审计房地产企业纳税筹划探讨

中图分类号：F812文献标识：A文章编号：1009-4202（2011）12-171-01
摘要房地产企业经营具有投资大、周期长、涉税标的大等特点，运用税收筹划新的财务管理方式，将会降低企业涉税风险和费用，增强企业的盈利能力和竞争实力，企业价值最大化。文章以土地增值税、房产税、营业税、所得税等税金为例，对税收筹划实务了浅析【会计论文】。
会计论文范文词房地产企业财务管理纳税筹划

一、纳税筹划

纳税筹划是指在遵循税法及税法意图的下，对纳税人的经营、投资、筹资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能涉税收益，整体上纳税人最合理、最优的涉税财务管理活动。房地产企业在开发及经营通常具有资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划新的理财方式，能降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，于企业价值最大化。税收企业成本，是与企业利益密切的。合理、地制约企业的税收成本，于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下。

二、房地产企业纳税筹划几种方式

1．签订合同时考虑划定合理的收入项目筹划。营业税和土地增值税是房地产企业交易论文格式范文涉及的税种，而交易论文格式范文的前奏是签订合同。税务筹划的会计论文范文是在不减少收入的下，划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。有几种技巧：（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，将房屋售价和装修价款一同在售房收入中，那么装修价款将建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会增值额的一。因此，企业将房屋售价和装修价款分开核算，与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按 建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也减少购房者应缴纳的契税。（2）若房地产开发企业销售的房屋中一些设施，应将能单独计价的，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价 款，减少应纳营业税和土地增值税。（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，现行营业税法，若设备价值安装工程产值的，应将设备价款 在营业额中缴纳营业税。企业与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只就劳务费用缴纳3%的营业税。
2．房地产公司借款利息的纳税筹划，合理确定利息的扣除方式。《土地增值税暂行条例》的规定，按转让项目划分利息支出，并能金融机构证明的，据实扣除利息，但超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%利息扣除的限额。因此在项目开工中，企业合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为的利息扣除方式。
3．建房方式的筹划实务。大房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但方式下筹划空间较小。若代建、合建等方式则筹划空间。，房地产的代建。方式指房地产开发企业代客户房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的。就房地产开发企业而言，了一定的收入，但始终发生房地产权属的转移，其收入属于劳务酬劳，为营业税的征税范围，论文格式范文土地增值税的征税范畴。房地产开发企业建房方式，减轻税负，但是在开发之初就能确定用户，实行定向开发，从而避开开发后销售缴纳土地增值税。，合作建房方式。方式指《营业税【会计论文】解答（一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定，“合作建房”是指一方土地使用权，另一方资金，双方合作，建造房屋的。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可此项优惠政策，共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用房，资金由富民公司，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于的缴纳土地增值税。对华富公司而言，自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就了房地产企业和购置方的双赢。
4．房地产公司纳税筹划应遵循遵循成本收益原则。房地产企业税收筹划是为了整体经济利益，而论文格式范文某一论文格式范文的税收利益，各税种之间是联系、依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在税收筹划时要成本收益浅析【会计论文】，以判断经济上论文格式范文可行。在增加可扣除项目时，应税法对可扣除项目的规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要把握。
文献：
隋玉明,王雪玲.我国高新技术企业所得税纳税筹划研究.管理信息化.2009(08).