关于房地产企业财务管理现状探析
本站原创 近几年，房地产行业得到了快速发展，已经成为我国投资的一个重要领域。同时，由于房地产行业是一个资金密集的高风险行业，面临的市场竞争也越来越激烈。房地产企业要想获得持续性的核心竞争力、实现长远的发展，提高财务管理水平是重要的途径之一。
房地产企业的开发对象决定了房地产企业的开发过程是一个巨额投资的过程，巨额的地价和房屋工程造价使得房地产开发企业需要一次性投入较多的资金。因此，筹集资金的任务十分繁重。加上房地产的开发经营过程具有长期性的特点，资金周转的周期较长，无形之中要求企业拓宽各种融资渠道来筹集资金，房地产企业的开发项目大都是滚动开发，也在一定程度上增加了资金筹集的难度。
2．房地产开发工作风险大、投资决策要求严格、决策责任重大
房地产业的风险主要包括：政策风险、政治风险、市场风险、经济风险、利率风险、经营风险和技术风险等。我国的房地产开发周期一般都较长，资金投入数额巨大，并且房地产产品的使用周期也较长，所以不确定性的因素也较多，房地产开发企业具有较高的风险。
3．房地产企业的财务管理涉及面广阔，管理难度和管理责任重大
房地产企业的开发活动涉及到方方面面，反映出的财务关系复杂程度高。我国房地产企业的财务关系大都是表现为房地产企业与其债权人、投资者、企业员工、被投资单位之间以及开发企业各部门和内部各单位之间的经济关系。
投资决策的制定不能只凭主观意志。对投资决策的分析论证主要包括分析论证项目首期的投入资金、项目在建过程中需要的常规资金、项目期末的流量以及筹资结构、筹资规模、筹资方式和筹资成本等。
2．应该加强对资金的管理
我国的房地产开发项目中，因为资金管理不善导致在建工程资金不足的情况时有发生。所以，房地产企业应该注重项目开发过程中对资金的管理，坚决杜绝不良的资金流动。把资金管理当成企业财务管理的中心，对资金的使用进行合理调度和统筹安排。
3．应该重视相关成本的降低
首先，降低土地的开发成本。随着政府对土地市场和土地出让方式的规范，土地成本主要取决于招标、竞价、拍卖等土地的出让方式和相应的出让结果。房地产企业对土地的选择应该持谨慎的态度，对土地的前期开发进行认真的研究，努力降低土地的开发成本，增加地产收益；其次，降低建筑安装成本。房地产企业在动工建设之前，要对项目建设过程中的阶段成本进行合理的估计，根据实际建设中的成本对估计数进行合理的调整，并进行实时的监控和跟踪；再次，应该开展长期成本的管理工作，全员参与，建立次级成本的管理单位是进行成本管理的有效办法。
很多房地产企业认为，只要能够取得相应土地的使用权，能够组织施工队按照设计的图纸施工，然后再投入一定的资金后，工程项目就能按时交付使用，自然就会带来经济效益。但是，房地产企业的财务管理往往忽视了对成本的控制，还停留在单纯的会计核算水平，影响了企业经济效益的提高。
2．举债具有很大的随意性，增加了成本负担
一方面，房地产企业的项目投资，往往需要大量的资金投入，部分房地产企业为了上项目，没有利用自身的积累，从企业的内部对资金的潜力进行挖掘，也没有设法收回企业的应收账款，而是一味地向银行和其他单位进行借款，无形之中加大了项目的投资风险；另一方面，房地产企业为了取得银行贷款盲目进行抵押，在影响销售收入的同时，也影响了企业偿还贷款的能力，增加了企业的成本负担。
3．财务控制的能力较弱
有些房地产企业只是注重工程项目的质量和进度，忽视了企业财务部门对成本的管理和控制，财务部门自身的优势并没有发挥出来。部分房地产企业的领导认为成本核算和管理只是财务部门的职责，并没有重视内部各个职能部门的全过程成本核算，使得成本的管理和企业的财务预算出现了较大的偏差，影响了企业效益的实现。
房地产企业的内部控制环境包括：企业的经营方式和管理宗旨、组织结构以及各个部门的相关功能、权力与责任的分配方法、人事晋升的政策等。对房地产企业来说，加强内部控制最重要的就是合理划分权责和利益，所有者不应该将全部的内部控制权力下放给企业的经营者。另外，还应该提高企业会计电算化的管理水平，保证信息在企业准确流畅的传递，房地产企业的财务人员应有获取准确信息的相关渠道，并且有跟上级部门进行沟通的专门方法，必要的时候要结合企业的实际情况，聘请专业的软件公司，依据内部控制管理办法，专门对企业的内部控制设计可行的软件模块。
2．重视对企业的财务成本管理
项目成本概算、预算和决策是降低开发成本、确定工程造价并结算款项的重要依据，是房地产企业财务管理的重要环节。财务人员应该熟练掌握成本概算、预算和决算的相关要求，加强对项目成本费用的控制，给项目决策者提供准确的会计信息。
3．创新财务管理的方法，提高财务控制的能力
现阶段，知识经济改变了房地产企业的活动空间和活动方式，电算化财务和网络财务成为企业财务管理的新方式，财务审批通过网络进行，财务报表由计算机来操作完成。电算化财务和网络财务极大地改善了企业财务管理的能力，增强了企业财务人员的业务效率，提高了企业的市场竞争力。企业应该顺应财务管理新模式的发展，建立一套适合自己企业的行之有效的财务管理制度，规范财务行为，加强内部管理，努力提高企业的财务管理水平。
4．实施财务分析及财务监督
房地产企业在项目开发过程中，需要投入大量资金，所以，企业除了要合理安排筹措资金外，还应该做好投资回收和衔接，提高投入资金的使用效率。一方面，企业应该加强对项目投资的风险分析，对资金利用率、费用支出、开发成本以及销售等进行详细的财务指标分析，准确的财务预测能够把投资风险降低到最小；另一方面，要加强财务监督，包括对开发过程中资金的筹集、占用、回收、分配情况的控制，对开发成本和产品成本核算的控制等。此外，还应该对企业的经济业务和经营活动实施事前、事中和事后的财务监督，使财务人员认识到财务监督的目的是为了维护单位和集体的利益。
一、房地产企业财务管理的特点
1．开发周期一般较长，筹资金额较大，筹资任务繁重房地产企业的开发对象决定了房地产企业的开发过程是一个巨额投资的过程，巨额的地价和房屋工程造价使得房地产开发企业需要一次性投入较多的资金。因此，筹集资金的任务十分繁重。加上房地产的开发经营过程具有长期性的特点，资金周转的周期较长，无形之中要求企业拓宽各种融资渠道来筹集资金，房地产企业的开发项目大都是滚动开发，也在一定程度上增加了资金筹集的难度。
2．房地产开发工作风险大、投资决策要求严格、决策责任重大
房地产业的风险主要包括：政策风险、政治风险、市场风险、经济风险、利率风险、经营风险和技术风险等。我国的房地产开发周期一般都较长，资金投入数额巨大，并且房地产产品的使用周期也较长，所以不确定性的因素也较多，房地产开发企业具有较高的风险。
3．房地产企业的财务管理涉及面广阔，管理难度和管理责任重大
房地产企业的开发活动涉及到方方面面，反映出的财务关系复杂程度高。我国房地产企业的财务关系大都是表现为房地产企业与其债权人、投资者、企业员工、被投资单位之间以及开发企业各部门和内部各单位之间的经济关系。
二、房地产企业财务管理的原则
1．要对项目进行深入的分析论证投资决策的制定不能只凭主观意志。对投资决策的分析论证主要包括分析论证项目首期的投入资金、项目在建过程中需要的常规资金、项目期末的流量以及筹资结构、筹资规模、筹资方式和筹资成本等。
2．应该加强对资金的管理
我国的房地产开发项目中，因为资金管理不善导致在建工程资金不足的情况时有发生。所以，房地产企业应该注重项目开发过程中对资金的管理，坚决杜绝不良的资金流动。把资金管理当成企业财务管理的中心，对资金的使用进行合理调度和统筹安排。
3．应该重视相关成本的降低
首先，降低土地的开发成本。随着政府对土地市场和土地出让方式的规范，土地成本主要取决于招标、竞价、拍卖等土地的出让方式和相应的出让结果。房地产企业对土地的选择应该持谨慎的态度，对土地的前期开发进行认真的研究，努力降低土地的开发成本，增加地产收益；其次，降低建筑安装成本。房地产企业在动工建设之前，要对项目建设过程中的阶段成本进行合理的估计，根据实际建设中的成本对估计数进行合理的调整，并进行实时的监控和跟踪；再次，应该开展长期成本的管理工作，全员参与，建立次级成本的管理单位是进行成本管理的有效办法。
三、我国现阶段房地产企业财务管理存在的问题
1．缺乏必要的财务管理意识和财务预算经验很多房地产企业认为，只要能够取得相应土地的使用权，能够组织施工队按照设计的图纸施工，然后再投入一定的资金后，工程项目就能按时交付使用，自然就会带来经济效益。但是，房地产企业的财务管理往往忽视了对成本的控制，还停留在单纯的会计核算水平，影响了企业经济效益的提高。
2．举债具有很大的随意性，增加了成本负担
一方面，房地产企业的项目投资，往往需要大量的资金投入，部分房地产企业为了上项目，没有利用自身的积累，从企业的内部对资金的潜力进行挖掘，也没有设法收回企业的应收账款，而是一味地向银行和其他单位进行借款，无形之中加大了项目的投资风险；另一方面，房地产企业为了取得银行贷款盲目进行抵押，在影响销售收入的同时，也影响了企业偿还贷款的能力，增加了企业的成本负担。
3．财务控制的能力较弱
有些房地产企业只是注重工程项目的质量和进度，忽视了企业财务部门对成本的管理和控制，财务部门自身的优势并没有发挥出来。部分房地产企业的领导认为成本核算和管理只是财务部门的职责，并没有重视内部各个职能部门的全过程成本核算，使得成本的管理和企业的财务预算出现了较大的偏差，影响了企业效益的实现。
四、加强房地产企业财务管理的建议
1．加强企业内部控制环境的建设房地产企业的内部控制环境包括：企业的经营方式和管理宗旨、组织结构以及各个部门的相关功能、权力与责任的分配方法、人事晋升的政策等。对房地产企业来说，加强内部控制最重要的就是合理划分权责和利益，所有者不应该将全部的内部控制权力下放给企业的经营者。另外，还应该提高企业会计电算化的管理水平，保证信息在企业准确流畅的传递，房地产企业的财务人员应有获取准确信息的相关渠道，并且有跟上级部门进行沟通的专门方法，必要的时候要结合企业的实际情况，聘请专业的软件公司，依据内部控制管理办法，专门对企业的内部控制设计可行的软件模块。
2．重视对企业的财务成本管理
项目成本概算、预算和决策是降低开发成本、确定工程造价并结算款项的重要依据，是房地产企业财务管理的重要环节。财务人员应该熟练掌握成本概算、预算和决算的相关要求，加强对项目成本费用的控制，给项目决策者提供准确的会计信息。
3．创新财务管理的方法，提高财务控制的能力
现阶段，知识经济改变了房地产企业的活动空间和活动方式，电算化财务和网络财务成为企业财务管理的新方式，财务审批通过网络进行，财务报表由计算机来操作完成。电算化财务和网络财务极大地改善了企业财务管理的能力，增强了企业财务人员的业务效率，提高了企业的市场竞争力。企业应该顺应财务管理新模式的发展，建立一套适合自己企业的行之有效的财务管理制度，规范财务行为，加强内部管理，努力提高企业的财务管理水平。
4．实施财务分析及财务监督
房地产企业在项目开发过程中，需要投入大量资金，所以，企业除了要合理安排筹措资金外，还应该做好投资回收和衔接，提高投入资金的使用效率。一方面，企业应该加强对项目投资的风险分析，对资金利用率、费用支出、开发成本以及销售等进行详细的财务指标分析，准确的财务预测能够把投资风险降低到最小；另一方面，要加强财务监督，包括对开发过程中资金的筹集、占用、回收、分配情况的控制，对开发成本和产品成本核算的控制等。此外，还应该对企业的经济业务和经营活动实施事前、事中和事后的财务监督，使财务人员认识到财务监督的目的是为了维护单位和集体的利益。