房地产行业融资渠道与对策优化

摘要：随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力业已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃下整个行业健康发展的决定性力量。本文以房地产股份有限公司为研究对象，结合房地产企业的经营特点，运用现代融资决策理论和多种财务浅析浅析与公司价值浅析浅析策略，为融资决策提供科学的策略和可行的方案。
关键词：房地产行业；融资渠道；对策
我国上市公司的融资活动一直是证券市场上的热点话题之一。上市公司融资决策的研究对于推动我国上市公司融资对策制定的规范化进程和推动我国关于资本结构不足的深入探讨具有重要的理论意义和现实意义。面对2007年下半年以来证券市场的不景气，房地产企业是否施行再融资，如何再融资，以及不同融资方式带给企业的影响，是摆在企业管理层面前待解决的重要不足。
1 房地产行业融资渠道及近况
所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。当前房地产业是资金密集型产业，高投入、高风险、高产出。房地产企业是否获得足够的资金支持，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已成为企业发展的瓶颈。当前房地产企业融资方式有两种:一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资余来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，目前主要渠道有银行信贷、上市融资、信托融资、债券融资、以及其他融资方式。不过在外部融资方式中，其还存在大量不足。

1.1 银行信贷日趋严格

作为一个典型的资金密集型行业，房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持是分不开的。随着商业银行调整信贷结构，逐步将发展个人住房贷款业务确立为重要发展战略和新利润增长点，金融住房政策有力地推动了房地产业的崛起。但是进入到2008年，随着住房产业和住房金融的发展，市场竞争日趋激烈，一些违规信贷行为屡屡发生。为了防范信贷风险，我国不停要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。日渐严格的企业贷款和个人房贷制约，抬高了房地产行业准入门槛，对“虚火”上升的房地产市
场造成不小的影响。

1.2 资本市场门槛高

在货币市场融资日渐艰难之际，地产商们自然而然地将目光转向资本市场。当前我国房地产上市公司总体来说数量相当小，说明证券监管部门对房地产企业IPO的审核是较严格的，政策面并不宽松，上市是有相当难度的。海外上市也是如此，海外资本市场对中国房地产企业上市融资的反应可以用冷淡来形容。。事实上，房地产开发商从来就不是海外股票市场的宠儿。房地产行业的地域性、产品的异质化很强，比较和评估起来难度本来就更大。

1.3 融资新渠道欠规范

伴随着市场的需求，近年来，房地产信托、类基金式的房地产投资公司、房地产私募基金等多种业务应运而生。事实上，在2003年央行给商业银行的房贷戴上“紧箍咒”的时候，信托公司和房产商之间就开始了亲密接触。统计显示，房地产信托成了信托公司的主流产品。今年以来，房地产信托已募资60多亿元，为去年的一倍，其数量在所有信托产品中占了三分之一以上。比如上市公司金地房地产公司、深国商以及由几家大国企联手组成的世纪华夏集团，已建立房地产投资基金和阶段性股权投资业务。房地产金融新业务的涌现无疑给资金短缺的开发企业提供了更多的融资机会，但很名做法不规却给该种融咨方式带来了很大风险。
2 房地产企业融资结构的优化对策及结论
影响房地产企业融资结构优化决策的因索有国家宏观寨企业自身两个层面，在进行决策时，应该全面考虑这些因素，这样做能降低房地产企业的融资风险。然而，要提高整个房地产行业的决策能力，促使房地产行业的稳定增长，要从宏观和微观两个层谣采取对策进行全面革新。

2.1 树立融资结构战略管理观念

房地产企业融资结构的决策不但要考虑现实影响因素，还要考虑将来的影响因素，进丽制定长远的、有利于全局的战略决策，这样才能支持公司的平稳发展，因此，为保证公司融资结构的最优。同时，融资结构的决策是由房地产企业的管理者做出来的，管理者的知识结构、经历背景、风险偏好等都会对企业的融资结构产生影响，因此，房地产企业的管理入员必须树立融瓷结构战略管理观念。

2.2 建立完善的企业治理结构

在完善的市场经济条件下，遥过投资者的财务约束及资本市场、经理市场、银行机构等多种约束机制的共同作用，实行职权分离条件下对企业经营者行为的制约，保证投资者的根本利益。我国应针对房地产企业融资结构的扭曲，建立融资结构的优化机制，强化企业的预算约束，强化投资者对企业的监督，建立利润分享计划，使公司形成有效的激励机制和约束机制，促使经营者敢于有意识地负债筹资。

2.3 创新各种融资手段

在经济危机下，房地产企业应积极探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展。在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创融资除传统的策略:自有资金、银行贷款、客户资金外，还有6个渠道:一是发债券:二是国内上市公司，资本市场融资;二是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资;四是吸收海外基金;五是施工企业垫资;六是房地产基金。房地产企业应尽快熟悉新的融资工其，建立多渠道的房地产融资体系用多种融资方式，制定合理的资本结构政策，使资本结构处于最佳状态，使整体融资成本最小，以保证企业的健康发展。

2.4 完善融资结构动态优化的机制

房地产企业融资结构的决策从属于企业的发展战略决策。因此，企业融资结构应与企业发展战略相协调，不断适应发展战略对融资结构的要求。对于任何一个企业来说，由于市场的供求关系处于经常性的变化之中，资本的构成情况也在不断发生变化，黻资总是呈现动态的状况。对于融资结构的管理，应建立财务预警体系，时时适应环境的变化，采取相应的对策。同时，公司在选择融资工具时，应注意利用可转换优先股、可赎回优先股、可转换债券及可赎回债券等有较好弹

2.5 建立约束上市企业融资行为的市场环境

市场环境对于约束一个企业公司的融资行为起着重要的作用。在一个充分帮场化的资本市场上，投资者对企业有约束作用，市场化的融资成本对企业也有约束作用，因此，上市企业融资的市场环境改造是约束上市公司融资行为的一个重要方面。改造市场环境必须迸一步推迸发行的市场化革新。霞前上市公司之所汉认为股票融资是一种没有成本的资金，发行市盈率定得太高是一个重要的理由，在发行市盈率定得太高的情况下，上市公司可以筹得大笔资金，发行成本就显得相对较低，因此，发行价应是由投资者和融资者充分竞争的结果，这才是正常的资金形成机制。
房地产行业已是我国经济的支柱产业，研究房地产企业融资结构优化不足，对于房地产行业的稳定健康的发展和国民经济的稳定增长都有重要的意义。
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