房地产开发企业财务风险及其防范

一、房地产开发企业财务风险内涵

在新会计准则中，对财务风险的定义是：财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法制约的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。而具体到房地产开发企业，主要是指房地产开发企业由于财务状况恶化而致使企业的房地产投资，以及其酬劳无法全部收回的可能。因此，财务风险是房地产开发企业非系统性风险之一。
房地产开发企业在我国尚属一个新兴行业，具有很大的发展潜力，是一个有发展前景的行业。但由于房地产开发投资周期长、投资额巨大，所以，房地产开发企业一般需要通过财务杠杆来融资用于项目开发，而运用财务杠杆就有可能带来风险。表现在使用财务杠杆，使得资金得以循环使用，前期收益对于后续开发将产生决定性影响。因此，一旦未来房地产市场销售、开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化，都会对房地产开发企业的预期收益产生巨大的影响，有可能产生由于实际收益未能达到预期收益，出现无法到期偿还债务或者影响到后续开发的资金链等等。

二、当前房地产开发企业财务风险的市场表现

在全国房地产业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现出来，引起专家学者的关注。由于受到不断紧缩的金融信贷政策，资本市场严把融资门槛，笔者认为，当前房地产开发企业资金缺口需求明显，财务风险凸显，具体有如下四个方面：

1.转让土地项目现象日益突出

2008年下半年以来，房地产开发企业间土地项目转让的态势比较明显，凸显企业资金紧张，对未来市场信心不足。如上海外高桥发布公告，公开挂牌转让其运作多年的“森兰·外高桥”项目中的南部国际社区的A1-1、A1-2地块，疑为资金紧张而“割肉”；在重庆，2008年4月份重庆市联合产权交易网重点项目一栏中，各区县挂牌转让项目17个，其中房地产项目就有13个；同时，据中国土地一级开发网信息显示，2008年5月份的前21天，转让开发项目的信息达到45条，项目来自北京、广东、山西等城市，项目类型种类较多，有别墅、也有住宅、商业项目，这么多省份不同程度地出现了众多中小房企转让土地项目的现象。这一迹象表明当前中小企业的资金已十分紧张，财务隐藏着较大的风险隐患。 土地市场流拍、退地现象增加
另外一个值得注意的迹象就是2008年以来，以北京为例，北京朝阳区南河滩东路3号地块和曾经流拍的来广营清河营住宅及配套，商业金融一号地项目用地在北京市国土局开标，但分别仅有3家企业竞标。原计划同时开标的配建廉租房的广渠道路15号商品房项目用地，由于投标开发商未到，法定的3家而流标。
导致土地拍卖流标、流拍的理由，资金紧张仍然是主要理由。目前开发商的资金自有率普遍只有25%左右，约75%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到35%才能申请项目贷款。很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商不敢轻易拿地。 降价促销，回笼资金
随着楼市观望气氛的进一步深化，市场上降价促销的现象开始显现，很多开发企业通过降价促销的方式，加快销售进度，以期达到快速回笼资金以缓解资金压力。在北京某楼盘甚至打出7.5折优惠的促销；在深圳有的楼盘打出买房送装修或送汽车的优惠。笔者走访了秦皇岛市正在热销的楼盘“恒大玉龙湾”，它们采取的优惠政策是，只要业主购房，在房屋交付使用前若房屋降价就退差价，以此来吸引购房者。从国家发改委发布的最新统计数据显示，2008年9月份，秦皇岛市房屋销售同比上涨3.8%，环比下降0.1%。9月份涨幅又创新低。同时，受二手房波动，环比出现近一年来首次下降。2008年以来，全国各地的房地产市场都经历了一段较长时间的观望，这导致整个房地产市场成交缓慢。在业界人士看来“金九银十”的销售旺季，也没有旺起来。 开发企业经营活动流净值多为负值
企业财务指标的不乐观一定程度上反映出企业财务风险隐患突出。从2008年第三季度公布的房地产上市公司季报中可以发现，在经营性活动流净值指标中，多数企业为负值，其中就包括万科、保利、招商、陆家嘴四大房地产公司，其每股经营性流量指标分别为万科-0.18元，招商地产-2.20，陆家嘴-0.76，保利最低，为-

3.33，从一定程度上显现出当前房地产开发企业的流普遍紧张的态势。

从上述种种市场迹象表明房地产开发企业的财务风险已经显现，隐患突出。

三、房地产开发企业财务风险的成因浅析浅析

一般来讲，房地产开发企业的财务风险主要来源有：筹资风险、投资风险、流量风险、利率风险、汇率风险等五方面，结合当前的实际情况，笔者认为，造成当前房地产开发企业财务风险隐患突出的理由主要有以下三方面：融资风险加大、销售资金回笼不乐观和企业自身土地储备的资金积压等历史遗留理由。

1.融资渠道的严把关，筹资风险加大

这是房地产开发企业当前财务风险最主要的来源之一，金融信贷政策的持续紧缩、资本市场融资门槛的严把关，导致房地产开发企业融资难度加大，能否筹集到所需的资金，关系着房地产开发企业的未来命运。一方面表现在金融信贷政策的持续紧缩，一方面表现在融资渠道的严把关。
（1）金融信贷政策的持续紧缩
2007年，中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件。这使得开发商通过银行项目融资贷款，再将贷款用于购买土地已不可能。同年12月5日闭幕的经济工作会议明确，货币政策由“稳健”转为“从紧”。2008年6月7日，银行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，至此，2008年上半年已连续五次上调金融机构存款类人民币存款准备金率，目前达到17.5％，创历史新高，此举在制约商业银行的贷款资金规模，制约资金的流动性。金融信贷的持续收紧对房地产开发企业，尤其是中小型企业的融资造成难以估量的影响。由于受全球金融危机的影响，央行在2008年10月份两次下调存贷款基准利率，对中小企业来说是一个利好的消息。