会计学指导(四)
平开发性费用,出让金为5亿元,按此4%计算,契税为2000万元。这样,取得熟地的开发商比取得毛地的开发商多支付1976万元的契税。
2、确定土地收购的评估方法。基于被收购的土地主要是工业用地,主要是市区的破产和即将破产的企业或不符合城市规划的工业用地,且这些用地大部分是划拨用地,按我国现行的法规,这些土地作为工业用地进入市场进行交易,实际上是不可能的。但其转让的土地实质不是工业用地,而是规划的商业、住宅等其他地价水平比较高的用地,所以,收购的这种类型的土地,应参照工业区或开发区的工业地价进行评估和收购。在这里,笔者建议采用地价评估的基本方法----成本逼近法进行评估。成本逼近法:是依据替代和变动的原则,以取得、开发同类地区集体土地或国有土地所耗费的各项费用之和为主要根据,再加上资金使用应计利息、各种应纳税费及土地改变用途和进行再开发等原因而形成的土地增值收益,再此基础上确定土地的一种方法,其基本公式为:土地=土地取得费+土地开发费+应计利息+应计利润+土地增值收益+土地个别条件修正。论文请联系:29
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3、收购的确定以资金平衡为主。依据成本逼近法的基本原理,确定土地收购可采取资金平衡的思路,即以政府不投入资金的条件下实现土地收购和再开发的资金平衡,在此基础上确定收购。基本计算公式为:收购价=土地开发后预期地价-土地平整及基础设施费用(五通一平费用),公式中的土地再开发预期地价,指被收购宗地按规划条件进行再开发预期实现的地价水平。这里需要强调的是,所谓的资金平衡,是指一定区域或一定时间范围内的资金平衡,对于具体一宗地而言,应用该评估公式是没有意义的。
另外,在收购的过程中必然会产生拆迁补偿安置问题,拆迁安置费用也应考虑在内,此时,收购价评估公式演变为:收购价=土地开发后预期地价-土地平整及基础设施开发费-拆迁安置费,采用资金平衡的思路确定收购,关键问题是平衡区域和平衡时间段的选择。最科学、最合理的方法是,制定一个城市范围内的收购计划,以整个城市作为平衡区域,在此基础上,按规划条件评估被收购宗地预期实现的总地价,包含所需的土地平整及基础设施开发费用和拆迁安置费。具体宗地收购评估时在考虑本身市场的同时,进行全市的平衡,确定实际发生的收购。
借:收购成本(或比照房地产企业的核算,收购地用“存货”科目进行核算)
贷:银行存款
收购成本下设二级科目:宗地名称。每宗地下设科目:土地补偿费、附着物补偿费、贷款利息、规划编制费、土地测量费、土地评估费、土地登记费、房屋拆迁费、土地平整费。每宗地出让完毕,土地收入和收购成本对冲,形成土地净收益。
(三)加强土地收购资金管理,规避风险
在资金的运作和风险管理上,建议采取以下措施:
1、建立项目的论证制度。做好风险分析,制定收购计划,以收购储备计划为基础,保持储备量、贷款额、控制实现运作动态平衡过程的不确定性。防止土地收购时间、土地储备量、贷款规模的随意性,确保这些资金的安全与正常使用。同时,为加强风险的调控,减少行政干预和人为因素的干扰,建立由专家等组成的咨询机构,对收购目标进行监控,对重大事项进行听政。让土地收购既能按市场规律办事,又能按公众的要求科学运作,维护投资者利益。
2、优化资本结构。在资金的管理上应当考虑土地储备机构的自我发展,逐步提高土地收购过程中自有资金比例,优化资本结构,降低资产负债率,从根本上控制财务风险。
(1)加大政府财政支持的力度。财力雄厚的政府,可以将土地储备列入财政支出的经常性项目,实行高度垄断的土地收购方案,但我国目前绝大部分城市不具备这样的条件,比如安徽省淮南市,属全国较大城市,具有地方立法权,由于财政是“吃饭型”财政,每年光支付社会保险费约2亿元,为保证工资的及时发放,对土地储备几乎没有投入,实践中只能由财政适当加大对土地收储机构的资金投入力度。
(2)成立并积累土地基金。以储备土地获取的出让、出租、经营的收益,成立土地基金,由财政监管。主要用于土地储备机构对土地的收回--储备--整理开发经营--供应的业务运作,运作后的增值资金可进一步充实土地基金。土地基金作为运作土地资产的自有资金,随着土地出让的逐渐增多而逐步积累增加,成为土地运作基金的蓄水池。
(3)采用多种形式进行收购。目前收购由以下4种方式:第一,收购,为盘活存量土地或解决用地单位的需求,在对市场行情调查分析之后,用一次性支付收购土地补偿费,将土地从原土地使用者手中收购,进行前期开发整理后,再供应给土地使用者的方式。对区位有优势,成长性较好的地块,直接采用收购的方式及时变现。第二,合同收购,对面积较大的存量或增量土地,因筹措资金困难,采用合同约定有关补偿费,待土地出让后,再分期分宗或一次性支付有关费用的方式。对区位相对一般,近期难以成交的地块,采用合同收购的方式。第三,抵偿收购,对欠缴土地租金或出让金的单位,在支付上述费用的困难的情况下,将其现有闲置、半闲置、土地利用率不高的土地,按一定价值抵偿欠缴费用,相应收回土地的方式。第四,定向收购,对土地需求者看中的地块,可与土地需求者签订招商协议,产权手续并收取土地前期开发补偿费用和土地增值收益的方式。
总之,尽量少用资金直接收购,而多采用实物、权益置换方式收储运作土地,减少资金的实际投入,降低土地储备成本,减少土地收购、储备、供应的筹资风险。
在国有企业面临困境的情况下,在企改和地改交织进行的情况下,大部分企业很难一下子拿出几十年的土地出让金,实行年租制处置土地资产,将土地资产从国有资产中剥离出来,土地资产计入经营成本,有效地解决企业因资金短缺和土地资本比重大,企业难以入股的问题。湖北省万宝粮油集团公司占地11公顷,若以出让的方式处置土地资产,需缴纳土地出让金1200万元,企业难以承受,襄阳县采取年租制的方法处置土地资产后,企业轻装上阵,效益节节上升,年利润超过千万元。
综上所述,政府必须加强对土地收购储备的管理,才能防止国有土地资产的流失,实现土地收益的最大化,为城市建设聚集资金。
参考文献:
1、土地市场管理丛书编委会编、中国地质出版社、《经营城市的必然选择—土地收购储备》
2、国土资源报社,国土资源部土地利用司编中国大地出版社《加强国有土地资产管理—国务院15号文件学习手册》
教师评语:(指导教师:张灵军)
土地既是资源,又是资产。如何把有限的土地资源合理的利用起来,是当前各级政府有待解决的一个现实问题。该问作者身为土地管理人员,对工作中存在的诸多问题进行积极的思考探索,经多方调查了解,反复修改,形成了此稿。
该文针对土地收购储备中存在的问题,探索了在现阶段如何提高政府土地收购储备、杜绝土地收购、拍卖过程中的腐败行为,对现实有一定的指导意义。
该文作者能够利用所学专业知识并结合自身工作需要,认真完成论文的撰写,非常难得。文章中心突出,结构基本合理,层次较为清晰,但是文章在选定论据时,若能够统一用某一地区来论证,说服力会更强些。
(四)土地收购储备的利益分配不够规范
目前,在我国大多数城市中,土地盘活所得的收益大部分归企业或企业主管部门支配。如何准确界定土地收益的构成,合理分配政府和原土地使用者之间的利益,是土地收购储备顺利发展必须解决的问题。如淮南市土地储备中心2001年11月贷款以750万的收购淮南啤酒厂,经市政府批示,收购费用主要用于职工安置,截止2004年4月30日,收购本金和利息共计851.25万元(750*(1+5.4%*2.5)=851.25万元,此宗地经政府批准,出让给江氏啤酒厂使用,有关土地收益预计是900万元(至今未收到),900万元土地收益去掉851.25万元收购成本,净收益48.75万元在企业和政府之间如何分配;在地方政府和政府之间如何分配,至今没有明确的规定,导致破产企业在土地收益上漫天要价。二、加强土地收购储备运行机制管理的对策
针对收购工作中存在的问题,对以后的工作提出以下建议。(一)建立资金平衡的收购模式
1、确定土地收购与安置费用分离原则。土地收购和原户安置补偿费及企业异地迁移费用是两个完全不同的概念,土地是在市场上根据成本,利用收益和供求关系决定的;而住户安置费、企业异地迁移等费用是政府为实现某一目标而规定的补助性费用,其通常考虑的是被收购的生活和居住水平,而不考虑土地本身,具有明显的行政性和福利性。必须确定土地收购与安置费用相分离的原则。2、确定土地收购的评估方法。基于被收购的土地主要是工业用地,主要是市区的破产和即将破产的企业或不符合城市规划的工业用地,且这些用地大部分是划拨用地,按我国现行的法规,这些土地作为工业用地进入市场进行交易,实际上是不可能的。但其转让的土地实质不是工业用地,而是规划的商业、住宅等其他地价水平比较高的用地,所以,收购的这种类型的土地,应参照工业区或开发区的工业地价进行评估和收购。在这里,笔者建议采用地价评估的基本方法----成本逼近法进行评估。成本逼近法:是依据替代和变动的原则,以取得、开发同类地区集体土地或国有土地所耗费的各项费用之和为主要根据,再加上资金使用应计利息、各种应纳税费及土地改变用途和进行再开发等原因而形成的土地增值收益,再此基础上确定土地的一种方法,其基本公式为:土地=土地取得费+土地开发费+应计利息+应计利润+土地增值收益+土地个别条件修正。论文请联系:29
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3、收购的确定以资金平衡为主。依据成本逼近法的基本原理,确定土地收购可采取资金平衡的思路,即以政府不投入资金的条件下实现土地收购和再开发的资金平衡,在此基础上确定收购。基本计算公式为:收购价=土地开发后预期地价-土地平整及基础设施费用(五通一平费用),公式中的土地再开发预期地价,指被收购宗地按规划条件进行再开发预期实现的地价水平。这里需要强调的是,所谓的资金平衡,是指一定区域或一定时间范围内的资金平衡,对于具体一宗地而言,应用该评估公式是没有意义的。
另外,在收购的过程中必然会产生拆迁补偿安置问题,拆迁安置费用也应考虑在内,此时,收购价评估公式演变为:收购价=土地开发后预期地价-土地平整及基础设施开发费-拆迁安置费,采用资金平衡的思路确定收购,关键问题是平衡区域和平衡时间段的选择。最科学、最合理的方法是,制定一个城市范围内的收购计划,以整个城市作为平衡区域,在此基础上,按规划条件评估被收购宗地预期实现的总地价,包含所需的土地平整及基础设施开发费用和拆迁安置费。具体宗地收购评估时在考虑本身市场的同时,进行全市的平衡,确定实际发生的收购。
(二)规范土地收购成本的核算范围,确保土地资产指标的可比性
由于全国较多的地方已建立了土地收购储备机构,截止2001年11月,全国30个省、市,已建立储备机构1002家,且运作的资金比较大;不同城市收购储备土地方式不同;不同城市储备土地开发内容不同;不同城市土地出让方式不同(或招标、或拍卖、或挂牌),以上三个不同,导致土地资产计算标准不同,建议出台帐务处理的政策界限,规定土地收购成本核算范围,一律以熟地进行出让,即开发后的土地进行出让。“熟地”出让缩短了开发商开发的周期,提高了政府的土地收益,改善了投资环境,同时,既有利政府测算地价,也有利于受让者测算地价,使全国收购成本核算范围口径统一。建议国家或省级财政部门出台收购土地会计核算办法,收购中心根据合同支付收购土地款时做会计分录借:收购成本(或比照房地产企业的核算,收购地用“存货”科目进行核算)
贷:银行存款
收购成本下设二级科目:宗地名称。每宗地下设科目:土地补偿费、附着物补偿费、贷款利息、规划编制费、土地测量费、土地评估费、土地登记费、房屋拆迁费、土地平整费。每宗地出让完毕,土地收入和收购成本对冲,形成土地净收益。
(三)加强土地收购资金管理,规避风险
在资金的运作和风险管理上,建议采取以下措施:
1、建立项目的论证制度。做好风险分析,制定收购计划,以收购储备计划为基础,保持储备量、贷款额、控制实现运作动态平衡过程的不确定性。防止土地收购时间、土地储备量、贷款规模的随意性,确保这些资金的安全与正常使用。同时,为加强风险的调控,减少行政干预和人为因素的干扰,建立由专家等组成的咨询机构,对收购目标进行监控,对重大事项进行听政。让土地收购既能按市场规律办事,又能按公众的要求科学运作,维护投资者利益。
2、优化资本结构。在资金的管理上应当考虑土地储备机构的自我发展,逐步提高土地收购过程中自有资金比例,优化资本结构,降低资产负债率,从根本上控制财务风险。
(1)加大政府财政支持的力度。财力雄厚的政府,可以将土地储备列入财政支出的经常性项目,实行高度垄断的土地收购方案,但我国目前绝大部分城市不具备这样的条件,比如安徽省淮南市,属全国较大城市,具有地方立法权,由于财政是“吃饭型”财政,每年光支付社会保险费约2亿元,为保证工资的及时发放,对土地储备几乎没有投入,实践中只能由财政适当加大对土地收储机构的资金投入力度。
(2)成立并积累土地基金。以储备土地获取的出让、出租、经营的收益,成立土地基金,由财政监管。主要用于土地储备机构对土地的收回--储备--整理开发经营--供应的业务运作,运作后的增值资金可进一步充实土地基金。土地基金作为运作土地资产的自有资金,随着土地出让的逐渐增多而逐步积累增加,成为土地运作基金的蓄水池。
(3)采用多种形式进行收购。目前收购由以下4种方式:第一,收购,为盘活存量土地或解决用地单位的需求,在对市场行情调查分析之后,用一次性支付收购土地补偿费,将土地从原土地使用者手中收购,进行前期开发整理后,再供应给土地使用者的方式。对区位有优势,成长性较好的地块,直接采用收购的方式及时变现。第二,合同收购,对面积较大的存量或增量土地,因筹措资金困难,采用合同约定有关补偿费,待土地出让后,再分期分宗或一次性支付有关费用的方式。对区位相对一般,近期难以成交的地块,采用合同收购的方式。第三,抵偿收购,对欠缴土地租金或出让金的单位,在支付上述费用的困难的情况下,将其现有闲置、半闲置、土地利用率不高的土地,按一定价值抵偿欠缴费用,相应收回土地的方式。第四,定向收购,对土地需求者看中的地块,可与土地需求者签订招商协议,产权手续并收取土地前期开发补偿费用和土地增值收益的方式。
总之,尽量少用资金直接收购,而多采用实物、权益置换方式收储运作土地,减少资金的实际投入,降低土地储备成本,减少土地收购、储备、供应的筹资风险。
(四)确定合理的收益分配的政策
对实现土地收益要进行合理的分配,建议采取两种收益分配的政策。一种是,按土地利用的现状评估地价。其中,地价的50%作为对原用地者取得土地和开发投入成本性补偿费用。25%作为级差地租也就是土地纯收益,由政府收回;25%综合开发费,即政府大配套费用由政府收回;按新的规划用地出让后,先按规定扣除2%的业务费用(因为按财政部财综字[1995]10号文件和省财政厅[1995]326号文件规定,财政部门须按土地出让金2%的比例核拨土地管理部门出让业务费。),再减去原用途评估,剩余部分以国有资本金形式对原单位投入;25%作为级差地租,由政府收回;25%留作土地综合开发的费用。另一种是,先测算国有企业改革职工安置所需的经费,由政府统一出资,由土地储备中心投入,这一笔资金的投入是作为政府的资本金来投入,由同级财政进行监督管理。土地收购储备中心收回土地,进行开发整理,出让土地的收益交同级财政。这种做法的好处是收、支两条线,管理规范,产权明晰,它的法律和理论依据是,企业使用的土地系划拨的,由政府依法无偿回收时,出让所得应由政府所有,而企业对土地进行征用、开发的投入,国有企业也是政府的投入,所以政府回收,然后再投入是合适的。(五)大力推行土地的租赁制。
按《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的规定,国有土地的租赁,指土地使用者与县级以上人民政府土地部门签订一定年限的土地使用权租赁合同,并支付租金的行为。土地租金是指国家将国有土地使用权租赁给土地使用者,并由土地使用者按标准缴纳的价款,其实质内涵是土地出让金分年支付。在国有企业面临困境的情况下,在企改和地改交织进行的情况下,大部分企业很难一下子拿出几十年的土地出让金,实行年租制处置土地资产,将土地资产从国有资产中剥离出来,土地资产计入经营成本,有效地解决企业因资金短缺和土地资本比重大,企业难以入股的问题。湖北省万宝粮油集团公司占地11公顷,若以出让的方式处置土地资产,需缴纳土地出让金1200万元,企业难以承受,襄阳县采取年租制的方法处置土地资产后,企业轻装上阵,效益节节上升,年利润超过千万元。
综上所述,政府必须加强对土地收购储备的管理,才能防止国有土地资产的流失,实现土地收益的最大化,为城市建设聚集资金。
参考文献:
1、土地市场管理丛书编委会编、中国地质出版社、《经营城市的必然选择—土地收购储备》
2、国土资源报社,国土资源部土地利用司编中国大地出版社《加强国有土地资产管理—国务院15号文件学习手册》
3、杨学春:《浅析我市土地资产经营》《地政日报》2003年11期
4、李涛:《做好招标、拍卖“售后工作”,创造良好投资环境》《地政月报》2003年8期教师评语:(指导教师:张灵军)
土地既是资源,又是资产。如何把有限的土地资源合理的利用起来,是当前各级政府有待解决的一个现实问题。该问作者身为土地管理人员,对工作中存在的诸多问题进行积极的思考探索,经多方调查了解,反复修改,形成了此稿。
该文针对土地收购储备中存在的问题,探索了在现阶段如何提高政府土地收购储备、杜绝土地收购、拍卖过程中的腐败行为,对现实有一定的指导意义。
该文作者能够利用所学专业知识并结合自身工作需要,认真完成论文的撰写,非常难得。文章中心突出,结构基本合理,层次较为清晰,但是文章在选定论据时,若能够统一用某一地区来论证,说服力会更强些。