资管理对策

理想型的房地产融资体系是一种平衡机制，能够实现体系内的自我调节：在房地产项目开发的前期，所需资金主要是企业自有资金，或者是企业通过开发合作及股权的转让等各种权益的融资方式来获取项目开发前期所需的资金；到中期阶段，项目资金则主要通过各种混合型的信托基金、银行贷款及债券等渠道来获得；而后期资金则是在房产项目销售的过程中，购房者个人住房的贷款主要通过住房公积金中心以及银行贷款来获取；对于存量房市场而言，则可以充分发挥银行资金的作用。这种理想型的融资体系能够保证房地产行业及金融业在投融资渠道方面同时实现多元化及公众化。但这也只是一种理想的状态，以上的浅析浅析中可以看出，我国房地产企业多渠道融资面临着一定的难题，而要加强我国房地产企业的多渠道融资管理，必须完善现有的房地产行业金融法律及法规，建立起多层次的融资体系，加快金融创新的步伐，加强对于海外资金及融资机构的利用。

(一)房产行业金融法律及法规的健全与完善

随着近几年我国房地产行业的迅猛发展，我国国家及地区也相继出台了一系列房地产行业的金融法律及法规，但是这些法律法规的体系并不健全，相关规定也不具体，不能够满足房地产行业的发展需求。各种新的融资工具的使用缺少相对应的制度规范，在应用过程中必定会陷入相对混乱的局面，因而，针对房地产行业的经济发展特点以及各种新的融资工具的应用，必须完善现有的法律法规，对新的融资工具的资产组合、组织形式、收益来源及分配以及流通转让等内容，作出规范严格的约束，保证多渠道融资的规范化发展。

(二)多层次融资体系的构建

房地产行业多元化融资渠道的发展，关键在于设计出一套有差异的、能够满足不同层次房地产企业需求的金融产品，构建起一个稳定性强的房地产行业金融产品的供应体系。不同的融资类型对于企业的要求各不相同，而不同的房地产企业在企业的经营发展规模上也存在一定的差异，不同规模的房地产企业对于资金的需求也存在较大的差异性。但我国房地产融资缺少专业化的信贷机构，房产信托、房产债券、以及房产基金等对房地产企业的融资贡献极为有限，股权融资的门槛又相对太高，中小型的房地产企业根本无法满足上市的需求，不能获取上市融资。也正因如此，我国房地产行业的融资都集中在商业银行贷款方面，商业银行成为房地产行业的融资主体，而要转变这种近况，真正实现房地产企业的多渠道融资，必须要构建起多层次的融资体系，通过扩大现有的权益融资的比例，降低整个行业的整体债务的依存度；向规模较大的房地产企业发行短期的债券融资，对中小规模的房地产企业则可以着力于向其提供投资信托基金，如此一来，通过为不同规模的房地产企业提供能够与之相对应的融资场所及融资渠道，减少房产行业融资对于银行的过度依赖性。

(三)加快金融创新，充分利用海外融资

金融的创新，对于房地产金融市场而言是尤为必要的，在当前我国房地产融资主要以一级金融市场为主体的条件下，必须要实融的创新，在发展多渠道融资方式的同时，还需要有针对性的对风险性高、价值大的融资产品进行重新评估及创新，开发各种新的金融衍生品，加强房地产行业资金的流动性，分散融资风险。与此同时，房地产行业应当重视外资银行以及各种境外房产基金这一房地产金融市场的新生力量，充分利用外资实力来发展自身的产业，实现房产企业自身经营及发展的多元化及多渠道融资。
结论：
作为高投入、高风险及高回报的资金密集型行业，我国房地产行业在融资渠道方面还存在很多不足，房地产企业自身的多渠道融资管理能够直接影响其未来的经营及发展情况，缺少了资金的支持，房地产行业几乎是处于无法运作的状态，因而，不管是从国家的角度来看，还是从房地产企业自身出发，都必须重视房地产行业多渠道融资不足，在现有融资体系的基础上，不断建立起一套更接近理想型融资体系的多层次、实用型的房地产融资新体系。

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