房地产企业税收筹划及风险规避

摘要本文主要通过系统地了解房地产开发经营业务流程中各阶段的税务筹划要点，提出几点通过税收筹划达到税收风险规避的目的。在本文中主要是以土地增值税为例，具体提到开发环节土地增值税筹划与税收风险规避、交易环节土地增值税筹划与税收风险规避、降低增值率的税收筹划与税收风险规避等方面的内容。随后笔者就减少增值税率也举出了一个案例。希望本文通过对税收筹划及风险规避的探讨，对提高房地产企业的纳税意识、经营管理水平，有效防范涉税风险，实现企业价值最大化有所帮助。
关键词：房地产企业；税收筹划；风险规避
房地产业作为当前新兴的经济增长点，在国民经济中的地位日益重要。住房消费市场的增长，促使房地产市场日趋活跃，从2002年起， 房地产业连续7年被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，可见国家对房地产业的关注，也反映了房地产企业的涉税风险增大。所以，房地产企业税收筹划及风险规避同时也是大家关注的重点。

一、税收筹划与税收风险规避概况

避税是指纳税人利用不同国家或地区、不同所有制、不同税种等的税收制度差异甚至税制要素的差异等，通过对自身经营、投资、理财等活动的精心安排，以期达到纳税义务最小化的经济行为。由于其并不违反税法的相关规定，故具有非违法性。

二、土地增值税的税收筹划与风险规避

在土地增值税方面，建造普通商品房与非普通商品房其缴纳的土地增值税不一样。因为，根据税法规定，建造普通标准住房出售，若其计算的增值额未超过其规定可以扣除项目金额之和的20％的，予以免交土地增值税。

(一)开发环节土地增值税收筹划与风险规避

合作建房过程中的税收筹划。合作建房是指一方提供土地使用权另一方提供资金的合作建房行为。一种方式是通过实物交易双方各取所需。一方发生销售不动产行为，另一方发生转让土地所有权行为。总之这种一方换地的行为，双方均需缴纳营业税。合作建成分得房屋的各自销售时双方还要再按照“销售不动产”交营业税。另一种方式是合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房，房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋。因此向合作企业提供的土地使用权视为投资入股的部分不必缴纳营税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润亦不必缴纳营业税。

(二)交易环节土地增值税筹划与风险规避

使用促销方式进行税收筹划。房地产企业常用的促销方式包括折扣，赠送装修、家具、家电，赠送一定年限的物业管理费。各种促销方式都可能转变房地产企业的纳税义务。任何促销手段都有成本，若操作得当，房地产企业为促销而发生的成本能较大程度地转化为购房者利益，从而实现推动销售的目的。其中，制约好促销的税收成本是关键。对促销较为有利的税收政策包括折扣作为销售收入的减项赠送装修等将作为房地产开发成本的一部分，可作为所得税税前列支项目，其中装修费用在计征土地增值税时，还能加记20%计算扣除项目金额，相应的减少了土地增值税的缴纳。

(三)降低增值率的税收筹划与风险规避

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小，按相适用的税率累进计算征收的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款越多。所以降低增值率是少纳税的关键，而减少增值额或增加扣除项目金额以降低增值
率。
1.减少增值额减少增值额主要有以下两种策略：其一，降低房屋的销售。房屋销售的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售时，必须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小，从而决定是进行税收筹划。其二，随着装修费在房款中所占比重逐年递增,其对土地增值税的影响也不断增强。所以在实际工作中可以与客户签订销售与装修两份合同。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税，第二份合同不用缴纳土地增值税。

2.增加扣除项目金额

第一种策略：选择适当的利息扣除标准。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。所以地产开发企业有两种选择：（1）房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息用较高，应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除；（2）房地项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，应不计算应分摊的利息或提供金融机构证明，以多扣除房地产开发费用，达到实现企业价值最大化。
第二种策略：慎重确定房屋销售时间。按税法规定，房地产开发完工前的借款利息可计入房地产开成本，作为扣除项目金额。所以房地产开发企业在确定房屋销售时间，必须认真比较预售房屋的货币收入的时间价值和投资价值等与增加扣项目金额所带来的税金减少额两者的大小，以决定是否进行税收筹划。

三、土地增值税税收优惠的税务筹划规避风险的实际案例

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售．如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。同时规定。纳税人既建造普通标准住宅．又搞其他房地产开发的，应分别核算土地增值额；未分别对增值额进行核算或不能准确对增值额进行核算的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额制约在扣除项目金额的20％以内。从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，其中普通住宅的销售额为1.15亿元，豪华住宅的销售额为8500万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为1.0亿元，豪华住宅的可扣除项目金额为6000万元。分开核算合计共交750万元，比不分开核算交1200万元少交450万元。具体计算方式如下：
1.如果不分开核算(纳税人应该了解当地是否允许不分开核算)，该企业应缴纳土地增值税为：增值额与扣除项目金额的比例为：(20000—16000)÷16000×100％-25％，适用30％税率。应缴纳土地增值税；(80000--16000)×30％一1200(万元)
2.如果分开核算，该企业应缴纳土地增值税为：普通住宅：增值额与扣除项日金额的比例为：(11500—10000)÷10000×100％=15％，增值额与可扣除额低于20％，享受免税优惠。豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：(8500—6000)÷6000×100％-41.67％，适用30％税率，应缴纳土地增值税=(8500一6000)×30％=750(万元)。
四、结语
企业进行税收筹划的目的是通过对经营活动的安排，减少交税，节约成本支出，以提高企业的经济效益；通过税收筹划可以帮助企业树立正确的纳税观念、
守法意识并自觉地把税法的各种要求贯彻到其各项经营活动之中。合理、合法地
维护自身的经济利益，实现涉税风险最小化，企业价值最大化。以上本文以土地增值税为例，提出了几点通过合理的策略，利用政策规避风险的策略，以期给相关工作提供参考。
参考文献
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