会计小产权房:爱上容易拥有难
本站原创 所谓的小产权房并论文格式范文法律上的，是在社会实践一种俗成的称谓。小产权房是指由乡镇政府而论文格式范文颁发产权证的房产，小产权其实乡产权、集体产权，它并不构成严格法律意义上的产权。
某开发公司开发销售的丰台区某镇某家园7号楼，系与镇政府合作的北京市丰台区旧村改造项目。2005年3月2日，开发公司与王鲁美签订《房屋买卖合同》，该合同约定：王鲁美购买某家园5幢4单元601号房屋一套，建筑面积98.75平方米，单价为每平方米1163元，总价款为127922元，付款方式为一次性付款。王鲁美于2005年3月15日向开发公司交纳房款114846元，开发公司应当依照合同约定2005年10月31日前将经验收合格的房屋交付王鲁美。合同附件三约定：开发公司争取于2005年12月31日前北京市“大产权”，届时的，王鲁美有权解除合同。王鲁美解除合同，开发公司应当自王鲁美解除合同通知到达之日起，60天内退还全部已付款，并按王鲁美累计已付款的3%向王鲁美支付违约金。王鲁美要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的交付期限的日起，至实际交付之日止，开发公司按日向王鲁美支付已交付房价款万分之三的违约金，该合同还对双方其他权利义务作了约定。
合同签订之日，王鲁美将购房总价款114846元全额支付了开发公司。但开发公司一直按约定将房屋交付给王鲁美使用，也未北京市“大产权”，双方遂产生纠纷。2006年3月，开发公司向人民法院提起诉讼，称因所售房屋预售许可证，且到现在尚下来，为防止双方的损失扩大，故最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干【会计论文】的解释》之规定诉至法院，要求确认原、被告双方签订的商品房买卖合同无效，诉讼费由被告承担。
庭审中，本诉原告称：在签订合同前，原告已明确告知被告，原告所售房屋为北京“小产权”，在销售时暂没销售许可证，被告无异议，仍然与原告签订了合同。
本诉被告辩称：原告诉称其已告知商品房预售许可证，与事实不符，原告在购房时告知五证齐全；请求法院保护买房人的利益，同意解除商品房买卖合同，但不同意支付诉讼费用。
在庭审时被告反诉：与被反诉人开发公司于2005年3月2日签订商品房买卖合同时，被反诉人声称五证俱全，并称北京市大产权，因此才一次性全额支付了房款。论文范文被反诉人却向法院起诉，称房屋销售许可证下来，并请求解除合同，这显然是一种欺诈。故提起反诉，要求被反诉人开发公司支付2005年2月29～2006年3月贷款利息损失6396.10元，赔偿房屋差价损失4779
法院经审理后查明，开发公司销售的某家园7号楼系北京市丰台区旧村改造项目，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，但未土地使用权出让手续。开发公司与王鲁美签订的房屋买卖合同属双方自愿，未违反法律规定，因此应确认该房屋买卖合同。开发公司请求确认合同无效，王鲁美则要求双倍返还已付购房款、赔偿损失等，双方均不愿继续履行2005年3月2日所签合同，王鲁美开庭亦明确要求解除合同。据此本院尊重双方的真实意思， 对2005年3月2日的合同予以解除。在合同解除后，开发公司向王鲁美收取的房价款应返还王鲁美并将相应利息返还。王鲁美以开发公司欺诈为由主张双倍返还购房款，因本案房屋不属于商品房，合同中附件亦有约定，王鲁美反证能证明该主张成立，故不予支持。开发公司按合同规定交付房屋，且无证据抗力因素，开发公司应合同第7条承担违约责任，即支付已付购房款3%的违约金。王鲁美以订立合同当时的房价款和开庭前房价款差价为由主张损失赔偿，事实和法律，法院不予支持。
律师浅析【会计论文】
小产权房只要依法了审批手续，合法建筑，法律允许乡村集体在集体土地上建造住宅。《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体的土地使用权不让、转让出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体，村民对宅基地也享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖受到法律的认可与保护，也就土地使用证、房产证、契税证等合法手续。，小产权房是向非本集体成员的人转让或出售的。但这并论文格式范文说小产权房就转让，说其转让或销售的是有限制的，只能在集体成员内部转让与置换。购买小产权房有风险。
法律风险
前面已经了小产权房的特殊法律属性，使得流通转让的限制。小产权房只了普通商品房的使用性质，不普通商品房的法律性质，其并论文格式范文商品房。法律法规对商品房的规定和制度对小产权房是无效的，法院也适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难维护。
购买小产权房的合同是无效的，法律规定，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。已有的案例来看，购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，己方有过错，可能法院会支持其要求赔偿损失的请求。即使开发商违约，合同无效，购买人的权利将保障。在使用房屋的中，遇到一些房屋质量【会计论文】、公共设施维护【会计论文】，其救济途径就非常有限。
政策风险
购买在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致项目停建甚 【论文格式范文】 至被强迫拆除。结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既房屋，又及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后遇到征地拆迁，购房人并非合法的产权人，很可能对产权的拆迁补偿，而实际使用人所的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
开发建设监管缺位
，小产权房屋的开发建设还明确的规定约束，开发建设的监管同样缺位。开发得不到银行贷款支持，中大量的开发资金政府和银行监管，依靠开发商自律开发建设，一旦开发单位的资金或其他论文格式范文出现【会计论文】，极有可能变成烂尾工程。将购房资金预交给任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，开发商资金论文格式范文按时到位，论文格式范文按质按时交付房屋着很大的风险。
购买后合法转让过户
所购小产权房得不到法律的认可和保护，房地产主管部门的批准，合法的产权手续，购买后也合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
律师倡议
关于购买“小产权房”，购房人要事项。
买前需谨慎
集体建设用地用于商品房开发限制或管制阶段，出台相应规定，关于小产权房的合法化尚无定论，购买尚可能导致合同无效的法律风险，购房人须谨慎。
审核手续
购买小产权房时，一定要审核出售房屋的合法手续，要求出卖人出示该项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，并向建委验证核实，否则千万不要购买。实践中，未合法手续的小产权房，通常为违法建筑，很有可能会被拆除。
编辑：王涛。如对有任何意见或其他精彩，请联系邮箱：dzlcgw@16
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合同签订之日，王鲁美将购房总价款114846元全额支付了开发公司。但开发公司一直按约定将房屋交付给王鲁美使用，也未北京市“大产权”，双方遂产生纠纷。2006年3月，开发公司向人民法院提起诉讼，称因所售房屋预售许可证，且到现在尚下来，为防止双方的损失扩大，故最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干【会计论文】的解释》之规定诉至法院，要求确认原、被告双方签订的商品房买卖合同无效，诉讼费由被告承担。
庭审中，本诉原告称：在签订合同前，原告已明确告知被告，原告所售房屋为北京“小产权”，在销售时暂没销售许可证，被告无异议，仍然与原告签订了合同。
本诉被告辩称：原告诉称其已告知商品房预售许可证，与事实不符，原告在购房时告知五证齐全；请求法院保护买房人的利益，同意解除商品房买卖合同，但不同意支付诉讼费用。
在庭审时被告反诉：与被反诉人开发公司于2005年3月2日签订商品房买卖合同时，被反诉人声称五证俱全，并称北京市大产权，因此才一次性全额支付了房款。论文范文被反诉人却向法院起诉，称房屋销售许可证下来，并请求解除合同，这显然是一种欺诈。故提起反诉，要求被反诉人开发公司支付2005年2月29～2006年3月贷款利息损失6396.10元，赔偿房屋差价损失4779
5. 16元，双倍返还已付房款255844元。
反诉被告开发公司辩称：同意返还当时交款的数额并支付活期利息损失，其他的反诉请求不同意；在签订合同时已明确告知王鲁美，所售房屋为“小产权”，正在“大产权”，不一定能下来，如不下来，王鲁美解除合同，合同附件三也有明确规定，所以王鲁美称构成欺诈事实。要求房屋差价损失也事实和法律。法院经审理后查明，开发公司销售的某家园7号楼系北京市丰台区旧村改造项目，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，但未土地使用权出让手续。开发公司与王鲁美签订的房屋买卖合同属双方自愿，未违反法律规定，因此应确认该房屋买卖合同。开发公司请求确认合同无效，王鲁美则要求双倍返还已付购房款、赔偿损失等，双方均不愿继续履行2005年3月2日所签合同，王鲁美开庭亦明确要求解除合同。据此本院尊重双方的真实意思， 对2005年3月2日的合同予以解除。在合同解除后，开发公司向王鲁美收取的房价款应返还王鲁美并将相应利息返还。王鲁美以开发公司欺诈为由主张双倍返还购房款，因本案房屋不属于商品房，合同中附件亦有约定，王鲁美反证能证明该主张成立，故不予支持。开发公司按合同规定交付房屋，且无证据抗力因素，开发公司应合同第7条承担违约责任，即支付已付购房款3%的违约金。王鲁美以订立合同当时的房价款和开庭前房价款差价为由主张损失赔偿，事实和法律，法院不予支持。
律师浅析【会计论文】
小产权房只要依法了审批手续，合法建筑，法律允许乡村集体在集体土地上建造住宅。《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体的土地使用权不让、转让出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体，村民对宅基地也享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖受到法律的认可与保护，也就土地使用证、房产证、契税证等合法手续。，小产权房是向非本集体成员的人转让或出售的。但这并论文格式范文说小产权房就转让，说其转让或销售的是有限制的，只能在集体成员内部转让与置换。购买小产权房有风险。
法律风险
前面已经了小产权房的特殊法律属性，使得流通转让的限制。小产权房只了普通商品房的使用性质，不普通商品房的法律性质，其并论文格式范文商品房。法律法规对商品房的规定和制度对小产权房是无效的，法院也适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难维护。
购买小产权房的合同是无效的，法律规定，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。已有的案例来看，购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，己方有过错，可能法院会支持其要求赔偿损失的请求。即使开发商违约，合同无效，购买人的权利将保障。在使用房屋的中，遇到一些房屋质量【会计论文】、公共设施维护【会计论文】，其救济途径就非常有限。
政策风险
购买在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致项目停建甚 【论文格式范文】 至被强迫拆除。结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既房屋，又及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后遇到征地拆迁，购房人并非合法的产权人，很可能对产权的拆迁补偿，而实际使用人所的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
开发建设监管缺位
，小产权房屋的开发建设还明确的规定约束，开发建设的监管同样缺位。开发得不到银行贷款支持，中大量的开发资金政府和银行监管，依靠开发商自律开发建设，一旦开发单位的资金或其他论文格式范文出现【会计论文】，极有可能变成烂尾工程。将购房资金预交给任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，开发商资金论文格式范文按时到位，论文格式范文按质按时交付房屋着很大的风险。
购买后合法转让过户
所购小产权房得不到法律的认可和保护，房地产主管部门的批准，合法的产权手续，购买后也合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
律师倡议
关于购买“小产权房”，购房人要事项。
买前需谨慎
集体建设用地用于商品房开发限制或管制阶段，出台相应规定，关于小产权房的合法化尚无定论，购买尚可能导致合同无效的法律风险，购房人须谨慎。
审核手续
购买小产权房时，一定要审核出售房屋的合法手续，要求出卖人出示该项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，并向建委验证核实，否则千万不要购买。实践中，未合法手续的小产权房，通常为违法建筑，很有可能会被拆除。
编辑：王涛。如对有任何意见或其他精彩，请联系邮箱：dzlcgw@16
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