基于不同税种房地产企业纳税筹划

摘要：进入2010年，房地产开发行业作为中国当前和今后一个时期的经济增长点，在国民经济中的地位日趋重要。不过同时房地产开发企业面对税法与会计政策都发生重大变化的情况下，要积极主动地采取应对措施，合法筹划节税。本人为此以纳税筹划的基础理论为指导，结合最新的税法体制，浅析浅析论证基于不同税种的纳税筹划方案的可行性与措施。关键词：房地产企业；税收；纳税筹划
自2009年以来，我国房地产开发行业迅猛发展，对国民经济效应的拉动也越来越大，2009年我国GDP增长8.8%，其中房地产开发行业的直接贡献率与间接贡献率之和占15个百分点，标志着房地产开发行业在宏观经济中的支柱产业地位己经确立起来。不过进入2010年，上半年国家货币政策的紧缩政策，央行、银监会多次出台加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，楼市进入低迷状态，市场观望情绪浓重。发展商面临着巨大的销售回款压力，资金链持续拉紧。为此减少税收成本、实现利益最大化作为纳税筹划的主要不足必将成为房地产开发企业积极实施纳税筹划的重要动力。本论文将基于纳税筹划的基础上，浅析浅析在2007年企业会新准则及2008年1月1日起施行的新《企业所得税法》、2009年1月1日起施行的新《中华人民共和国营业税暂行条例》的时代背景下，提出新税法下纳税筹划的相关措施。
1 房地产开发企业纳税筹划的含义与近况

1.1 房地产开发企业纳税筹划的含义

房地产开发企业纳税筹划是指房地产开发企业遵循现行税收法律、结合自身实际、着眼企业目标、全面统筹兼顾的一般性原则，在立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、销售全过程或部分过程中进行的一系列纳税筹划活动的总称。随着我国市场经济机制的日趋完善、竞争程度的逐步加剧，纳税筹划将成为房地产开发企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分，也将是企业经营决策的重要内容。

1.2 房地产开发企业的纳税近况

从几年来公布的纳税排行榜来看，房地产开发企业极少上榜，与房地产开发行业的迅速成长形成了对比，这样的近况不免引发了很多人对房地产开发行业偷税漏税不足的激烈探讨。比如2007年9月8日，2006年度中国纳税百强排行榜在北京公布。据了解，2006年度中国纳税500强的纳税总额首次超越了7000亿元大关，大庆油田以410.52亿元的纳税总额蝉联榜首，房地产开发行业中只有5家企业入围纳税百强，包括了富力、万科等5家房地产开发企业的6家子公司，而万科以24.2亿的纳税总额再获集团纳税榜冠军。不过进入2009年，房地产开发行业不仅不是“纳税侏儒”，而是税收贡献率远远超过一般人的想象。在一些地方，来自房地产开发行业的税收总额，占地方税收的比例很高，甚至可以达到40%。据北京市地税局的统计，2009年上半年北京房地产开发行业完成税收总额占上半年地税收入的比例达到了50%以上。在全部行业中，房地产开发行业对地税的贡献应是居于首位的。以行业的整体来看，2009年房地产开发行业纳税总额与收入总额都保持了一致的高速增长，且超过了效益增长;而剔除经营规模因素按集团公司来统计，房地产开发企业纳税水平对比其它行业仍然是处于较高的位置。
2 房地产开发企业涉及税种
完善中国房地产税收体制不仅是维护国家税收主权和稳定财政收入的必定要求，更是保证房地产开发企业健康发展、推动合理利用和保护公平竞争的重要条件。在我国当前的税制中，房地产的各个环节存在着不同的相关税种。

2.1前期准备阶段涉及的税种

房地产开发企业在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，但此阶段在整个房地产开发流程中起着举足轻重的作用。除了取得土地使用权时需要缴纳耕地占用税和契税外，在此阶段开发商还需要根据具体情况规划本企业的投资、筹资方式以实现营业税、契税及企业所得税等的筹划。

2.2 建设施工阶段涉及的税种

房地产开发企业在建设施工阶段主要需要缴纳建筑安装营业税以及相应的城市维护建设税和教育费附加;签订建设施工合同缴纳的印花税;施工阶段保有土地的城镇土地使用税以及预售的营业税和企业所得税。

2.3 房产销售阶段涉及的税种

房地产开发企业在房产销售阶段主要需要缴纳出售、出租土地使用权和不动产的营业税;附属物业管理机构对外提供物业管理服务的营业税凭证应缴纳的印花税;保有房产应纳的土地使用税、房产税;销售的企业所得税以及依中国税法应当征收的其他税。
3 房地产开发企业纳税筹划的案例浅析浅析

3.1 土地增值税的筹划

在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估;与转让房地产有关的税金;对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
3.

1.1费用列支比例的筹划

在费用列支比例中，平均费用的分摊是抵消增值额、减少纳税的很好的选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将这个时期获得的增值额进行平均，就不会出现某处或某段时期适用增值率过高的现象，从总体上，达到减少税款的目的。
3.

1.2 合理分散收入的筹划

土地增值税为超率累进税制，收入分散节税筹划显得更为重要。因为，在累进税制下，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，从而产生税率档次爬升现象，使得税负急剧上升。合理分散收入的筹划策略一般常见的就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的设施。很多人在出售房地产时，不善于利用分散的技巧，这样可以省去不少麻烦，但不利于节税。不过这样将收入分散进行筹划，不仅可以使增值额变小从而减少应缴土地增值税税额，而且由于购销合同适用0.03%的印花税税率，比产权转移书据适用的0.05%税率要低，同时也节省了印花税。

3.2 营业税的纳税筹划策略

按照新《营业税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。房地产开发企业涉及到的营业税，主要是指建筑业、转让无形资产和销售不动产3个项目。建筑业，是指建筑安装工程作业。其主要筹划措施为：
3.

2.1 合作建房筹划

合作建房就是指一方投资资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。假设有甲、乙两企业，甲拥有土地使用权，乙拥有资金，则他们可以通过合作建房的方式进行交易。现两个企业约定，房屋建好后双方均分房屋。房屋完工后，经有关部门评估，该建筑物价值2000万元，于是，两企业各分得1000万元的房屋。根据我国营业税法的规定，甲企业通过转让土地使用权获得了一部分房屋，其性质为转让无形资产，属于营业税的纳税项目，应该缴纳营业税为1000万元*5%-50万元。但是，若甲企业与乙企业合作成立合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，双方合作建房，房屋建好过双方共担风险，利润共享，则由于甲企业以无形资产投资入股，不必缴纳营业税，因此可不缴纳营业税，节省50万元。
3.

2.2 股权转让的筹划

目前我国税法中规定对股权转让行为不征收流转税，仅对其收益征收企业所得税。这一规定为房产开发企业规避其应纳的销售不动产营业税创造了条件。具体操作如下：假设由企业甲开发某大厦，欲将该大厦转让给企业乙，但转让的过程中需要按5%的税率来缴纳营业税。为此，企业甲成立了一个全资子公司丙，并由子公司丙拥有大厦，待大厦建成后，将大厦的全部股权转让给企业乙。在该过程中，由于法律上企业丙仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体也没有转变，该大厦的产权也仍然属于丙企业，因此，企业甲仅仅就转让收益缴纳所得税，从而成功地规避了营业税。
总之，随着近年来金融危机对中国市场的影响越来越明显，房地产行业之间的竞争越来越激烈，房地产企业要尽快掌握纳税筹划方面的技能，以达到降低企业运营成本、提高自身的竞争能力的目的。
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