谈房地产企业面对宏观调控下问题与财务管理对策
本站原创 [摘要】房地产行业作为资本密集型行业，已经成为我国当前重要的投资领域之一。但经历过金融危机的冲击后，国家开始着手对房地产行业进行理性地宏观调控，使房地产企业的生存和发展面临巨大的挑战。本文基于房地产业所处的行业背景，立土经济环境，重点分析了宏观调控政策下非上市房地产开发企业在财务管理中存在的问题及相应的对策。
【关键词】宏观调控房地产企业财务管理问题及对策
一、财务管理的概念与任务、房地产开发企业财务管理的概念房地产开发企业的财务管理是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配、进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业经营管理的重要组成部分。
房地产开发企业财务管理的任务筹集、管理和用好资金，保证企业生产经营的需要，加速资金周转，不断提高资金运用的效能。
积极组合资金，开辟房地产经营市场，实现住宅商品化。
通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低经营成本，提高投资效益和经济效益。
合理的纳税筹划，合法的降低税务成本，尽量最大限度地提高税后利润按照企业实际情况，做到合理分配税后利润，为企业可持续发展提供强劲坚实的基础。
二、财务管理中存在的问题、开发成本大幅提高．利润水平下降土地上涨导致房产成本的成倍提高近几年来，国家历次对房地产市场的宏观调控都会减少建设用地的供给，尤其是04年8月31日以后土地使用权由原来的协议出让改成招拍挂制度，土地大幅提高，进而提高了房地产开发的成本。以厦门岛外某区域房地产开发近年取得的土地成本为例，原协议出让的土地楼面为600元，平方米左右，2005年下半年通过挂牌取得土地的楼面为元／平米，2010年上升到50o0元／平方米，前后涨了近倍。
钢筋、水泥等主要建筑材料上涨建筑所需原材料中钢材，水泥所占比重最大，近几年来均有不同程度上涨。按厦门地区公布的市场信息指导价，‘以内钢筋2006年1月的是2982元，吨， 目前上涨到元，吨。假设一栋建筑面积为10万平方米的高层住宅，每平方米钢筋含量98KG．其耗用的钢材量因上涨因素总成本增加将1641万元．每平方米增加了164．05万元。建材的上涨，直接导致建筑成本的提高。
人工成本增加人工成本占主体造价15％左右。近年来由于市场劳动力紧缺，人工预算单价从2006年初的38元，工日上涨到目前的元／工日，涨幅达50％。建造同样一栋房子，因人工成本上涨导致10年总体建筑成本比06年增加3．75％。
硅资难度加大．融资成本提高。企业资金链面临严峻考验房地产业是资本密集型行业，对非上市的房地产开发企业来说，资金来源主要依靠商业银行的信贷资金。当国家实行紧缩性宏观调控政策时，银行会减少信贷供给，企业的资金链必财经界将受到严峻的考验。
存款准备金率的上调，贷款难度加大年6月至今，央行数次调整存款准备金比例。存款准备金的上调．大大减小了货币资金的流动性．影响房地产开发贷款和按揭贷款发放规模，房地产市场资金链进一步收紧，融资难度加大。
银行贷款利率上调，融资成本增加年至2007年12月． 中国人民银行8次调整银行存贷款基准利率。房地产开发企业如果在08一o9年间没有充分利用资金还旧贷新的话，目前的资金成本都还在6％以上，融资成本高。另外，近一年来，银监会连续出台的“三个办法一个指引”，要求银行贷款必须以资产评估作抵押，贷款资金必须使用到贷款项目上，不能挪用；单笔金额超过项目总投资5％或超过万元人民币的贷款资金支付，严格执行贷款人受托支付方式，这在一定程度上也加大了融资成本。
企业税收成本加大，税负高房地产开发企业涉税众多．分布于项目开发的前期、销售和保有三个不同时间阶段，税负水平主要集中在所得税和土地增值税上。
新的所得税法及实施条例颁布后．自2008年1月1日起，原享受低税率优惠政策的企业．在新税法施行后5年内逐步过渡到法定税率。即企业所得税税率由20o7年的l5％逐年上调至2012年的25％ ，所得税税负大大提高；同时，从2007年2月日起．土地增值税的交纳由先前的“预征制”转为“清算制”也大大增加了房地产开发企业的税负。
三、对策分析针对上述房地产企业在宏观调控中存在的问题，企业要走出困境。就需要加强房地产开发企业的财务管理，构建完善的财务管理体系。
做好投资项目可行性分析项目投资之前要做好项目的可行性分析，不能完全凭主观随意性。企业在挂牌拿地之前，要事先了解地块所处的周边环境，规划方案，建设条件，做好市场分析和预测，确定楼盘的定位等。其次，根据土地挂牌文件的要求做好项目成本测算，取得盈亏平衡点的土地。土地确定后，做好投资估算、筹资计划、项目的经济效益分析和流量估算。做好投资项目的可行性分析，为投资决策提供科学的依据，能有效地预防投资风险，获得项目投资收益。
做好成本的精细化管理房地产开发企业的成本管理应贯穿于项目的前期设计 工程招标、施工的过程管理、竣工决算、房产销售等环节的始终。
土地的提高，建筑材料、人工成本的上涨，都是不可改变的经济现实，因此，挖掘内部潜力，加强成本管理是房地产开发企业财务管理的核心内容。
项目设计阶段的成本控制设计阶段是房产项目成本控制的关键与重点，设计方案直接影响到投资的规模及建设周期。首先应采取招标的方式，择优选择设计单位：设计单位选定后，房地产开发企业应积极参与到整个设计过程，使设计单位充分理解开发企业的意图，认清设计要解决的根本问题，避免出现施工过程中的设计变更及返工现象。
招标阶段的成本控制所有超过2o0万的工程项目均需进行工程招投标，通过审查施工单位资质、技术资金实力，确定信誉良好、实力雄厚的施工单位中标．为企业今后的工程管理和项目实施提供保障。合理低价中标价为企业的成本控制提供依据。
施工阶段的成本控制施工过程中要加强现场签证的管理，尽量减少变更设计。
建立工程签证管理制度，明确工程、预算等部门、人员的职权、分工，确保签证的质量。所有设计变更、现场签证均须监理单位、甲方、设计单位、乙方共同签字，方为有效。设计变更应力求在施工阶段的前期完成，工程变更应严格按照既定的工作程序进行，手续要齐全，变更依据、内容、图纸、资料、文件要求清楚、完整，严禁通过工程变更增加工程内容。
工程结算阶段的成本控制工程结算的审核在成本费用管理中的作用不可小看，预决算部门要对工程施工图纸了然于胸．掌握施工合同条款内涵，设计变更签证条理清晰，竭尽所能排除施工单位的一切“钻空子”行为．将工程成本费用控制在目标成本费用范围内。
营销费用控制按年初制定的预算严格控制营销费用。费用支出中数额最大的是营销推广费用，因此，对每次的推广活动必须有详尽的方案及费用预算，活动结束后要有成果分析，避免没有效益的费用支出。
拓宽融资渠道，降低资金成本加强与金融机构、信托公司、券商以及机构的联系和沟通，拓宽思路，利用房地产信托资金、发行企业债券、经营性物业抵押等多种融资方式筹措资金。
利用品牌优势与银行协商，争取银行授信额度，争取优惠利率。
在企业资金宽松的情况下，用利率低的贷款置换利率高的贷款。
优化融资结构，降低短期贷款比例，增加中长期企业贷(5)集团成立结算中心。通过结算中心这个内部银行进行统筹安排、合理调度资金，为房地产开发项目提供资金支持。
做好纳税筹划普遍认为，售价越高，企业获得的利润和就越多，其实不尽如此，售价提高增加的收入可能还不够土地增值税的支出 因此．企业在确定销售时应认真做好利润和税收的测算，以销售普通住宅为例，增值额超过2O％就必须交纳土地增值税，若测算出增值额略超过20％ ，则应采取降低售价、提高成本扣除限额的方式降低增值额， 以达到免交土地增值税的目的。
税法规定．交纳的土地增值税可在项目所得税前扣除，房产项目交付使用当年就必须进行所得税汇算，因此，房地产开发企业应尽快完成项目的工程决算，使土地增值税清算和所得税汇算同步，一来汇算的房地产开发成本真实完整，二则土地增值税清算金额可在所得税前列支， 大大降低企业所得税支出。
结束语由于近年来地价飞涨、房价快速攀升不仅加大了银行的信贷风险．更引发了越来越严重的社会问题。为避免社会问题进一步恶化．国家的政策导向已经从房地产行业转移到其他产业。因此，房地产企业要继续生存和发展必须要通过财务管理来控制成本和费用，确保资金运动的正常循环和周转，以优化资本结构，降低资金成本，从而提高在行业中的竞争力，立于不败之地。
【关键词】宏观调控房地产企业财务管理问题及对策
一、财务管理的概念与任务、房地产开发企业财务管理的概念房地产开发企业的财务管理是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配、进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业经营管理的重要组成部分。
房地产开发企业财务管理的任务筹集、管理和用好资金，保证企业生产经营的需要，加速资金周转，不断提高资金运用的效能。
积极组合资金，开辟房地产经营市场，实现住宅商品化。
通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低经营成本，提高投资效益和经济效益。
合理的纳税筹划，合法的降低税务成本，尽量最大限度地提高税后利润按照企业实际情况，做到合理分配税后利润，为企业可持续发展提供强劲坚实的基础。
二、财务管理中存在的问题、开发成本大幅提高．利润水平下降土地上涨导致房产成本的成倍提高近几年来，国家历次对房地产市场的宏观调控都会减少建设用地的供给，尤其是04年8月31日以后土地使用权由原来的协议出让改成招拍挂制度，土地大幅提高，进而提高了房地产开发的成本。以厦门岛外某区域房地产开发近年取得的土地成本为例，原协议出让的土地楼面为600元，平方米左右，2005年下半年通过挂牌取得土地的楼面为元／平米，2010年上升到50o0元／平方米，前后涨了近倍。
钢筋、水泥等主要建筑材料上涨建筑所需原材料中钢材，水泥所占比重最大，近几年来均有不同程度上涨。按厦门地区公布的市场信息指导价，‘以内钢筋2006年1月的是2982元，吨， 目前上涨到元，吨。假设一栋建筑面积为10万平方米的高层住宅，每平方米钢筋含量98KG．其耗用的钢材量因上涨因素总成本增加将1641万元．每平方米增加了164．05万元。建材的上涨，直接导致建筑成本的提高。
人工成本增加人工成本占主体造价15％左右。近年来由于市场劳动力紧缺，人工预算单价从2006年初的38元，工日上涨到目前的元／工日，涨幅达50％。建造同样一栋房子，因人工成本上涨导致10年总体建筑成本比06年增加3．75％。
硅资难度加大．融资成本提高。企业资金链面临严峻考验房地产业是资本密集型行业，对非上市的房地产开发企业来说，资金来源主要依靠商业银行的信贷资金。当国家实行紧缩性宏观调控政策时，银行会减少信贷供给，企业的资金链必财经界将受到严峻的考验。
存款准备金率的上调，贷款难度加大年6月至今，央行数次调整存款准备金比例。存款准备金的上调．大大减小了货币资金的流动性．影响房地产开发贷款和按揭贷款发放规模，房地产市场资金链进一步收紧，融资难度加大。
银行贷款利率上调，融资成本增加年至2007年12月． 中国人民银行8次调整银行存贷款基准利率。房地产开发企业如果在08一o9年间没有充分利用资金还旧贷新的话，目前的资金成本都还在6％以上，融资成本高。另外，近一年来，银监会连续出台的“三个办法一个指引”，要求银行贷款必须以资产评估作抵押，贷款资金必须使用到贷款项目上，不能挪用；单笔金额超过项目总投资5％或超过万元人民币的贷款资金支付，严格执行贷款人受托支付方式，这在一定程度上也加大了融资成本。
企业税收成本加大，税负高房地产开发企业涉税众多．分布于项目开发的前期、销售和保有三个不同时间阶段，税负水平主要集中在所得税和土地增值税上。
新的所得税法及实施条例颁布后．自2008年1月1日起，原享受低税率优惠政策的企业．在新税法施行后5年内逐步过渡到法定税率。即企业所得税税率由20o7年的l5％逐年上调至2012年的25％ ，所得税税负大大提高；同时，从2007年2月日起．土地增值税的交纳由先前的“预征制”转为“清算制”也大大增加了房地产开发企业的税负。
三、对策分析针对上述房地产企业在宏观调控中存在的问题，企业要走出困境。就需要加强房地产开发企业的财务管理，构建完善的财务管理体系。
做好投资项目可行性分析项目投资之前要做好项目的可行性分析，不能完全凭主观随意性。企业在挂牌拿地之前，要事先了解地块所处的周边环境，规划方案，建设条件，做好市场分析和预测，确定楼盘的定位等。其次，根据土地挂牌文件的要求做好项目成本测算，取得盈亏平衡点的土地。土地确定后，做好投资估算、筹资计划、项目的经济效益分析和流量估算。做好投资项目的可行性分析，为投资决策提供科学的依据，能有效地预防投资风险，获得项目投资收益。
做好成本的精细化管理房地产开发企业的成本管理应贯穿于项目的前期设计 工程招标、施工的过程管理、竣工决算、房产销售等环节的始终。
土地的提高，建筑材料、人工成本的上涨，都是不可改变的经济现实，因此，挖掘内部潜力，加强成本管理是房地产开发企业财务管理的核心内容。
项目设计阶段的成本控制设计阶段是房产项目成本控制的关键与重点，设计方案直接影响到投资的规模及建设周期。首先应采取招标的方式，择优选择设计单位：设计单位选定后，房地产开发企业应积极参与到整个设计过程，使设计单位充分理解开发企业的意图，认清设计要解决的根本问题，避免出现施工过程中的设计变更及返工现象。
招标阶段的成本控制所有超过2o0万的工程项目均需进行工程招投标，通过审查施工单位资质、技术资金实力，确定信誉良好、实力雄厚的施工单位中标．为企业今后的工程管理和项目实施提供保障。合理低价中标价为企业的成本控制提供依据。
施工阶段的成本控制施工过程中要加强现场签证的管理，尽量减少变更设计。
建立工程签证管理制度，明确工程、预算等部门、人员的职权、分工，确保签证的质量。所有设计变更、现场签证均须监理单位、甲方、设计单位、乙方共同签字，方为有效。设计变更应力求在施工阶段的前期完成，工程变更应严格按照既定的工作程序进行，手续要齐全，变更依据、内容、图纸、资料、文件要求清楚、完整，严禁通过工程变更增加工程内容。
工程结算阶段的成本控制工程结算的审核在成本费用管理中的作用不可小看，预决算部门要对工程施工图纸了然于胸．掌握施工合同条款内涵，设计变更签证条理清晰，竭尽所能排除施工单位的一切“钻空子”行为．将工程成本费用控制在目标成本费用范围内。
营销费用控制按年初制定的预算严格控制营销费用。费用支出中数额最大的是营销推广费用，因此，对每次的推广活动必须有详尽的方案及费用预算，活动结束后要有成果分析，避免没有效益的费用支出。
拓宽融资渠道，降低资金成本加强与金融机构、信托公司、券商以及机构的联系和沟通，拓宽思路，利用房地产信托资金、发行企业债券、经营性物业抵押等多种融资方式筹措资金。
利用品牌优势与银行协商，争取银行授信额度，争取优惠利率。
在企业资金宽松的情况下，用利率低的贷款置换利率高的贷款。
优化融资结构，降低短期贷款比例，增加中长期企业贷(5)集团成立结算中心。通过结算中心这个内部银行进行统筹安排、合理调度资金，为房地产开发项目提供资金支持。
做好纳税筹划普遍认为，售价越高，企业获得的利润和就越多，其实不尽如此，售价提高增加的收入可能还不够土地增值税的支出 因此．企业在确定销售时应认真做好利润和税收的测算，以销售普通住宅为例，增值额超过2O％就必须交纳土地增值税，若测算出增值额略超过20％ ，则应采取降低售价、提高成本扣除限额的方式降低增值额， 以达到免交土地增值税的目的。
税法规定．交纳的土地增值税可在项目所得税前扣除，房产项目交付使用当年就必须进行所得税汇算，因此，房地产开发企业应尽快完成项目的工程决算，使土地增值税清算和所得税汇算同步，一来汇算的房地产开发成本真实完整，二则土地增值税清算金额可在所得税前列支， 大大降低企业所得税支出。
结束语由于近年来地价飞涨、房价快速攀升不仅加大了银行的信贷风险．更引发了越来越严重的社会问题。为避免社会问题进一步恶化．国家的政策导向已经从房地产行业转移到其他产业。因此，房地产企业要继续生存和发展必须要通过财务管理来控制成本和费用，确保资金运动的正常循环和周转，以优化资本结构，降低资金成本，从而提高在行业中的竞争力，立于不败之地。