会计尚未提足折旧房屋重置财税处理

《税务总局关于企业所得税若干【会计论文】的公告》（税务总局公告2011年第34号）规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前改扩建的，如属于重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产使用后的次月起，税法规定的折旧年限，一并计提折旧。
公告的出台对房屋拆建的账务处理影响很大，一企业房屋拆建的情况比较多，另外提足折旧的房屋的账面价值，所以其财税处理对企业所得税的影响也，公告出台，纳税人一般将被拆除房屋（简称“原有房屋”）的净值财产损失在税前扣除。该项公告出台后，纳税人只能将其计入新建房屋的计税以折旧的形式在税前扣除。那么，其净值论文格式范文房产税的计税，新建房屋的附属设备和配套设施，其进项税额能否抵扣销项税额，其折旧年限如何确定、其论文格式范文房产税的计税？如何对原有房屋和新建房屋账务处理？从两个去浅析【会计论文】。

一、原有房屋净值的财税处理

企业对提足折旧的房屋重置房屋建筑物的改扩建手续。会计准则上将房屋的改扩建认定为固定资产的后续支出。企业会计准则中规定固定资产的后续支出中固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换的账面价值扣除；被替换的账面价值就应当计入固定资产清理，处置收入和处置成本的净额计入营业外支出营业外收入。故会计准则规定，原有房屋的净值不计入新建房屋的成本。
企业所得税前扣除的规定是重置的原有房屋净值计入新建房屋的计税成本，以折旧形式在税前扣除。2011年第34号公告规定，原有房屋的净损失在税前财产损失扣除，而应当以折旧的形式在新建房屋使用的次月起摊销。所以会计准则和企业所得税在对原有房屋的拆除时净值的处理暂时性差异。会计上原有房屋净值计入当期损益而在企业所得税前不允许以资产损失的形式在税前扣除。企业所得税汇算清缴时应当将计入当期损益的净值做纳税调增，在使用的次月起将依净值计算的折旧额（原房产的净值除以折旧年限(最短折旧年限为20年乘以当年新建房屋计提折旧的月份)做纳税调减。
在房产税中，原有房屋的净值论文格式范文房产税的计税？《财政部、税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关【会计论文】的通知》（财税[2008]152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论论文格式范文记载在会计账簿固定资产科目中，均应房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应有关会计制度规定核算。纳税人因房产的实物或权利发生变化而依法终止房产税纳税义务的， 其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利发生变化的当月末。因此，凡会计制度规定计入房产原价的，则计入原值计征房产税。提足折旧的房屋重置在企业会计准则中规定需新建房屋的账面价值不含被替换的账面价值。即房产税房产原价不被替换的账面价值，不含原有房屋的净值。原有房屋拆除房产实物发生变化，故应当依法终止房产税纳税义务，应于原有房屋拆除的当月月末停止计提房产税。
举例，某房屋与2012年1月重建，其账面原值800万元，1月末已累计计提折旧200万元，净值600万元。该企业的企业所得税税率为25%。
原有房屋的当月月末应借记固定资产清理600万元，借记累计折旧200万元，贷记固定资产800万元。清理完毕后，将固定资产清理的余额结转至营业外支出或营业外收入。在房屋时的次月起停止计提房产税。期末借记“递延所得税资产”150万元，贷记“应交税费—应交企业所得税”150万元。年度企业所得税时汇算清缴时需纳税调增600万元。在新建房屋使用的次月起以原有房屋的净值（600万元）为计税做纳税调减。

二、新建房屋的财税处理

(一)关于新建房屋及房屋附属设备和配套设施的进项税能否抵扣的【会计论文】

据《增值税暂行条例》第十条规定用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利个人消费的购进货物应税劳务，其进项税额不得抵扣；非增值税应税项目，是指非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。不动产是指移动移动后会性质、形状转变的财产，建筑物、构筑物和其他土地附着物。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。《关于固定资产进项税额抵扣【会计论文】的通知》（财税[2009]113号）中规定以建筑物构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上论文格式范文单独记账与核算，均应建筑物构筑物的组成，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。因此，对于房屋的附属设备和配套设施的购进和维修属于房屋的新建和修缮装饰，所以其均抵扣。对于电梯（货梯）、空调等附属设备和配套设施的购进和维修，即使增值税专用也不得进项税额抵扣。

(二)关于新建房屋的计税的确定

企业所得税法条例规定自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税。国税函[2010]79号第五条规定：“企业固定资产使用后，工程款项结清未全额的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税计提折旧，待后调整。但该项调整应在固定资产使用后12个月内。”即在固定资产实际使用时，全额时，先合同规定金额暂估入账计提折旧，缓冲期12个月，与暂估有出入的，税务处理上调整。

(三)关于新建房屋折旧年限的确定

《企业所得税条例》第六十条的规定，固定资产按直线法计算折旧，准予扣除。房屋的最短折旧年限为20年。房屋是指供生产经营使用和为职工生活、福利服务的房屋、建筑物附属设施，范围如下：房屋厂房、营业用房、办公用房、库房、住宿用房、食堂他房屋等；建筑物塔、池、槽、井、架、棚（不临时工棚、车棚等简易设施）、场、路、桥、平台、码头、船坞、涵洞、加油站独立于房屋和机器设备之外的管道、烟囱、围墙等；附属设施是指同房屋、建筑物分割的、不单独计算价值的配套设施，房屋、建筑物内的通气、通水、通油管道，通讯、输电线路，电梯，卫生设备等。因此电梯（含货梯）、空调、通气管道等房屋的附属设施的最短折旧年限为20年。税法规定的是资产的最短折旧年限，因此房屋的会计折旧年限低于20年，做纳税调整，如高于20年，则税法折旧年限与会计折旧年限相同，不做纳税调整。

(四)关于新建房屋的房产税

《关于房产税和车船使用税业务【会计论文】的解释与规定》（财税地字[1987]第003号）的规定，房产税只对构成“房产”的建筑物缴税。“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），遮风避雨，可供在生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑油气罐等，不属于房产，不用缴纳房产税。因此工程合同厂区道路硬化、围墙等固定资产20年计提折旧但不计算房产税的房屋原价。据国税发[2005]173号文规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋设计要求，凡以房屋为载体，随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中论文格式范文单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。据财税[2010]121号文规定，对房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应地价，为土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。所以计算房产税的房产原值应当地价、会计制度核算的原价、房屋的附属设备和配套设施的价值。据财税地字[1986]第008号的规定，纳税人自建房屋用于生产经营从建成之次月起缴纳房产税。
承上例，该企业在原有房屋拆除后，重新建造房屋，合同预算总造价为1000万元（围墙及道路硬化10万元、空调、电梯、通气管路等设备价值100万元），2012年5月使用，但工程款项结清未全额，只合计600万元。企业预计该项固定资产使用年限20年，预计净残值为0。该企业应于2012年5月合同规定的金额的结转固定资产，借记固定资产1000万元、贷记在建工程1000万元。在确定企业所得税法的规定的最短折旧年限时，空调、电梯、通气管路等设备属于房屋类资产，最短折旧年限为20年。计算房产税的房产原价为990万元（空调等附属设备和配套设施，但不围墙及道路硬化的），从6月份起开始计提。本例新建房屋应当自6月份起开始计提折旧，同时将原有房屋的净值新建房屋的计税基数计提折旧，当年企业所得税汇算清缴时，应当将调减企业所得税应纳税所得额，金额为（600/20/12）×7=17.5万元。2013年5月仍未全部，只了700万元的，则新建房屋的计税只能是700万元，此时重新计算折旧额，并做追溯调整。
综上所述，提足折旧的房屋重置，原有房屋的净值应以财产损失会计处理，其净值在计算企业所得税时应当自新建房屋计提折旧时起以折旧的形式在税前扣除，而原净值不房产税的计税。对于新建房屋应当计算企业所得税时房屋的附属设备和配套设施属于房屋，其最短折旧年限为20年，其不得进项税抵扣。在企业所得税中围墙属于房屋类资产，其最短折旧年限为20年，而在房产税中，围墙论文格式范文房产税的征税，而房屋的附属设备和配套设施应当计入房产税的计税。
作者单位：山西大学商务学院


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