关于房地产企业财务风险及防范措施
本站原创 在中国有人会说中国的市场并不是完全的市场经济，我们难以进行所谓的理性分析。我们先不说什么原因，但我们可以肯定的是中国的房地产市场确实受国家的宏观调控影响很大，从今年以来房市的实际运行状况和走向来看．我们可以判定：
此轮房地产周期的下行阶段来临．长期是看好的。从房市的运行层面来看，紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力。房地产金融风险加大，财务风险已成为房地产企业迫切需要解决的现实问题。如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展．是目前房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、当前房地产开发企业财务风险的市场表现这次力度空前的调控风暴出台以后．资本市场严把融资门槛，当前房地产开发企业资金缺口需求明显，财务风险凸现。伴随着楼市观望气氛的进一步深化，不少开发企业通过降价促销的方式．加快销售进度，以期达到快速回笼资金缓解资金压力的现状。原来迫不及待想要冲击3万大关的奥体楼盘肯定要放慢涨价的步伐，普通住宅将重新回落到原来普遍被视作新盘定价底线的2万／平方米。业内有消息称，南京一家房企继旗下的河西项目日前开盘时通过各种优惠将实际成交均价降到了1万元左右后，其位于城东的新项目开盘也会低得让人“大吃一惊”。
二、房地产开发企业财务风险的控制措施由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范同内，以促进企业的健康发展。
一)针对筹资环节的预防财务风险的策略．优化资本结构，降低筹资风险一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大 对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
缩短预售时间，减少款项回收风险由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
注重融资策略的创新对于规模较大的房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地二)投资环节的预防财务风险的策略房地产企业应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案．针对其可能面临的风险 单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制：1．合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究；2．运用投资组合理论，合理进行投资组合；3．采取风险回避措施，避免投资风险；4．积极采取其他措施，控制投资风险。
三)经营环节的预防财务风险的策略为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多．则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
四)完善内部审计内部审计已成为现代企业生存和发展的需要，是内部控制系统中不可或缺的重要组成部分。企业内部审计从各个方面帮助并支持着内部控制职能的发挥，在改善企业内部控制环境、评估企业风险、促进企业信息沟通、监督企业活动等方面都发挥着巨大的作用。经营业务和经营方式日益复杂和多样化，管理层次也趋于多级化．使管理当局难以直接控制各部门、人员及有关的经济活动，客观上需要设立专职的监控机构，以代替管理当局履行监控职责。为了对管理当局的权力进行制约、协调企业与员工及外界的经济利益，也应当设立相对独立的监控机构。对管理当局的权力运用与职责履行情况进行监督与评价。
五)其他预防房地产企业财务风险的策略房地产企业财务人员要积极关注学习国家出台各项税收政策．明确税务稽查要点与实际工作相结合，筹划最优纳税方案．降低税负，实现企业利润最大化。
由于房地产企业独特的经营特点．其财务风险相对较大。
因此．强化对房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
此轮房地产周期的下行阶段来临．长期是看好的。从房市的运行层面来看，紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力。房地产金融风险加大，财务风险已成为房地产企业迫切需要解决的现实问题。如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展．是目前房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、当前房地产开发企业财务风险的市场表现这次力度空前的调控风暴出台以后．资本市场严把融资门槛，当前房地产开发企业资金缺口需求明显，财务风险凸现。伴随着楼市观望气氛的进一步深化，不少开发企业通过降价促销的方式．加快销售进度，以期达到快速回笼资金缓解资金压力的现状。原来迫不及待想要冲击3万大关的奥体楼盘肯定要放慢涨价的步伐，普通住宅将重新回落到原来普遍被视作新盘定价底线的2万／平方米。业内有消息称，南京一家房企继旗下的河西项目日前开盘时通过各种优惠将实际成交均价降到了1万元左右后，其位于城东的新项目开盘也会低得让人“大吃一惊”。
二、房地产开发企业财务风险的控制措施由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范同内，以促进企业的健康发展。
一)针对筹资环节的预防财务风险的策略．优化资本结构，降低筹资风险一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大 对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
缩短预售时间，减少款项回收风险由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
注重融资策略的创新对于规模较大的房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地二)投资环节的预防财务风险的策略房地产企业应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案．针对其可能面临的风险 单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制：1．合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究；2．运用投资组合理论，合理进行投资组合；3．采取风险回避措施，避免投资风险；4．积极采取其他措施，控制投资风险。
三)经营环节的预防财务风险的策略为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多．则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
四)完善内部审计内部审计已成为现代企业生存和发展的需要，是内部控制系统中不可或缺的重要组成部分。企业内部审计从各个方面帮助并支持着内部控制职能的发挥，在改善企业内部控制环境、评估企业风险、促进企业信息沟通、监督企业活动等方面都发挥着巨大的作用。经营业务和经营方式日益复杂和多样化，管理层次也趋于多级化．使管理当局难以直接控制各部门、人员及有关的经济活动，客观上需要设立专职的监控机构，以代替管理当局履行监控职责。为了对管理当局的权力进行制约、协调企业与员工及外界的经济利益，也应当设立相对独立的监控机构。对管理当局的权力运用与职责履行情况进行监督与评价。
五)其他预防房地产企业财务风险的策略房地产企业财务人员要积极关注学习国家出台各项税收政策．明确税务稽查要点与实际工作相结合，筹划最优纳税方案．降低税负，实现企业利润最大化。
由于房地产企业独特的经营特点．其财务风险相对较大。
因此．强化对房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。