论房地产企业财务风险生成机理与制约对策

论文摘要:【摘　要】 房地产企业财务风险的制约已经成为影响房地产企业可持续性进展的关键因素。文章结合房地产企业面对的宏观经济环境以及行业内部特点，对房地产企业财务风险的生成机理进行探讨和浅析，并针对目前房地产企业财务风险制约的薄弱之处，提出了加强房地产企业财务风险制约的对策。
【关键词】 房地产企业；　财务风险；　生成机理；　对策

一、房地产企业财务风险的基本内涵

财务风险是企业在财务管理领域面对的风险。其本质是由于企业财务管理决策活动中的不确定性而造成的。财务风险制约是房地产企业财务活动的重要内容，财务风险包含了丰富的内容。以微观层面来看：首先，房地产企业主要是通过筹集资金为房地产企业的生产经营提供有力支持，由此融资活动是房地产企业经营活动的起点，如果管理不当就会使筹集来的资金利用效益大打折扣，以而产生融资风险。融资风险是由于资金市场供需变化、宏观经济环境变化、房地产企业的资金来源结构规模变化以及期限结构等引起的。 其次在管理历程中，如果进行项目投资，就会产生投资风险；在日常的经营历程中，会产生日常的经营财务风险，经营性财务风险是由日常的财务管理政策引起的。例如销售政策的制定不当，可能引房地产企业流的短缺。另外，的管理、存货的管理以及应收账款的管理都会引发财务风险，这些风险被称为流动性财务风险，因为、存货以及应收账款管理不当，将会引起房地产企业由于缺乏足够的流或者变现资产而陷入财务困境，由此导致财务风险的发生。

二、房地产企业财务风险的形成机理

(一)房地产企业财务风险的主要体现

1.融资环境恶化

自2010年起，受银行信贷政策限制，房地产开发企业尤其是中小房企通过银行获取资金越来越困难。2011年上半年，全国房地产企业国内贷款共7 023亿元，同比增加仅仅6.8%，较2005—2010年平均26.5%的增加率大幅度降低；而上半年房地产开发投资额却达到26 250亿元，同比增加33%。在房地产开发投资额度大幅上升而银行贷款数额却大幅降低的情况下，房地产企业的资金压力可想而知。2011年7月银监会作出决定要紧抓房地产贷款风险，并要求银行等金融机构要严格执行关于土地储备贷款、开发商以及个人住房贷款的各项政策和要求；要继续通过各个部门之间的联动，加强房地产企业名单式管理；要加强对商业物业抵押贷款以及个人消费等非住房贷款的监督，对违规进入房地产市场的资金给予严厉打击，同时要密切关注二三线城市房地产风险的制约和防范。这个关于房地产融资监督和制约的政策，是继暂停房地产信托之后，银监会进一步堵塞各种漏洞，向融资渠道逐渐趋近的房地产投资施压。对于民间资本流入房地产领域，监管部门也采取高压态势会计专业论文范本。银监会2011年下半年对贷款风险的防范政策以及不断出台的新规定，都意味着融资环境更趋于严格。这表明，银监会对于未来房地产泡沫可能引发的金融风险的警备级别继续上调，房地产企业融资环境不容乐观，有进一步恶化的走势。以长期来看，房地产企业依靠银行贷款为主要融资手段的方式，已经一去不复返，房地产企业必须积极拓宽融资渠道，进行融资方式的革新，才能有效缓解融资难带来的负面影响。

2.融资成本上升

融资环境对于融资成本有着直接的影响，融资环境的好坏与融资成本呈现正相关联系。融资成本是企业为筹资到利用资金而承担的各种风险成本。融资成本一般包括筹集成本以及占用成本，融资规模越大，融资成本越高会计专业毕业论文范例。随着我国央行不断提升准备金利率，房地产企业通过间接融资方式获得资金的利率也越来越高。例如某房地产企业资产负债率由2009年的34％逐年递增到2010年的61.56％，随着负债规模的增大，借款的总成本也随之上升。借款成本是指借款利息和筹资费。由于借款利息可以计入所得税前的成本费用，起到抵税的作用，在实际比较资本成本时，将借款成本折算为税后资本成本。某房地产公司2010年年度财务报告显示借款为53 222.20万元，年利率5.58%，手续费为0.1%，每年结息一次，到期一次还本。公司所得税税率33%，这笔借款的资本成本=53 222.20万元×5.58%×（1-33%）/53 222.20万元×（1-0.1%）=3.78%，即某房地产企业借款100元每年的成本为3.78元，2010年总借款成本为2 011.79万元，而公司2009年总的借款成本只有1 021.24万元，一年之间该房地产公司的借款成本几乎增加了一倍。此外股东权益比例下降，以及加权平均融资成本上升也是房地产企业融资成本上升的主要体现。

3.道德风险和再融资风险的加大

道德风险是在以事有关经济活动时，当事人利用自身掌握的资源和权力，以事一些有利于自我但可能不利于集体或者他人的活动。房地产企业也面对着道德风险不足，主要理由是房地产企业也有着委托联系，而委托就会引发道德风险，道德风险的发生会使房地产企业由于错误的项目决策，而引发财务风险，由此必须重视道德风险制约。再融资风险是房地产企业在资本市场进行配股或者增发股票来进行融资的行为，配股以及增发可以增强公司的资本金，可以为企业筹集到更多的资金。但是再融资的一个重大风险是业绩一般不能与股本同步增加，如果出现二级市场由于填权而导致贴权的现象，就会出现诸如每股收益等财务指标的下降，这可能意味着房地产企业资金管理有着不足，直接导致有些企业失去再融资的资格，以而出现再融资风险。

4.筹资风险的加剧

筹资风险是企业通过举债方式筹集资金有着的由于偿债而导致的风险。利用财务杠杆可以为企业带来更源于：会计函授毕业论文http://www.328tiBet.cn
多资金流量，但是财务杠杆如果管理不当，资本结构不合理，则很可能出现无力偿还负债以及利息的情况，以而出现筹资风险。筹资风险是房地产企业面对的主要财务风险，当房地产企业通过财务杠杆来增强负债或者通过租赁融资来转变资本结构的比例时，就会出现所有者利润以及普通股东之盈余的变异。笔者把普通股之盈余变异与所有者利益的变异称为筹资风险导致的财务风险。一般而言，当普通股盈余变异性越大，财务风险就越大。下面通过某房地产企业三年普通股变异性来说明这个不足（表1）。论文摘要:表1　某房地产企业最近三年股东财务情况
Table3.1 The finance circumstance of real estate industry in recent years
以表1可以看出，财务杠杆越大，会导致所有者利润变异性变大，由此通过财务杠杆增强的负债实际上是由普通股东来承担风险。表1中该房地产企业通过银行贷款的方式来增强负债，由此导致权益资本的上升。该房地产企业2009年总资产收益率不断下降，财务杠杆出现负效应，导致2010年每股收益下降到0.002元，净资产收益率下降0.11％。这说明，筹资不当、资本结构不合理会给房地产企业带来巨大的财务风险。

(二)房地产企业财务风险的生成机理

以以上房地产企业财务风险的体现来看，可以对房地产企业财务风险以微观与宏观两个方面来考察。以生成机理上看，房地产企业面对的社会政治、经济、法律环境是房地产企业财务风险产生的根源，不同的社会经济、政治、法律环境必将影响到房地产企业的运营与进展，当然也会影响到房地产企业的融资决策及其风险的产生。同时房地产企业财务风险还与企业内部的资本结构、治理结构以及相关制度安排有关，不同的资本结构与不同的财务制度安排，都将产生不同的财务风险。总体来看，财务风险的发生是不可避开的，因为事物总是处于不断变化与不断运动之中，了解房地产企业财务风险发生的机理，有助于以本质上认清房地产企业财务风险，以而更好地规避和防范房地产企业的财务风险。结合前面的论述以及房地产企业的融资特点，房地产企业财务风险的生成机理可以用图1来进行具体的说明会计专业毕业设计。

三、房地产企业财务风险防范的对策

(一)提升财务风险制约意识

财务风险虽然对房地产企业持续经营以及未来进展具有十分重要的影响，但是由于长期以来中国经济一直依靠房地产行业推动的方式，使很多房地产企业人士尤其是管理层认为只要中国经济不出现大的波动，那么房地产企业就不会崩溃，而且房地产企业的融资渠道基本上依靠间接融资，即依靠银行贷款，这更加使房地产企业在对待财务风险制约这个不足上意识淡薄。因为他们认为：政府的支持，将不会使房地产陷入大的泥潭和困境。这种观点和意识在我国房地产企业有一定的影响，漠视财务风险必定导致房地产企业土崩瓦解。无论房地产企业是否一直能够得到政府的政策倾斜和大力支持，重视财务风险的识别与制约是房地产企业得以持续进展和壮大的重要条件。

(二)加强资金链风险制约

资金链风险是财务风险的重要内容。房地产企业财务风险的发生大多与资金链风险制约不力有关。房地产企业是资本密集型企业，没有资金的支持，房地产企业就失去了进展的基础和保障，尤其对一些中小型的房地产企业来说，非理性的扩张或者不当的资金链管理政策，都有可能导致企业陷入财务困境，过多的投资失误，往往导致资金链断裂，最后使企业在短期内迅速崩溃会计毕业论文提纲范文。很多成功的房地产商都深谙：“健康的资金链是房地产决胜之道”。目前房地产企业在资金链风险的制约上仍然有巨大的改善和提升空间，尤其是在投融资环节，更应重视对资金链风险的制约。

(三)提升对市场与政策变化的应变力

市场与政策的变化对房地产企业的进展具有重要影响。房地产企业容易受到政策与市场变化的影响，尤其是房地产企业内部的风险积累到一定程度的时候，市场与政策的变化摘自财务出纳毕业论文http://www.328tiBEt.cn
会对房地产企业产生最为直接和显著的影响。政策环境的变化既可能给房地产企业的进展带来机遇，也可能带来冲击，形成挑战。2009年的地王大龙地产，就是因为对现实的政策变化应对不足，造成了资金链的断裂，而陷入了财务困境，导致其萎靡不振。房地产企业准确地把握市场与政策风险，是房地产企业有效规避财务风险、平稳进展的重要基础。目前总体来看，我国房地产企业在应对市场与政策的变化上还有着很多不足，理由是我国房地产企业长期以来总体的政策变化一直是开放性的、扩张性的。随着2010年以来政府对于房地产企业宏观政策的变化，导致很多房地产企业应对不足会计专业毕业论文模板。在应对市场与政策的变化中，要带着正向与逆向思维进行决策，要将政策与市场的变化，同合理的财务决策结合起来，通过保持合理科学的资本结构，来达到财务风险制约以及实现房地产企业价值最大化的目的。

(四)构建合理的风险预警与管理机制

房地产企业应该根据自身的实际情况，建立合理科学的财务预警系统，构建更为合理的风险管理机制。首先要特别重视资金流风险，资金流是房地产企业进展的润滑剂，资金流是否平稳、安全地运转对于房地产企业来说非常重要。在有效识别各种资金流风险时，应该以流量的情况作为识别的基础。重点关注流的预算执行情况，通过浅析预算差别以及有着的异常波动，来发现资金流链条中有着的不足，通过采取有针对性的措施，将这些可能有着的不足与风险制约在萌芽状态。要通过浅析流绝对数和流量的结构来浅析流是否保持一个合理的状态。如果房地产企业的流绝对数低于预算数，就意味着盈利不足或者过度扩张导致了短缺，此时应寻找差别的理由，不能简单地通过注入资金或者外部融资来解决，要迅速查明理由并以根本上解决有着的不足。此外通过浅析净流量的结构和组成也可以发现流有着的不足。流的结构浅析主要是对目前经营、投资以及融资所占的流比例是否符合企业当前的战略和周期来进行。通常情况下，扩张型战略企业融资占比较大，而保守型战略的企业经营收入占比较大，房地产企业的资金投入与回收，通常在3—5年，融资结构与来源一定要与企业所处的周期保持一致。合理的投融资决策，对有效地制约资金流风险将产生重要的影响。
房地产企业应构建财务风险的应对系统，在有效识别财务风险之后，要通过建立更为合理的财务风险应对系统来加强对财务风险的制约。总体来看，要通过强化风险意识教育，强化财务风险管理与制约的理念，明确管理层的风险职责来确定财务风险制约的基础；要通过引入科学的财务风险识别以及量化的策略，细化财务风险的内容与财务风险制约的案例；要通过现代风险管理论述的运用，准确定位房地产企业的风险管理，根据财务风险发生的频率以及严重性来具体量化财务风险，并提出解决不足的案例；要健全风险问责机制，通过监督与问责来落实风险管理的制度，加大执行的力度会计大专生毕业论文。●
【参考文献】
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