研讨探讨服务企业成本管理制约初探

摘要：物业管理服务行业属于房地产业衍生的朝阳产业，其服务成本的管理控制是确保其快速发展的基础性工作。本文首要介绍物业管理服务企业成本收支情况，分析当前我国物业管理服务企业成本控制基本现状，提出有利于加强物业管理服务企业成本管控制的政策建议。
关键词：物业管理服务；成本管控；政策建议
随着房地产产业的繁荣发展，我国的物业管理企业也正处于全面调整、快速发展的阶段。人们对社会生活水平日益增长的要求以及外资企业的加入是物业管理服务行业面临的挑战和发展机遇，要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，成本控制是不容忽视的环节。并且物业管理服务行业属于微利型行业，在保证物业管理服务产品质量的前提下提升成本控制的水平，已成为物业管理服务企业急需解决的问题。

一、物业管理服务企业成本收支状况

物业管理服务企业的主要任务就是根据与业主签订的服务合同，以业主的需求为标准，为创造优雅的生活环境而进行的有关房屋及其相关配套设备的检修、维护和系统化管理等一系列活动。业主为满足自我需求而支出的费用为管理服务企业的主要收入来源，而其支出主要包括内部管理人员的基本费用支出如基本工资、福利津贴支出，还有提供服务过程中所发生的必不可少的管理费用和风险防范成本。
与其他企业一样，物业管理服务企业经营的终极目标也是为了实现利润最大化，可以通过增加收入减少成本费用支出或者开展其他的创利型投资业务来获取更多渠道的收入等等，总之就是为了增加服务企业成本与费用支出之间的差额，为企业创造更多的社会经济效益。

二、物业管理服务企业成本控制基本现状剖析

物业管理服务企业的成本费用支出涉及的范围广、种类多，成本控制过程中会出现各种各样的问题，具体而言，其成本控制的基本现状可以归纳为以下几个方面。

(一)成本管控思路狭隘，缺乏有效的管理理念

虽然时代经济有较大发展变化，但物业管理服务企业成本管控的方式和观念并没有发生与时俱进的变化，大多数企业成本管控仍是通过简单的缩减费用支出、减控管理过程中的资源浪费来实现，加大工作人员工作强度和延长工作时间，目的也只是减少企业的直接成本。对服务产品前期开发设计阶段的成本费用缺乏有效的监管，忽视服务过程中人力资源的相关费用支出、服务质量的好坏以及服务环境的优雅状况，从而导致物业服务企业成本控制的基本思路狭隘，只是追求简单的成本降低，对社会经济效益的提升缺乏关注。况且，成本减少并不等同于经济效益的改善，物业管理服务成本控制也不完全等同于成本减少，在物业管理服务企业提供服务产品时，要正确认识成本控制的基本理念，根深蒂固的旧有观念应该减弱，需要树立有效管理理念和制定合理的管理思路，将提升企业的整体经济价值作为成本控制的最终目标，可以选择有效的直接性的成本支出减少或者营利性服务产品的开发投资，加大投入量获取更多的提升经济价值的渠道，最终实现企业经济价值的提升。

(二)陈旧的成本管理方法，缺乏创新的管理手段

就目前物业管理服务企业运营情况而言，粗放型的管理模式仍占主流，电子信息化系统没有发挥应有的效用，其经营管理方式方法还比较陈旧落后，管理手段缺乏创新性。物业企业内部拥有一套机械、万能的资源配置方案、操作流程、成本管控目标和方法，忽视企业管理项目的差异和项目具体的类型、建筑模式、业主的服务需求水平以及相对应的物业管理费用标准的制定等情况，这种一成不变的管理方式方法容易造成资源浪费、效率低下。信息时代大背景下，手工化的管理手段已经难以满足现实的需要，信息资源更新速度缓慢导致准确性低、有失全面性和及时性，落后的管理手段与现代化的管理工作不能相搭配，也不能很好地适应先进的管理方法。同时，大多数的物业管理服务企业的成本考核指标体系建立不全面、考核制度和周期不合理，有些知识生搬硬套并不能很好的对现实情况迅速做出反应，缺乏灵活性，其内部员工绩效考核机制不健全，奖惩制度不完善，导致员工工作积极性不高。

(三)项目配套设施不完善、不合理，工程质量稳定性不足

物业管理的前期管理阶段开始时间比较迟，一些楼房建筑并没有考虑到物业管理问题，相对应的物业管理设备设施不齐全、不完善，或者虽然安排了配套设施但是设置却十分不合理，影响物业管理工作的开展和实施效果。除此之外，有些工程建造实施过程监理不到位，对质量把关不严谨导致工程质量稳定性差，需要进行大量的维修、维护，增加了物业管理的难度和工作量，从而增加物业管理服务企业的成本。

(四)人员素质参差不齐，缺失优秀人才

随着生活水平的提升，业主对物业管理水平提出了更高的要求和更多的需求，使物业管理工作人员配置的问题凸显出来，成为规范物业管理的关注点。首先物业管理发展历程短，对从业人员的资格没有统一的严格认证，其基本行为也缺乏标准化的规范，物业管理人员的专业知识和技能培训还很薄弱，员工的素质参差不齐；其次，人们对物业管理行业的认识不足，再加上物业管理行业的准入门槛低、工资收入不理想，人才的基本价值体现程度低，导致许多优秀的人才流失。

三、加强物业管理服务企业成本管控制的对策建议

(一)加大人力资源投资管理

众所周知，物业管理服务属于劳动密集型企业，需要投入大量的人力资本，那么合理有效地控制人才资本成为管控成本的关键因素之一。在实践运营过程中，我们应该采用信息化的科学技术管理模式代替传统的人工管理模式，运用信息技术来减少人力资本的投入，全面提升人均管辖面积及提升人的管理效能。对公司内部员工、新入职员工进行相关的企业文化宣讲培训以及业务能力的基本考核，制定系统化的培训机制，定期进行各种素质培训，制定合理的奖惩和职位晋升制度，为员工的职位晋升提供畅通无阻的通道，使每一位员工都能在企业中感受到自身存在的价值，以降低职工离职率，在一定程度上可以大大减少员工培训费用。不断提高员工的政治、科学和文化水平，加大技术改造资金投入，及时调整企业组织结构以适应不同时期不同发展阶段的匹配度要求，人员职位安排合情合理，在国家相关用工政策的指导下，物业管理服务企业的人员配置工作有条不紊的开展，即实现工作岗位的有效供给又可以减少企业人用工成本。简而言之，物业管理服务企业通过对内部岗位的科学性编制，选择适合的人才和合理的职业发展规划，增强员工稳定性，可有助于物业管理企业减少人力成本的投入，实现企业的可持续健康发展。 研究生论文http://www.328tibet.cn
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