简述探析新制度下投资性房地产会计核算方式转换探析学术

【摘要】新会计准则不仅明确了投资性房地产的概念，也规范了投资性房地产的核算方法。与企业的其他资产相比，投资性房地产的核算内容有相同的地方，也有不同之处。不同之处在于将投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，强调投资性房地产的单独计量并引入公允价值计量模式。房地产准则的出台，对于公允、客观地反映投资性房地产的价值具有积极的意义。
【关键词】房地产 投资性 核算模式会计毕业生论文网

一、投资性房地产的概念的引入意义

房地产行业最近几年不断升温，具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。在会计实务中，并没有区分自用房和出租房、自用土地使用权和出租土地使用权的概念，而是统括在固定资产和无形资产中，采用历史成本法为基本计量原则进行核算。这样的核算方式，特别是我国房地产业不断升温的背景下，使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值背离较大，直接导致企业房产被低估和投资者权益受损。 新的投资性房地产准则，明确了投资性房地产的概念及其范围。

二、投资性房地产不同核算模式的特点

原制度中将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策依据，并规定了两种模式可供选择：1、成本模式，该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量、计价和记录。采用此模式主要是基于企业传统的习惯性操作，通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。2、公允价值模式，准则规定，“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易即为公允价值。企业投资性房地产选择何种核算模式会直接 影响 企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。两种核算模式具有较大的不同，1、两种核算模式对投资性房地产持有期间的计量不同。成本模式沿用固定资产的计量模式，以历史成本记账，需考虑投资性房地产账面价值和使用年限按期计提折旧或进行摊销。期末需进行资产减值准备测试，如果发生减值，则计提减值准备。采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的变动计入当期损益。2、两种模式对投资性房地产处置阶段的核算不同。在处置投资性房地产时，成本模式只需考虑该资产已提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。

三、投资性房地产核算模式转换

新企业会计准则规定，企业对所持有的投资性房地产一般应采用成本模式核算，如果公允价值能够持续可靠取得，可以采用公允价值模式核算。这一规定意味着企业对投资性房地产计量属性这一会计政策具有选择权，有助于会计人员充分发挥职业判断能力，有助于企业提供关于投资性房地产更相关的信息，有助于提高决策者进行经济决策的效率和效果。同时，基于对现实情况的考虑，为了避免企业通过投资性房地产核算模式的转换进行财务报表粉饰，保证会计信息的可靠性和可比性，投资性房地产准则又规定企业采用成本模式核算投资性房地产的，若公允价值能够持续可靠取得，可以进行会计政策变更，从成本模式变更为公允价值模式；若企业采用公允价值模式核算投资性房地产，则不能从公允价值模式变更为成本模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

四、两种核算模式对企业盈利能力的影响不同

企业投资性房地产选择何种核算模式会直接影响企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。国家制定不同的会计核算模式供企业选择，是因为企业所处的社会经济环境不尽相同，为了能更好地反映企业的财务和经营状况，允许企业选择与之相适应的计量模式。而企业在进行选择时，必然要对各方面的影响因素进行综合考虑，从而选择出最利于企业的计量模式。成本模式对企业利润的影响比较稳定，同固定资产和无形资产相似，按期对投资性房地产计提折旧或摊销，造成企业成本费用的增加，除非进行资产处置，一般情况不会增加利润。采用公允价值计量模式对企业盈利的影响会有一些不确定性。一方面，因为该学位论文http://www.328tibet.cn
方法无需计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用；另一方面，由于期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整当期损益。该资产要按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

五、对投资性房地产转换核算模式的看法

笔者认为，从表面上看，投资性房地产准则中的“公允价值模式核算投资性房地产，则不能从公允价值模式变更为成本模式”的这种规定能够避免企业通过随意变更计量模式粉饰财务报表，但是这种规定会因为固定资产、无形资产和投资性房地产之间转换而改变，失去原有的意义。当投资性房地产改变用途，不再用于出租或者不再打算持有增值以后转让而将其改为自用，该项投资性房地产将转换成固定资产或无形资产。所以，企业不仅可以将投资性房地产计量模式在具备条件时，从成本模式转换成公允价值模式，还可以将投资性房地产计量模式从公允价值模式转换为成本模式。先改变已采用公允价值模式核算投资性房地产的用途，将投资性房地产转换为固定资产或无形资产，然后第二次改变用途用于出租或持有增值以后出售，再次成为投资性房地产，采用历史成本计量。可以看出，这种利用资产的不同计量属性，通过资产性质的转换达到投资性房地产计量模式转换的目的，使得准则的该项规定形同虚设。