会计潜伏境外资产:未来十年新商机
本站原创 对经济衰退的担忧和国进民退的压力，催生了轮移民热潮。与以往不同的是，这波热潮还伴大规模的财产转移。，的移民国仍未完全走出危机阴霾，资产低谷，越来越多的资产价值低估。预见，移民的财产转移将推高移民地区的资产，形成的潮灌效应。及早布局，收购恰当的境外资产，除可规避国内投资的风险，还能享受升值之利。当然，海外投资误区和陷阱，达成预期，专业操作极为必要。??
景兴宇??李岩??张海云/文
正次移民潮（此前两次兴起于上世纪80年代初期和90年代）。对经济衰退的担忧，国进民退的压力，使精英群体移民的意愿比以往更加强烈，而此次移民潮的新特点是大规模的资产转移，这对中外经济发展都可能产生深远的影响。
财富“移民”
前两次的移民潮，更多是缘于追求更高的收入和更好的生活，而此次移民潮的内在理由发生了变化。一是高企的生活和经营成本。收入在不断提高，但人的生活成本增长更快，尤其是在大城市，除了高昂的房价和不菲的日常开销外，人情费、二胎罚款、子女赞助费更是动辄以数万元计。个人所得税的边际税率已达45%，实际税率更是高得多，税收大用于政府支出，国民的税务负担很可能稳居世界。在收入划分的阶层中，中高阶层是工作最努力、为社会贡献最大、社会负担最重的群体，创造了最多的税收，但患颈椎病、抑郁症甚 【论文格式范文】 至过劳死的比例最高。
二是子女教育【会计论文】。青少年的学业负担之重、心理压力之大，或许全球无敌。提倡素质教育，但实际上应试教育愈演愈烈，学生的综合能力与付出的努力极不匹配。子女教育的精英群体更希望孩子能到国外求学，享受更多的童年快乐。
三是环境污染和食品安全【会计论文】。环境污染已经不必赘述，食品安全亦是无解的难题。微观的食品安全（Food Safety，指对人体无害的食品）与宏观的食物安全（Food Security，指保证人都能吃饱）是一对调和矛盾。比如说政府认真打击地沟油，那么将出现全国性的食用油慌；政府严格执行乳制品质量标准，那么绝大奶农和乳制品企业将破产倒闭。
四是对经济前景的担忧。民营企业在创业初期通常都不规范，或多或少原罪【会计论文】，企业主担心政府秋后算账。政府官员更是高危职业，处级官员子女出国留学或移民的比例非常高。环保成本、劳动力成本急遽上升，政府开支、法律等隐性成本高企，经济命脉的制造业的国际竞争力在急遽下降，越来越多的外资企业将产能从市场迁出。同时，政策不断向国有资本和垄断资本倾斜，社会大环境令创业和创新艰难，中小企业存活困难，经济缺乏活力。内需也很难拉动，而房地产被连续打压，抑制了钢材、水泥、家电、装修、汽车等诸多行业的增长。总之，经济前景黯淡。
五是国内浮躁的生活。革新开放了大量的商业机会，人疲于应酬，缺少娱乐，身体亚健康论文格式范文，拥有金钱，却未必有幸福感。个人视野的开阔，国外那些追求平衡、享受生活的人生态度，对富人的世界观产生了的。
对各类安全【会计论文】的担心是“高端”移民们宁愿背井离乡的根本理由。移民监（大对外来移民在永久居留权“绿卡”或国籍要求在规定的年限内在该国国内居住满一定的时间，如加拿大要求在5年内住满3年才能国籍）和双重国籍限制（政府不允许双重国籍，即已他国国籍的本国公民必须放弃本国公民身份），的移民规模估计会更大。
更值得的是，前些年移民的特点是身份先办出国、老婆陪孩子留学、老板不动窝、事业仍旧在，而本次移民潮的新特点是资产向境外转移。这些带有“”标签的资产如何在海外保值增值，对个人乃至整个经济都论文格式范文小觑。
的资产升值创造的对比性商机
中外资产的峰谷对比
过去十年，的资产拼了命地上蹿。不妨直观地比较一下中外资产的差异：
100万美元：的客户在奥克兰（新西兰最大城市）北郊买了一幢依山傍水的永久性住宅，350平方米钢混结构的二层小楼，2个客厅、1个餐厅、5个卧室和3个卫生间，外加4公顷土地，还有小型马场。一年四季阳光明媚、鸟语花香，伴着南太平洋的海风，就如天堂。
200万美元：日本北海道的旅游胜地洞爷湖的一幢6000平方米的温泉酒店被政府拍卖，这幢建在缓坡上的6层独立建筑俯视整个湖面，而旁边不远处八国峰会的会址。与政府之间的特殊协议，其物业持有成本为零。
500万美元：法国波尔多地区普通酒庄的转让价，这样的酒庄一般面积不大的葡萄园、酿酒厂、酒窖和几百平方米的庄园式城堡，生产的干红运到，每瓶轻松地卖到几百元人民币。
花同样的钱，在能买到论文范文呢？
100万美元：我的一位同事刚在杭州市下城区买了一套建筑面积150平方米的二手公寓房。
200万美元：我的另外一位同事在北京北四环外购买了一套200平方米三居室，晚上还清楚地听见四环路上卡车轰鸣的引擎声，偶尔大风过后的日子看见远处西山的影子。
500万美元：在深圳罗湖买到200多平方米的普通商铺，上海浦东的250平方米的独栋别墅。不过，的商铺和别墅的使用权都50年。
陶冬说的房子世界一流的定价，这已是很客气了。从性价比看，的房价恐怕是超一流的。
潮灌效应推动资产升高
资产的供给刚性，在可投资资产总量相对的情况下投资升温、热钱涌入，势必飙高资产。如同海潮倒灌，河道变窄，海潮的动力会将潮头越推越高，称为资产的“潮灌效应”。
温哥华的房价很好地诠释了华人移民的潮灌效应。大温哥华地区人口约200多万，是加拿大大城市群，经济发达、环境优美、气候宜人、与的航程短，华人的移民城市。大温地区由20多个城市组成，华人比例超过20%，华人占比多达70%的列治文市（Richmond）近年的住宅持续上涨，金融危机后依然飙涨50%，与其他美加地区房地产动辄腰斩的惨状形成鲜明对比。
在持续的移民潮的推动下，一些境外地区的资产被不断推高。因此，较早介入、待价而沽，是一件可图的事情。
选对投资等于成功了一半
世界很大，选择，但并论文格式范文的资产都值得。跨国投资更是审慎而行，科学的浅析【会计论文】，专业化的操作。
从移民地区观察投资标的
人比较热衷的移民国在四大洲的大约10个：北美洲（美国、加拿大）、欧洲（英国、法国）、大洋洲（澳大利亚、新西兰）和亚洲（日本、韩国、新马泰印等东南沿海偏好的东南亚）。人亲睐的移民地区一般特点：讲英语或国人相对熟悉的语言、经济发达、社会治安良好、高福利、移民政策宽松、气候宜人、环境优美在大城市附近。典型的城市洛杉矶、旧金山、纽约、波士顿、温哥华、多伦多、伦敦、巴黎、悉尼、奥克兰、新加坡、、首尔（表1）。这些城市的资产更受到华人移民的影响，无疑是最的地区。
美国一直是华人移民的首选，是加拿大和英国。值得的是，近年来选择澳大利亚和新西兰的人增加本科会计论文。2011年，新西兰从前一年的第九名上升至第五名，，该国华人比例接近7%，在西方中是最高的。
选择合适的资产类别
选择投资标的时要有性的浅析【会计论文】，并自身的能力和诉求。的调查，移民投资者的诉求有：自住或自用的房产、资产保值和升值、解决移民【会计论文】。
美加、新西兰、希腊等国纷纷推出投资移民或创业移民计划，投资者将一定的资金到某些政府的项目中即可申请移民。越来越多的机构所谓的“创新性”项目，这些项目鱼龙混杂，不乏高风险甚 【论文格式范文】 至误导和欺骗，比较典型的是“垂直轴”风机发电场，打着可再生能源的幌子，吸引了投资者的眼球。事实上，风机的垂直轴技术远未成熟，能盈利，只是用来炒作的题材。类似的项目还有太阳能发电、潮汐发电等，不一而足。
每个和地区的资源禀赋和经济结构都不相同，因此有投资者性地选择适合的资产。以新西兰为例，粗略地将该国可投资的标的资产划分为三大类（图1）。纯净的环境是新西兰最大的资源优势，因此，农牧业和旅游业具有强大的国际竞争力。农场、牧场、葡萄园、乳制品企业等是值得的稀缺资源。
绕开误区和陷阱
境外投资机会诱人，但也诸多未知风险。
境外投资中铩羽而归的不只是小投资者，遭遇滑铁卢的也不少实力雄厚的巨头。1989年日本三菱地所株式会社从洛克菲勒家族手中收购了纽约洛克菲勒中心80%的股份，其14亿美元的收购比竞标对手日本三井不动产高出整整一倍。仅仅6年，这笔投资以洛克菲勒中心申请破产重组的结局完败收场，三菱地所株式会社在1996年3月终止的财政年度为这笔投资确认了14亿美元的亏损，公司自1937年成立以来的首次年度亏损。
前车之鉴比比皆是。如何锁定投资标的类型？如何对投资标的调研？如何管理投资资产？如何选择入市和退出的时机？投资者在境外投资时，必须考虑这些【会计论文】，因为一着不慎，就很可能投资受损。
以往在跨国收购的经验，在不同的时间、不同的面对不同的项目，侧有非常大的不同。一定要找出一些最的共性，想给那些跃跃欲试的买家在忠告：
浅析【会计论文】严谨、战略得当、目的明确、力所能及
对自身和标的资产都有全面的浅析【会计论文】，知己知彼是成功的大。TCL收购失败是值得吸取的教训。对彩电发展路线的错误判断、高估“蛇吞象”导致的消化不良等，都注定了这一创举遗憾的结局。
愿意掏钱“买”甚 【论文格式范文】 至是不远万里跑到国外“买”的人一般在最顺利的时期，这时候很忘乎所以，忘掉了的需求。投资者选择把控的投资标的，量力而为。
留意潜在成本
在境外并购时，投资者被繁琐的程序折腾得筋疲力尽，认可了协议上的交易后，会忽略纸面后的额外。其实，跨国收购隐性成本，而这些隐性成本中通常隐藏着影响收购成效的会计论文范文因素。
法律差异。每个的法律体系都有独特之处，比如劳工法、财产法、破产法等，不熟悉法律环境可能会栽大跟头，处理不当，仅工会把企业主折腾到破产。
持有成本和后续开发成本。欧美发达的物业持有成本一般比较高，要尽可能有稳定的运营收益冲抵持有成本，否则每年高达5%的持有成本绝对是沉重的负担。，还有一些项目表面上便宜，但开发成本高昂，爱琴海的岛屿，因为远离陆地，这些海岛的设施和水电气的后勤供应代价极高，面积达两平方公里的荒岛，售价可能1000万美元，但完成开发后续投资将是地价的几十倍，且不论其开发后的商业前景如何。
税务【会计论文】。每个和地区的税务体系各不相同，不深入硕士论文当地税法，经营和交易的成本可能增加。
汇率【会计论文】。从本国角度出发的境外投资，其收益依赖于当地货币相对于本国货币的涨落，这硕士论文论文格式范文忽视的因素，运气不好时有可能瓦解全部的努力。
把握好出手时机
，的并购机会标的资产的价值被低估，而价值低估一定是因为市场悲观所导致的，此时出手是逆势而为，有魄力才行。观察到，大投资者是追涨杀跌的，热衷于在资产被热炒时，这时的脑子硕士论文热的。
诸多的挑战，但也必要因噎废食，正在兴起的境外投资大潮将创造商机，投资者将迎来可遇求的黄金十年。与的投资一样，心态最，除了把握时机，还应把握的内心，稳中求胜，少交不必要的学费。
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景兴宇??李岩??张海云/文
正次移民潮（此前两次兴起于上世纪80年代初期和90年代）。对经济衰退的担忧，国进民退的压力，使精英群体移民的意愿比以往更加强烈，而此次移民潮的新特点是大规模的资产转移，这对中外经济发展都可能产生深远的影响。
财富“移民”
前两次的移民潮，更多是缘于追求更高的收入和更好的生活，而此次移民潮的内在理由发生了变化。一是高企的生活和经营成本。收入在不断提高，但人的生活成本增长更快，尤其是在大城市，除了高昂的房价和不菲的日常开销外，人情费、二胎罚款、子女赞助费更是动辄以数万元计。个人所得税的边际税率已达45%，实际税率更是高得多，税收大用于政府支出，国民的税务负担很可能稳居世界。在收入划分的阶层中，中高阶层是工作最努力、为社会贡献最大、社会负担最重的群体，创造了最多的税收，但患颈椎病、抑郁症甚 【论文格式范文】 至过劳死的比例最高。
二是子女教育【会计论文】。青少年的学业负担之重、心理压力之大，或许全球无敌。提倡素质教育，但实际上应试教育愈演愈烈，学生的综合能力与付出的努力极不匹配。子女教育的精英群体更希望孩子能到国外求学，享受更多的童年快乐。
三是环境污染和食品安全【会计论文】。环境污染已经不必赘述，食品安全亦是无解的难题。微观的食品安全（Food Safety，指对人体无害的食品）与宏观的食物安全（Food Security，指保证人都能吃饱）是一对调和矛盾。比如说政府认真打击地沟油，那么将出现全国性的食用油慌；政府严格执行乳制品质量标准，那么绝大奶农和乳制品企业将破产倒闭。
四是对经济前景的担忧。民营企业在创业初期通常都不规范，或多或少原罪【会计论文】，企业主担心政府秋后算账。政府官员更是高危职业，处级官员子女出国留学或移民的比例非常高。环保成本、劳动力成本急遽上升，政府开支、法律等隐性成本高企，经济命脉的制造业的国际竞争力在急遽下降，越来越多的外资企业将产能从市场迁出。同时，政策不断向国有资本和垄断资本倾斜，社会大环境令创业和创新艰难，中小企业存活困难，经济缺乏活力。内需也很难拉动，而房地产被连续打压，抑制了钢材、水泥、家电、装修、汽车等诸多行业的增长。总之，经济前景黯淡。
五是国内浮躁的生活。革新开放了大量的商业机会，人疲于应酬，缺少娱乐，身体亚健康论文格式范文，拥有金钱，却未必有幸福感。个人视野的开阔，国外那些追求平衡、享受生活的人生态度，对富人的世界观产生了的。
对各类安全【会计论文】的担心是“高端”移民们宁愿背井离乡的根本理由。移民监（大对外来移民在永久居留权“绿卡”或国籍要求在规定的年限内在该国国内居住满一定的时间，如加拿大要求在5年内住满3年才能国籍）和双重国籍限制（政府不允许双重国籍，即已他国国籍的本国公民必须放弃本国公民身份），的移民规模估计会更大。
更值得的是，前些年移民的特点是身份先办出国、老婆陪孩子留学、老板不动窝、事业仍旧在，而本次移民潮的新特点是资产向境外转移。这些带有“”标签的资产如何在海外保值增值，对个人乃至整个经济都论文格式范文小觑。
的资产升值创造的对比性商机
中外资产的峰谷对比
过去十年，的资产拼了命地上蹿。不妨直观地比较一下中外资产的差异：
100万美元：的客户在奥克兰（新西兰最大城市）北郊买了一幢依山傍水的永久性住宅，350平方米钢混结构的二层小楼，2个客厅、1个餐厅、5个卧室和3个卫生间，外加4公顷土地，还有小型马场。一年四季阳光明媚、鸟语花香，伴着南太平洋的海风，就如天堂。
200万美元：日本北海道的旅游胜地洞爷湖的一幢6000平方米的温泉酒店被政府拍卖，这幢建在缓坡上的6层独立建筑俯视整个湖面，而旁边不远处八国峰会的会址。与政府之间的特殊协议，其物业持有成本为零。
500万美元：法国波尔多地区普通酒庄的转让价，这样的酒庄一般面积不大的葡萄园、酿酒厂、酒窖和几百平方米的庄园式城堡，生产的干红运到，每瓶轻松地卖到几百元人民币。
花同样的钱，在能买到论文范文呢？
100万美元：我的一位同事刚在杭州市下城区买了一套建筑面积150平方米的二手公寓房。
200万美元：我的另外一位同事在北京北四环外购买了一套200平方米三居室，晚上还清楚地听见四环路上卡车轰鸣的引擎声，偶尔大风过后的日子看见远处西山的影子。
500万美元：在深圳罗湖买到200多平方米的普通商铺，上海浦东的250平方米的独栋别墅。不过，的商铺和别墅的使用权都50年。
陶冬说的房子世界一流的定价，这已是很客气了。从性价比看，的房价恐怕是超一流的。
潮灌效应推动资产升高
资产的供给刚性，在可投资资产总量相对的情况下投资升温、热钱涌入，势必飙高资产。如同海潮倒灌，河道变窄，海潮的动力会将潮头越推越高，称为资产的“潮灌效应”。
温哥华的房价很好地诠释了华人移民的潮灌效应。大温哥华地区人口约200多万，是加拿大大城市群，经济发达、环境优美、气候宜人、与的航程短，华人的移民城市。大温地区由20多个城市组成，华人比例超过20%，华人占比多达70%的列治文市（Richmond）近年的住宅持续上涨，金融危机后依然飙涨50%，与其他美加地区房地产动辄腰斩的惨状形成鲜明对比。
在持续的移民潮的推动下，一些境外地区的资产被不断推高。因此，较早介入、待价而沽，是一件可图的事情。
选对投资等于成功了一半
世界很大，选择，但并论文格式范文的资产都值得。跨国投资更是审慎而行，科学的浅析【会计论文】，专业化的操作。
从移民地区观察投资标的
人比较热衷的移民国在四大洲的大约10个：北美洲（美国、加拿大）、欧洲（英国、法国）、大洋洲（澳大利亚、新西兰）和亚洲（日本、韩国、新马泰印等东南沿海偏好的东南亚）。人亲睐的移民地区一般特点：讲英语或国人相对熟悉的语言、经济发达、社会治安良好、高福利、移民政策宽松、气候宜人、环境优美在大城市附近。典型的城市洛杉矶、旧金山、纽约、波士顿、温哥华、多伦多、伦敦、巴黎、悉尼、奥克兰、新加坡、、首尔（表1）。这些城市的资产更受到华人移民的影响，无疑是最的地区。
美国一直是华人移民的首选，是加拿大和英国。值得的是，近年来选择澳大利亚和新西兰的人增加本科会计论文。2011年，新西兰从前一年的第九名上升至第五名，，该国华人比例接近7%，在西方中是最高的。
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选择投资标的时要有性的浅析【会计论文】，并自身的能力和诉求。的调查，移民投资者的诉求有：自住或自用的房产、资产保值和升值、解决移民【会计论文】。
美加、新西兰、希腊等国纷纷推出投资移民或创业移民计划，投资者将一定的资金到某些政府的项目中即可申请移民。越来越多的机构所谓的“创新性”项目，这些项目鱼龙混杂，不乏高风险甚 【论文格式范文】 至误导和欺骗，比较典型的是“垂直轴”风机发电场，打着可再生能源的幌子，吸引了投资者的眼球。事实上，风机的垂直轴技术远未成熟，能盈利，只是用来炒作的题材。类似的项目还有太阳能发电、潮汐发电等，不一而足。
每个和地区的资源禀赋和经济结构都不相同，因此有投资者性地选择适合的资产。以新西兰为例，粗略地将该国可投资的标的资产划分为三大类（图1）。纯净的环境是新西兰最大的资源优势，因此，农牧业和旅游业具有强大的国际竞争力。农场、牧场、葡萄园、乳制品企业等是值得的稀缺资源。
绕开误区和陷阱
境外投资机会诱人，但也诸多未知风险。
境外投资中铩羽而归的不只是小投资者，遭遇滑铁卢的也不少实力雄厚的巨头。1989年日本三菱地所株式会社从洛克菲勒家族手中收购了纽约洛克菲勒中心80%的股份，其14亿美元的收购比竞标对手日本三井不动产高出整整一倍。仅仅6年，这笔投资以洛克菲勒中心申请破产重组的结局完败收场，三菱地所株式会社在1996年3月终止的财政年度为这笔投资确认了14亿美元的亏损，公司自1937年成立以来的首次年度亏损。
前车之鉴比比皆是。如何锁定投资标的类型？如何对投资标的调研？如何管理投资资产？如何选择入市和退出的时机？投资者在境外投资时，必须考虑这些【会计论文】，因为一着不慎，就很可能投资受损。
以往在跨国收购的经验，在不同的时间、不同的面对不同的项目，侧有非常大的不同。一定要找出一些最的共性，想给那些跃跃欲试的买家在忠告：
浅析【会计论文】严谨、战略得当、目的明确、力所能及
对自身和标的资产都有全面的浅析【会计论文】，知己知彼是成功的大。TCL收购失败是值得吸取的教训。对彩电发展路线的错误判断、高估“蛇吞象”导致的消化不良等，都注定了这一创举遗憾的结局。
愿意掏钱“买”甚 【论文格式范文】 至是不远万里跑到国外“买”的人一般在最顺利的时期，这时候很忘乎所以，忘掉了的需求。投资者选择把控的投资标的，量力而为。
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在境外并购时，投资者被繁琐的程序折腾得筋疲力尽，认可了协议上的交易后，会忽略纸面后的额外。其实，跨国收购隐性成本，而这些隐性成本中通常隐藏着影响收购成效的会计论文范文因素。
法律差异。每个的法律体系都有独特之处，比如劳工法、财产法、破产法等，不熟悉法律环境可能会栽大跟头，处理不当，仅工会把企业主折腾到破产。
持有成本和后续开发成本。欧美发达的物业持有成本一般比较高，要尽可能有稳定的运营收益冲抵持有成本，否则每年高达5%的持有成本绝对是沉重的负担。，还有一些项目表面上便宜，但开发成本高昂，爱琴海的岛屿，因为远离陆地，这些海岛的设施和水电气的后勤供应代价极高，面积达两平方公里的荒岛，售价可能1000万美元，但完成开发后续投资将是地价的几十倍，且不论其开发后的商业前景如何。
税务【会计论文】。每个和地区的税务体系各不相同，不深入硕士论文当地税法，经营和交易的成本可能增加。
汇率【会计论文】。从本国角度出发的境外投资，其收益依赖于当地货币相对于本国货币的涨落，这硕士论文论文格式范文忽视的因素，运气不好时有可能瓦解全部的努力。
把握好出手时机
，的并购机会标的资产的价值被低估，而价值低估一定是因为市场悲观所导致的，此时出手是逆势而为，有魄力才行。观察到，大投资者是追涨杀跌的，热衷于在资产被热炒时，这时的脑子硕士论文热的。
诸多的挑战，但也必要因噎废食，正在兴起的境外投资大潮将创造商机，投资者将迎来可遇求的黄金十年。与的投资一样，心态最，除了把握时机，还应把握的内心，稳中求胜，少交不必要的学费。
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