怎样写房屋登记机构审查职责

摘 要:《物权法》和《房屋登记办法》规定了房屋登记机构的义务和职责，在登记实践中，房屋登记机构对申请人的如何审查，对于维护当事人合法权益登记机构公信力至关。文章从《物权法》对登记机构规定的职责房屋机构的实际情况，阐述了房屋登记机构在房屋登记时的审查职责既论文格式范文完全的实质性审查，也论文格式范文完全的形式性审查，应为尽到合理审慎的职责。
会计论文范文词:房屋登记 合理审慎 审查职责
中图分类号:F29

3.3文献标识码:A

文章编号:1004-4914（2012）01-281-02
房屋现代社会中个人和家庭的财产，其权利的设立、变更和消灭，是当事人必须到房屋登记机构了登记才生效的，经济社会的不断发展，房屋登记出现了新的登记类型，如何更好地保护房地产交易安全，切实保障房屋权利人合法权益，对房屋机构的新的更高的要求，房屋登记机构稍有不慎，就可能面临行政诉讼的危险。对于不动产登记的审查方式，有明确必须实质审查，对合同的合法性、件的真假等实质审查。还有，实质性审查增加成本，有些【会计论文】登记机构是实质审查，出现导致赔偿，主张形式审查。严格上讲，《物权法》回答不动产登记是实质审查或是形式审查。《物权法》在第12条对登记机构的职责做了四个的规定，查验申请人的权属证明和其他必要；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况证明的，登记机构要求申请人补充，必要时实地查看。

一、关于登记机构的审查职责

1.《物权法》第十二条规定了登记机构的审查义务职责。第十二条款为查验申请人的权属证明和其他的必要。对于“查验”二字的理解，查验是指查看验收的意思，而论文格式范文指查验无误，也说不要求登记登记机构对申请人的的真伪作出准确无误的判断，这对于登记机构硕士论文能做到的。但也论文格式范文完全的形式审查，有一些是的，如对房屋权属证书的真伪审查，因为房屋权属证书是由登记机构发出，审查其真伪对于登记机构是一种责任。但对于假造的、结婚证等，登记机构是辨别其真假的，比如夫妻双方的共有房产，夫妻闹纠纷，房屋是登记在女方名下的，法律规定，共有的财产在处分时，共有人同意处分的书而意见。此时女方找来了持的假丈夫，将房屋卖给了善意人，并持假结婚证以夫妻名义向登记机构卖房申请。此时，登记机构在查验申请人的时，登记机构要对原来女方原登记档案中留存的核对，女方的原登记档案留存有其复印件，登记机构工作人员比对，只要尽到勤勉谨慎的审查，是核对出申请人与档案留存的复印件的人论文格式范文是同一人，对于那个假丈夫的，登记机构的工作人员不检验真假的专业知识，能辨认出的真假，也辨认结婚的真假。据此，登记机构为当事人转移登记，种情形下，登记机构是过错的，再比如是某人捡到了某人遗失的房证，并伪造了权利人的，持房屋权属证书，又卖给了人，人了房证，和当事人到登记机构申请转移登记，此种情形下，登记机构的工作人员认真核对原来的登记档案，了比对，但将档案中真实权利人留存的和申请人比对而了转移登记，登记机构论文格式范文有过错的，还区别对待。因此，登记机构在尽到合理审慎的职责时，也做到完全比对，如二代与一代头像因年代长而发生了变化，当事人签字也会因时间不同而有很大差别，登记机构能做笔迹鉴定的能力。
因此，《房屋登记办法》第十一条规定，“申请人应当对申请登记的真实性、合法性、性负责，不得隐瞒真实情况或虚假申请房屋登记。”但在要求实践中，一旦因此发生行政诉讼，各地法院对登记机构的审查责任，究竟到审查到论文范文范围，也有不同的审判标准，会出现不同的判决结果。
2.第十二条款是就有关登记事项询问申请人。对于“询问”二字的理解，是指询问就与登记事项有关的【会计论文】向申请人询问。只要是与登记事项有关的【会计论文】，登记机关都有权向登记申请人询问，比如申请登记的事项论文格式范文是申请人的真实意思表示、房屋论文格式范文有共有人、论文格式范文有产权纠纷等。因此询问是法律赋予登记机构的一种权力，同时硕士论文一种义务。也说，登记机关询问时，申请人就如实回答；不询问而发生了错误的登记，尽到职责。登记机构工作人员的素质和业务熟练不一，对同一事项的询问会出现不同的结果，对于询问的事项，登记机构应当做询问，并且询问完，要经申请人签章确认。不询问，一旦因为申请人在申请登记时如实回答登记机构的询问，并发生了错误登记，引发了纠纷，申请人极可能说当时是如实回答，造成的登记错误完登记机构的责任，从而不必要的纠纷。
3.第十二条款为如实、及时登记。登记机构将登记申请的事项及时准确的登记，将应当记载的事项及时准确地记入房屋登记簿，提高工作效率，同时登记机构应增加内部审查论文格式范文，确保登记正确，避开发生登记记载的事项与登记申请的不一致。登记机构将登记申请事项登记错误，从而引发了纷纷，登记机构是有过错的。
第十二条款为法律、行政法规规定的其他职责。该款还相应的法律法规予以细化。

二、关于登记机构的责任

《物权法》第21条专门规定了登记机关的责任:当事人虚假申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；从该款，登记申请人弄虚作假而登记机关已经尽到了的职责而登记错误，登记机构应当不承担责任；因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，向造成登记错误的人追偿。该款规定了登记机构工作人员的失职等而登记错误，登记机构要承担责任。，登记机构要承担实质审查的责任，则登记机关应当对当事人提交的申请形式要件的审查，应当负责审查申请内容的真伪，对法律关系的真实性也要审查。一旦尽到审查义务就都要承担全部责任，在实践中登记机关是能实质审查，那样登记机构的工作效率将大大降低，职责和责任都会加重，在情形下，登记机构是承担如此重的责任，硕士论文能做到的。否则对于不动产的善意的登记，对于真实权利人来说，就起诉登记机构承担审查不严的责任。登记机构完全承担形式审查的责任，登记机构仅对当事人所提交的形式审查。只确定这些申请登记的形式要件，就为当事人了登记手续。如此，将会产生的错误，从而大大减弱了登记的公信力，对于交易安全了不稳定因素，权利人的合法权益权利很难切实保障。

三、房屋登记机构应尽到合理审慎职责

从《物权法》中规定的登记机构的职责和责任中，登记机构承担的责任既论文格式范文完全的实质审查，也论文格式范文完全的形成审查。在实践中发生的不动产登记的行政案件，各地人民法院在审理此类案件时，审判的标准也不尽相同，各地登记机构在不动产登记时所要求和所审查也不尽相同。因此，房屋登记机构应尽到合理审慎职责。
1.对于申请的查验。查验房地产权属证书和房屋登记证明、登记证明论文格式范文真实、。查验申请登记事项与登记簿记载信息论文格式范文冲突。申请人、人为自然人的，申请书等有关申请上相应姓名、签名应与明上的姓名相符。申请人为非自然人的，申请书等有关申请上相应名称、印章与单位名称相符。申请内容应与申请登记的事项对应；申请之间的内容应对应；询问结果与申请对应。权利来源证明、其他有关证明应为依法有管理职权部门出具。证明应在规定的使用期限内。查验申请人或人在申请书、询问等申请上论文格式范文签名（章）。收取的申请规定齐全完整，并法定形式。
2.询问申请人。申请人论文格式范文与明记载的信息相符；对共有情况询问。申请登记的房屋论文格式范文有共有人；共有性质是按份共有还是共有，属按份共有的，应询问申请人的共有份额；按份共有人处分本人所拥有份额，其他共有人论文格式范文知情。询问的其他有关事项。申请人应当在询问笔录上签字。
3.规定公告和实地查看。需公告的，公告期届满且无异议或异议不成立。需实地查看的房屋，实地查看结果应与申请记载房屋信息一致。
4.合法性审查。一是申请权初始登记、在建工程抵押权登记的房屋在规划验收证明或建设工程规划许可证明的范围内，申请预购商品房预告登记的房屋在预销售许可证范围内，申请登记的房屋在登记簿记载的范围内。二是申请登记事项法律、法规、规章的要求。三是申请登记事项与登记簿的记载不冲突。四是不不予登记情形。

文献:
住房和城乡建设部,住宅与房地产业司,村镇建设办公室.房屋登记办法释义.北京：人民出版社，2008
（作者单位：阳泉市房地产交易中心 山西阳泉 045000）
（责编:贾伟）