房地产企业财务风险防范

摘要：随着房地产业高速发展，房地产企业财务风险也不断积聚，规范财务管理体系是迫在眉睫的工作。文章对房地产企业财务风险成因进行浅析浅析，从加强财会队伍建设、完善财务管理体系、合理安排资金的筹措渠道与方式、进行财务风险的宏观防范等方面论述相应解决对策。
关键词：房地产；企业财务；管理；风险；资金
房地产企业是公认的不确定性和风险性高的行业。现阶段房地产行业面临的主要风险有：无力偿还债务风险、投资风险、资源环境风险、再筹资风险和自身风险等。这些风险都与企业的财务是密不可分的。因此，加强房地产企业的财务风险防范已是迫在眉睫的事情。
1 财务风险概念及其表现形式

1.1 财务风险的概念

从20世纪30年代起国外学者就开始了企业财务风险不足的研究。目前对于财务风险的理解是：企业无力支付到期债务或费用的一种经济现象，包括从资金管理失败到破产以及处于两者之间的情况。在现在大多数西方的财务风险实证研究中，往往以破产清算作为界定财务风险的标准，所以财务风险的研究也经常被称为破产研究。我国企业发生财务危机的情况比较复杂，很难一概而论。但主要还是公司内部的经营、财务、公司治理等方面的理由导致财务风险的发生。公司内部的经营、财务、公司治理等情况的恶化是导致公司财务发生困境的主要理由。

1.2房地产企业财务风险的表现形式

1.2.1 无力偿还债务风险

房地产建设开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。

1.2.2 投资风险

投资项目是决定企业酬劳和风险的首要因素。追逐高额利润是企业经营的目标，则保持资产的流动性，又是企业必须注意的因素。由于房地产开发项目一般投资期较长，投资额较大，一旦市场预测不准，会给企业带来很大的风险。

1.2.3 资源环境风险

土地是房地产开发不可缺少的非再生性资源，土地储备受到国家宏观经济形势、国家的土地政策、土地市场的供求关系以及土地本身的位置的影响．土地政策和土地的变化会对开发商产生极大影响。土地是房地产开发成本的重要组成部分．占用资金量过大，影响开发商资金的周转率和利润率．并且在开发商未能及时开发所储备土地时．将面临交纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。

1.2.4 再筹资风险

再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的上述财务风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、良性发展具有重大意义。

1.2.4 自身风险

财务管理水平我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本制约或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下．资金的安全性、完整性往往无法得到保证。
2 房地产企业财务风险防范的对策

2.1 合理安排资金的筹措渠道与方式

在税法规定许可的范围内，以收益最大化为日标，在事前运用会计政策对房地产企业进行税收筹划，对企业经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能地取得纳税节约。如房地产企业合理利用坏账损失、固定资产折旧和无形资产的加速折旧、合理的费用转化，以及销售收人、职工工资的会计处理冲减应纳税所得额等会计政策对房地产企业进行税收筹划。又如，在签货合同时，考虑到流的支出与远期收入相匹配，以便规避外汇风险；签订投资合同时，充分考虑远期外汇风险，与合作方谈判协商利润返还币种。同时在房地产企业经营中，还存在主营业务收入与其他业务收入的适用税率上的差异，倡议通过企业的统一协调，可以实现合理的分工协作关系，利用企业内部的转移定价策略，实现税收优化。

2.2 完善财务管理体系

目前，由于房地产企业是近些年来的新兴行业，加之大部分房地产企业是民营房地产企业，财务管理混乱。会计核算的不规范司空见惯。首先，在公司内部建立起一套完整的内部制约制度体系，保证公司会计信息的有效、准确，财务制约是企业内部制约体系的一个组成部分，对房地产开发企业而言，需要建立健全内部制约制度作为保障机制，加强内部审计作用，从而有效保证企业资产的安全完整、会计信息的合理有效，加强成本制约，完善成本浅析浅析，达到财务制约为企业经营有效服务的目的。其次，严格执行财政部规定的会计基础工作规范，包括明确经营活动中各环节的原始记录工作，统一规范各种原始记录的格式、内容、填制策略及签署、传递、汇集、反馈的要求，确保其真实、完整、清晰、及时，健全财务核算资料，使证、账、表的业务处理及会计档案管理的每一个环节都达到标准规范的要求。第三是加快会计电算化和会计刚络建设，提高会计信息质量，实现会计电算化，使会计信息的收集、加工和整理有了相对统一的规范，有效克服因手工操作出现的失误导致会计信息失真的情况。

2.3 进行财务风险的宏观防范

首先是加强风险教育，树立企业员工特别是企业领导者的风险防范意识，从根本上杜绝财务风险，保障债权人利益；其次是加大资本运营力度，实施企业间的联合、兼并、重组。企业联合不仅能扩大经营规模，提高市场份额，实现优势互补，有效防范经营风险，而且能够提升企业形象，提高企业信用能力，抵御融资风险；最后是选择最佳资本结构，资本的筹措途径主要有：商业信用、银行贷款、发行公司债券、发行股票等。在选择时，应根据企业发展的不同时期，充分考虑销售额及其增长、经营杠杆、财务杠杆、赢利状况以及金融市场状况，选择使综合资本成本最低的融资组合，实现企业价值的最大化，使财务风险降到最低水平。

2.4 加强财务人员的素养

一方面他们应该努力提高自己的业务水平。鉴于房地产开发行业的特殊性。他们除了需要了解相应的业务知识外，还需要学习其它的如工程管理、成本制约等知识。房地产企业可以开展相关人员的业务培训工作．提高他们的业务水平。使他们适应不断出现的新不足和新情况。另一方面相关财务人员还要加强职业道德修养。规章制度是死的，人是活的。再好的规章制度也需要人来遵守，因此职业道德修养对财务人员来说是至关重要的。
总之，房地产企业的财务风险是客观存在，只要我们正视各种风险，并认真浅析浅析，积极采取正确有效的防范措施，那么各类风险是完全可以减少并得到制约的。
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