会计两大模式助推REITs深入发展
本站原创 从2004年以来，房地产信托产品的大量涌现，介于私募股权基金（PE）和信托产品之间的一种新的融资模式越来越多的被业内提起，这REITs。
REITs，是房地产信托投资基金的英文简称。从形式上看，是类似于房地产资金信托计划的一种融资模式，于信托的集合资金、委托管理的功能，规避了对非上市公开募集资金的法规限制。在组织构造上和管理模式上借鉴了PE的模式，即采取权与经营权分离的两类合伙人（普通合伙人和有限合伙人）机制，更灵活地从事较长期限（一般是3-5年）的产业股权投资，从而提高了基金整体的收益能力。
REITs与普通房地产信托产品比较，投资方式更灵活，投资期限更长，投资收益率更高；与PE比较，更募集资金，投资的流动性更强，风险的效应更好。说，REITs吸收了信托产品和PE的双重优势，比较好地发挥其既能风险、又能专业化管理的长处。
从投资策略会计专业论文上来看，国外的REITs一般倾向于投资那些长期稳定流的物业，尤其是具有商业价值提升空间的写字楼、公寓和购物中心；同时对不同地域不同类型物业的组合式投资，力图在行业平均利润的同时尽可能降低投资风险。
房地产信托——REITs的萌芽
的REITs说还萌芽。现在比较多的还是各类房地产信托产品。
据报道，我国第比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。论文范文，市场上的房地产信托产品在市政建设项目、危改小区项目等建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为
房地产私募基金——REITs的新发展
我国的房地产基金不同于REITs，定向私募方式募集资金，资金投向项目开发，退出方式是销售回款或回购，有两种形式：一是开发商发起的房地产私募基金，如金地发起的稳盛房地产基金；还有一种是专业投资机构发起的房地产私募基金，如鼎晖投资管理的特殊机会地产投资基金；自2008年金融危机后，受全球经济和宏观调控影响，约来越多的房地产企业发起成立房地产私募基金。2010年号称“房地产私募基金元年”，清科研究中心的数据，2010年全年共新募集28只房地产基金，环比上涨180%，已经披露募集金额的26只房地产基金共募集29.65亿美元。2011年对房地产行业的严控，导致房企资金链收紧，推动了房地产基金的加速发展。上半年新成立房地产基金11只，募集金额1
现阶段很难出现国际标准的REITs，理由两个：一是REITs本身的特点所决定。REITs，严格意义上讲，指的是房地产投资的证券化，即成立REITs，将大量资金的房地产投资分解成最小单位的投资份额，把规模化投资变成公众化投资；同时成立REITs，将长期资金的房地产投资分解成弹性化的灵活投资，把固定投资变成流动性投资。而要解决投资的流动性【会计论文】，就必须有支持投资份额自由申购、自由赎回自由转让的交易机制，这一点国内还明确的法规参照。二是REITs的发起人和投资人如何解决资本退出机制【会计论文】，单纯靠销售回款和回购，一旦遇上市场形势不好的时候，很难资本的顺利退出，这就要求REITs能上市融资和上市资本退出。前几年，万达集团曾经试图借道香港，REITs上市融资，但因国内政策不配套而。但从长期趋势来看，当房地产行业正常轨道，证券市场建立起与国际接轨的配套机制时，可望产生本土上市的REITs。
单纯从发展趋势来看，国内有两个新的方向值得：
一是以平安、北京、新华等为代表的国内大型信托公司开始借鉴PE的合伙人管理模式，探索信托+合伙的房地产投资模式。以平安信托安城1号为例，就了双层结构设计，是由平安信托和绿城集团发起成立安城创景股权投资基金（合伙企业），再由平安信托向投资者发行安城1号集合资金信托计划，该信托计划成立后，再有限合伙人加入安城创景股权投资基金，委托绿城集团项目的投资管理。
二是以金地、复地、荣盛为代表的国内著名房地产上市公司开始联合战略投资者，借鉴国外REITs的运作模式，成立房地产私募投资基金。以金地为例，成立稳盛投资管理有限公司后，2009年先后发起成立了瑞银金地房地产美元基金（2.5亿美元）、天津稳盈股权投资基金合伙企业（已募集2亿元）、天津稳裕股权投资基金合伙企业（已募集3亿元）、天津稳实股权投资基金合伙企业（已募集2.1亿元）共4只基金。
比较两种投资模式，区别几。在融资方式上，前者了公开募集和私募相的融资方式，后者了私募方式融资；是在结构设计上，前者了双层结构和投资与管理分离的设计，即信托+合伙的基金构造，而后者了单纯的合伙基金构造；在管理模式上，前者是委托开发商项目管理，而后者是发起人管理。都采取了合伙基金的管理模式，所以从本质上来讲，二者根本性差异，最大的区别是融资方式不同。但考虑到上述个新的发展方向中参与者上市公司的背景，其为今后打通公募渠道了想象的空间。这些都将推动REITs的深入发展。 （作者系北京金力控股集团战略与资本副总裁。)
REITs，是房地产信托投资基金的英文简称。从形式上看，是类似于房地产资金信托计划的一种融资模式，于信托的集合资金、委托管理的功能，规避了对非上市公开募集资金的法规限制。在组织构造上和管理模式上借鉴了PE的模式，即采取权与经营权分离的两类合伙人（普通合伙人和有限合伙人）机制，更灵活地从事较长期限（一般是3-5年）的产业股权投资，从而提高了基金整体的收益能力。
REITs与普通房地产信托产品比较，投资方式更灵活，投资期限更长，投资收益率更高；与PE比较，更募集资金，投资的流动性更强，风险的效应更好。说，REITs吸收了信托产品和PE的双重优势，比较好地发挥其既能风险、又能专业化管理的长处。
从投资策略会计专业论文上来看，国外的REITs一般倾向于投资那些长期稳定流的物业，尤其是具有商业价值提升空间的写字楼、公寓和购物中心；同时对不同地域不同类型物业的组合式投资，力图在行业平均利润的同时尽可能降低投资风险。
房地产信托——REITs的萌芽
的REITs说还萌芽。现在比较多的还是各类房地产信托产品。
据报道，我国第比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。论文范文，市场上的房地产信托产品在市政建设项目、危改小区项目等建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为
1.47亿元。
金融体系不完善，资本市场发育不相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs差异，运营模式较单一、规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差。
国内有57家信托基金，约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或参与投资开发。但这些都论文格式范文通常所说的国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。房地产私募基金——REITs的新发展
我国的房地产基金不同于REITs，定向私募方式募集资金，资金投向项目开发，退出方式是销售回款或回购，有两种形式：一是开发商发起的房地产私募基金，如金地发起的稳盛房地产基金；还有一种是专业投资机构发起的房地产私募基金，如鼎晖投资管理的特殊机会地产投资基金；自2008年金融危机后，受全球经济和宏观调控影响，约来越多的房地产企业发起成立房地产私募基金。2010年号称“房地产私募基金元年”，清科研究中心的数据，2010年全年共新募集28只房地产基金，环比上涨180%，已经披露募集金额的26只房地产基金共募集29.65亿美元。2011年对房地产行业的严控，导致房企资金链收紧，推动了房地产基金的加速发展。上半年新成立房地产基金11只，募集金额1
1.21亿美元，大专业投资机构运作。
REITs发展方向现阶段很难出现国际标准的REITs，理由两个：一是REITs本身的特点所决定。REITs，严格意义上讲，指的是房地产投资的证券化，即成立REITs，将大量资金的房地产投资分解成最小单位的投资份额，把规模化投资变成公众化投资；同时成立REITs，将长期资金的房地产投资分解成弹性化的灵活投资，把固定投资变成流动性投资。而要解决投资的流动性【会计论文】，就必须有支持投资份额自由申购、自由赎回自由转让的交易机制，这一点国内还明确的法规参照。二是REITs的发起人和投资人如何解决资本退出机制【会计论文】，单纯靠销售回款和回购，一旦遇上市场形势不好的时候，很难资本的顺利退出，这就要求REITs能上市融资和上市资本退出。前几年，万达集团曾经试图借道香港，REITs上市融资，但因国内政策不配套而。但从长期趋势来看，当房地产行业正常轨道，证券市场建立起与国际接轨的配套机制时，可望产生本土上市的REITs。
单纯从发展趋势来看，国内有两个新的方向值得：
一是以平安、北京、新华等为代表的国内大型信托公司开始借鉴PE的合伙人管理模式，探索信托+合伙的房地产投资模式。以平安信托安城1号为例，就了双层结构设计，是由平安信托和绿城集团发起成立安城创景股权投资基金（合伙企业），再由平安信托向投资者发行安城1号集合资金信托计划，该信托计划成立后，再有限合伙人加入安城创景股权投资基金，委托绿城集团项目的投资管理。
二是以金地、复地、荣盛为代表的国内著名房地产上市公司开始联合战略投资者，借鉴国外REITs的运作模式，成立房地产私募投资基金。以金地为例，成立稳盛投资管理有限公司后，2009年先后发起成立了瑞银金地房地产美元基金（2.5亿美元）、天津稳盈股权投资基金合伙企业（已募集2亿元）、天津稳裕股权投资基金合伙企业（已募集3亿元）、天津稳实股权投资基金合伙企业（已募集2.1亿元）共4只基金。
比较两种投资模式，区别几。在融资方式上，前者了公开募集和私募相的融资方式，后者了私募方式融资；是在结构设计上，前者了双层结构和投资与管理分离的设计，即信托+合伙的基金构造，而后者了单纯的合伙基金构造；在管理模式上，前者是委托开发商项目管理，而后者是发起人管理。都采取了合伙基金的管理模式，所以从本质上来讲，二者根本性差异，最大的区别是融资方式不同。但考虑到上述个新的发展方向中参与者上市公司的背景，其为今后打通公募渠道了想象的空间。这些都将推动REITs的深入发展。 （作者系北京金力控股集团战略与资本副总裁。)