有关房地产企业财务管理现状及问题
本站原创 自九月以来，房地产调控政策与措施频频出台，限购令、房产税改革试点、三套房暂停贷款与严厉打击捂盘令，使得一线城市出现价涨量跌的情况，房地产企业或将面『临新一轮洗牌，房地产企业财务管理也将面临严峻考验。
一、房地产企业财务管理现状概述企业财务管理的内容是以价值形式反映的企业对生产资料的获得和使用，人力、物力和财力的消耗，生产成果的实现和分配．目标是产值最大化、利润最大化、股东财富最大化和企业价值最大化。房地产企业财务管理主要包括：一是房地产企业的资金筹集管理，二是房地产企业投资运用的管理，三是房地产企业对项目开发成本及费用的管理，四是房地产企业税务筹划及企业利润分配的管理。
筹资管理
虽然我国房地产企业数量众多，但在资本市场融资很少，大多房地产企业仍旧依赖银行贷款获取资金。截止到2009年底在沪深两地上市的房地产企业105家(包括ST类)，内地在港上市的40有家。共只有145家房地产上市公司。
投资管理房地产企业需要对投资项目的前期进行充分研究，对房地产投资的进行可行性分析与论证，避免投资具的盲目性和投机性。
成本管理由于房地产项目的实施周期长，而实施过程不可逆转，房地产企业需要对成本进展进行有效的实时跟踪．在资金的使用方面使用有效的管理工具，避免资金使用成本偏高。
二、房地产企业财务管理的问题．资金占用大，融资不易，财务风险较大房地产企业财务管理的问题资金占用大，融资不易，财务风险较大的房地产开发活动资金投入量大、筹资任务繁重．且财务管理周期长、资金周转率偏低，更增加了资金的需求。从目前看房地产企业资金的筹措渠道单一，主要是依靠银行贷款，负债水平普遍较高。这就必然导致利息支出占成本的一定比例，使得建设周期越长、利息支出越大。当银行惜贷时，一方面可能导致房地产企业资金供应不足或不能按时供应，另一方面会增加企业的筹资成本，加大企业筹资风险。进而影响企业获利水平。
成本管理控制难度大成本管理控制难度大随着房地产市场的发展以及法制的逐步健全，房地产企业要想在激烈的竞争中取得长远的发展就必须加强成本管理和成本控制。但是有的房地产企业往往只注重_T程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理：有的企业只强调财务部门加强成本核算，但没有调动企业内部各职能部门进行全面成本管理。
对于一个房地产企业来说。其成本包括开发成本以及之后各个环节的成本，并且构成复杂，持续的时间长，因而房地产企业的成本管理和控制是一个长期不懈的任务。各成本项目的具体内容因开发项目的不同而有所不同．即使是同类型开发项目有时也因时因地而不同。所以无论是策划、设计、还是施工管理都必须与财务、预算、工程等部门进行沟通，成本会计要合理控制成本，以保证预算管理与资金管理不脱节，确保整个工程优化管理。
财务管理制度不健全财务管理制度不健全由于国有企业和民营企业在制度建设方面各有不同。导致房地产企业在最初的运作阶段，在财务管理方面很多工作都无据可依。房地产企业财权分割、资金分散、多头开户、私设小金库和资金的账外循环等情况都经常发生。对开发的房地产项目没有做细致的财务预算，还有可能造成在资金管理上的盲目运作，财务管理工作疏忽了成本控制，只停留在单纯的会计核算，影响企业经济效益；财务部门不能掌握款项的来龙去脉，也不明确资金的归口部门，致使企业领导层无法掌握项目资金的运作情况。
三、加强房地产企业财务管理的措施．加强投资项目管理．控制投资风险可行性研究是对拟建投资的项目进行全面的综合技术经济分析，可行性研究阶段对项目风险的评估、分析正确与否，将直接关系到房地产投资项目的成功与否。因此，房地产企业要想获得长期、稳定的发展，必须加强投资分析，防范投资失误所带来的风险。
借鉴投资组合理论，合理进行投资组合。不同类型房地产的商业风险和获利能力均不同，为了降低投资的商业风险，保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产不同项目类型组合投资，以适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。如房地产开发企业可以调整企业的投资结构，适当地增加经营性资产的投资， 以获得稳定的资金来源与会计收益．减小企业风险。
严格财务成本管理在成本的控制上，首先应当降低土地开发成本，做好前期工作，在建设过程中，对以前的估计成本进行调整，最好要做好长期管理工作，做好事前、事中以及事后工作。
房地产项目成本概预算及竣工决算，是确立工程造价、工程价款结算、降低开发成本的重要依据，是房地产企业财务管理的重要环节。要落实委托社会机构与自办机构、自实审查相结合的财务监督的原则。确保财务数据真实有效。
施工建设成本是房地产企业项目成本控制的重点。首先房地产企业要对招投标的过程进行严格把关．防止暗箱操作，避免吃回扣现象，降低灰色成本和隐性成本。其次在施工队伍的选择方面，必须选择一个相对信誉好的的施工企业以确保工程质量，减少或杜绝因质量问题而造成的建设成本的增加，控制质量成本。
注意工程签证，特别是隐蔽工程的签证。
完善财务监督制度房地产行业是高投入、周期长和高风险行业．只有建立并完善企业的内部制度才能有效控制风险。因此，房地产企业需要不断完善财务监督制度，以降低成本，取得更大的经济效益。
一、房地产企业财务管理现状概述企业财务管理的内容是以价值形式反映的企业对生产资料的获得和使用，人力、物力和财力的消耗，生产成果的实现和分配．目标是产值最大化、利润最大化、股东财富最大化和企业价值最大化。房地产企业财务管理主要包括：一是房地产企业的资金筹集管理，二是房地产企业投资运用的管理，三是房地产企业对项目开发成本及费用的管理，四是房地产企业税务筹划及企业利润分配的管理。
筹资管理
虽然我国房地产企业数量众多，但在资本市场融资很少，大多房地产企业仍旧依赖银行贷款获取资金。截止到2009年底在沪深两地上市的房地产企业105家(包括ST类)，内地在港上市的40有家。共只有145家房地产上市公司。
投资管理房地产企业需要对投资项目的前期进行充分研究，对房地产投资的进行可行性分析与论证，避免投资具的盲目性和投机性。
成本管理由于房地产项目的实施周期长，而实施过程不可逆转，房地产企业需要对成本进展进行有效的实时跟踪．在资金的使用方面使用有效的管理工具，避免资金使用成本偏高。
二、房地产企业财务管理的问题．资金占用大，融资不易，财务风险较大房地产企业财务管理的问题资金占用大，融资不易，财务风险较大的房地产开发活动资金投入量大、筹资任务繁重．且财务管理周期长、资金周转率偏低，更增加了资金的需求。从目前看房地产企业资金的筹措渠道单一，主要是依靠银行贷款，负债水平普遍较高。这就必然导致利息支出占成本的一定比例，使得建设周期越长、利息支出越大。当银行惜贷时，一方面可能导致房地产企业资金供应不足或不能按时供应，另一方面会增加企业的筹资成本，加大企业筹资风险。进而影响企业获利水平。
成本管理控制难度大成本管理控制难度大随着房地产市场的发展以及法制的逐步健全，房地产企业要想在激烈的竞争中取得长远的发展就必须加强成本管理和成本控制。但是有的房地产企业往往只注重_T程进度和质量，忽视了财务部门的成本管理：有的企业只强调财务部门加强成本核算，但没有调动企业内部各职能部门进行全面成本管理。
对于一个房地产企业来说。其成本包括开发成本以及之后各个环节的成本，并且构成复杂，持续的时间长，因而房地产企业的成本管理和控制是一个长期不懈的任务。各成本项目的具体内容因开发项目的不同而有所不同．即使是同类型开发项目有时也因时因地而不同。所以无论是策划、设计、还是施工管理都必须与财务、预算、工程等部门进行沟通，成本会计要合理控制成本，以保证预算管理与资金管理不脱节，确保整个工程优化管理。
财务管理制度不健全财务管理制度不健全由于国有企业和民营企业在制度建设方面各有不同。导致房地产企业在最初的运作阶段，在财务管理方面很多工作都无据可依。房地产企业财权分割、资金分散、多头开户、私设小金库和资金的账外循环等情况都经常发生。对开发的房地产项目没有做细致的财务预算，还有可能造成在资金管理上的盲目运作，财务管理工作疏忽了成本控制，只停留在单纯的会计核算，影响企业经济效益；财务部门不能掌握款项的来龙去脉，也不明确资金的归口部门，致使企业领导层无法掌握项目资金的运作情况。
三、加强房地产企业财务管理的措施．加强投资项目管理．控制投资风险可行性研究是对拟建投资的项目进行全面的综合技术经济分析，可行性研究阶段对项目风险的评估、分析正确与否，将直接关系到房地产投资项目的成功与否。因此，房地产企业要想获得长期、稳定的发展，必须加强投资分析，防范投资失误所带来的风险。
借鉴投资组合理论，合理进行投资组合。不同类型房地产的商业风险和获利能力均不同，为了降低投资的商业风险，保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产不同项目类型组合投资，以适应市场需要，能提高总体抗风险能力和获利能力。如房地产开发企业可以调整企业的投资结构，适当地增加经营性资产的投资， 以获得稳定的资金来源与会计收益．减小企业风险。
严格财务成本管理在成本的控制上，首先应当降低土地开发成本，做好前期工作，在建设过程中，对以前的估计成本进行调整，最好要做好长期管理工作，做好事前、事中以及事后工作。
房地产项目成本概预算及竣工决算，是确立工程造价、工程价款结算、降低开发成本的重要依据，是房地产企业财务管理的重要环节。要落实委托社会机构与自办机构、自实审查相结合的财务监督的原则。确保财务数据真实有效。
施工建设成本是房地产企业项目成本控制的重点。首先房地产企业要对招投标的过程进行严格把关．防止暗箱操作，避免吃回扣现象，降低灰色成本和隐性成本。其次在施工队伍的选择方面，必须选择一个相对信誉好的的施工企业以确保工程质量，减少或杜绝因质量问题而造成的建设成本的增加，控制质量成本。
注意工程签证，特别是隐蔽工程的签证。
完善财务监督制度房地产行业是高投入、周期长和高风险行业．只有建立并完善企业的内部制度才能有效控制风险。因此，房地产企业需要不断完善财务监督制度，以降低成本，取得更大的经济效益。