研究楼宇现代化楼宇经济成本生

【摘要】 近几年，随着楼宇经济这一新型经济形态在中国城市经济发展中风起云涌，楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，带来了税务增长，大中城市锣鼓喧天地掀起建筑造型独特、高度攀比之风，当欢呼雀跃的白领们兴高采烈地搬进大厦之后却冷静地发现，浮华、气派的背后是巨大的成本和无尽的隐患。本文以沈阳方圆大厦为例，分析高层写字楼的开发、设计、建设、使用成本以及内含的隐患，建议坚持以人为本，倡导“节能、环保、可持续发展”的现代建筑理念。
【关键词】 楼宇经济 设计建设成本 使用成本 建筑经济
随着鳞次栉比的现代化摩天大楼在我国大中城市奇迹般地崛起，人人深深感受到日新月异的变化以及上了发条式的城市快节奏。在外表气派、亮眼的光环下却隐含巨大运职称论文范文http://www.328tibet.cn
行成本和安全隐患，给使用者带来诸多烦恼。本文即以沈阳方圆大厦为例，研究现代化楼宇经济的成本问题。

一、沈阳方圆大厦建设及运营成本分析

沈阳方圆大厦，是5A国际甲级写字楼，占地面积5580平方米，总建筑面积48000平方米，建筑高度99.75米，共24层，地上22层，地下2层，钢筋混凝土框架剪力墙结构。大厦外形如“古钱币”，是由深刻了解中国传统文化精髓的台湾资深设计师李祖源为东北金融中心量身打照的。方圆大厦因其创新造型曾在2000年威尼斯世界建筑设计展览会上，获得“世界上最具创意性和革命性的完美建筑”的美誉，成为亚洲唯一获奖的作品。然而12年后，又一外媒网站将其评选为全球最丑十大建筑之一。本文在此暂不探讨其美丑外观因素，仅分析其建设成本、使用成本及效益问题。

1、开发设计、建设成本

2003年方圆大厦项目历时3年建设竣工交付使用。总耗资2.88亿，而在当时当地市场建设同样面积的建筑成本绝不会超过1个亿。而该项目成本为什么是一般项目的近3倍呢？主要原因是承重结构施工成本几何级数增长。因其造型独特，两侧突出，承重结构复杂，又近100米高、体量庞大、荷载强度高、地基处理及材料要求、施工难度极大，且节节攀升，导致建筑承重施工工程部分造价几何级数增长。其次是设计者是世界华人顶级设计大师，设计费用自然不能与一般设计师同日而语。会计专业 毕业论文

2、能源消耗、运行成本

方圆大厦每年物业管理的运营成本约1200多万。维护管理费用惊人，除了日常人员开支、各种物耗费用外，能源消耗及始料不及的费用巨大。
（1）玻璃幕墙能耗巨大。玻璃墙隔冷隔热效果不好，空调费用是普通墙体楼房集中暖气费用的4倍。尤其是冬季空调用电巨大。沈阳冬季经常零下20多度，玻璃墙不保暖，一旦空调关闭几个小时就会发生空调被冻坏瘫痪，为避免这种损失，各靠窗的办公室特别是在节假日、双休日时务必开放空调，以防冻坏空调。而且百米高楼体，通风窗户大怕有人失足、甚至晃动等隐患，所以每层只设计几个不足半米宽的窗缝。80%的房间不能通过自然通风，只能由空调通风换气。会计论文总结
（2）冬季高空外墙两侧除冰成本。让亚热带台湾设计师始料不及的是沈阳冬季结冰，下雪后沿水平直径两侧突出边缘滴冰溜子如冰剑般锋利，为避免冰剑下落伤及行人、车辆，要用路障设置禁停、禁行区，这一定程度上加重了交通拥堵。同时需雇佣专用高空机器作业设备，每次成本几万元费用不说，冰天雪地，动用笨重车辆出行可谓步步惊心，而工人在近50米高空铲除冰溜子作业更是提心吊胆。中专会计毕业论文
（3）建筑本身也是一种消耗性产品，日子长了会有磨损，钢筋混凝土也会逐步丧失其强度，其维修、保养将会是一笔不小的开销。
（4）各种消耗惊人。8部电梯垂直爬升的耗能巨大；高层用水需水泵增压设备，设备要定期检修，比普通楼用水费用高3倍；空调通到定期清洗费用不菲；内部间壁不合理，中间房间不能通过自然采光，照明用电是普通办公楼的3倍。

3、巨大的安全隐患成本

2003年当人们刚刚兴高采烈地搬入新大楼，一场突如其来的“非典“使得人心惶惶。后来大厦又接到安放的恐怖电话，一度造成巨大恐慌，虽然有惊无险，但大厦的隐患无处不在。
（1）“高层建筑综合症”频发。每层2000平方米的大厅里，上百号人无时无刻不被空调、电脑、打印机、复印、传真、电话的噪音、辐射侵害着，日照不足、空气不流通、而且时有清洗空调的化学剂又弥散在空气里，头晕目眩、呼吸道等疾病此起彼伏。
（2）安全隐患、危机四伏。大量可燃性材料，建筑内部还分布着大量电线电缆，一旦失火，谁都知道电梯是断不可乘坐的，那么在高层的人要如何下至地面呢？城市门曾做过这样一个试验，让一名身强力壮的消防员从第三十三层跑到第一层，用了十来分钟。风灾、火灾、地震、传染病、人为破坏等不可预见性灾难、突发事件，不易快速救助，会造成巨大损失。
（3）高层用水靠水泵增压设备二次供水潜在极大的污染。

4、社会成本、机会成本

由于造型的原因，两侧边缘房间的70%面积举架不足1.5米，空间利用率不高，浪费严重，没有实现高层建筑的“节地效应”，而且在房间里面看起来视觉极不舒服。大厦有数千名员工办公，早晚高峰电梯拥挤、周边交通拥堵、停车难。

5、人力资源成本上升

高层建筑综合症使白领们情绪压抑、甚至抑郁萌生倾向，严重扼杀人的身心健康，人际关系紧张、矛盾加剧，大大降低了办公效率，而且人员流动频繁。

6、高成本没有得到相应回报，经济上得不偿失

方圆大厦每年的运营费1300万元，而入驻韩国韩亚银行、德国蒂森电梯、日本三菱银行等44家国内外知名企业，年上缴税收不足800万元。“节地效益”与建造投资、维护费用比例不很理想，得不偿失，超高层楼宇人多，存在周边交通、能源、地面沉降，日照、空气流通等问题，高层建筑对人在心理、生理上有不少负面影响，高成本没有得到相应回报。

二、楼宇经济高成本、不经济的根源会计专业论文范文

1、面子工程、政绩工程

各地一窝蜂的建标志性建筑，是炫耀政绩、攀比、摆阔心态。某城市某银行21层大厦，10层以上闲置，银行领导高雅想清静，且财大气粗，不愿出租，白白浪费资源。无独有偶，某城市“生命之环”即将完工，50层楼高，安装有1.2万只LED灯，用钢3000吨，造价上亿元，因其耗费巨资打造仅有的观赏功能而遭人诟病。

2、缺少可行性研究、审批关考虑不全

楼宇经济追求“奇特高”，只看到其标新立异独特的一面，却没深入算算经济账，建设、使用的成本知多少，更没想到其中隐患，没权衡得失利弊，专家论证只是过场，甚至是围着官僚的指挥棒转。会计 毕业论文

三、现代楼宇经济高成本的对策

1、政府严把审批关、长远规划

（1）切实做好可行性研究，严格项目用途、功能、预算、资金来源、运营成本、使用寿命、年收益等等分析论证。比如充分考虑地域气候多因素，如方圆大厦在南方会节省很多费用。
（2）限制100米高的城市大型地标建筑。2001年9月11日美国世贸大楼被恐怖分子袭击瞬间融化；上海28层建筑起火，动用61辆消防车扑救，8人死亡、百余人受伤，教训惨痛。
（3）高层建筑之间间距应该是建筑楼高的

1.5—2倍，但很多大中城市间距不足1倍。

（4）严查楼宇空置率。靠卖地、盖房来赢GDP增长是浪费资源。整合现有空置楼宇资源，慎重批地、科学规划。新加坡是人口密度高于上海的国家城市，即使在市中心也能看到大片大片的草坪，一些地方的原始森林保存完好。会计毕业论文怎么写？
（5）与城市风格协调。与环境的协调、与功能的结合、与文化的融合，在“和谐社会”的口号里，我们不能首先失去了城市建筑的和谐，不要以美的名义浪费纳税人的钱财，以艺术的名义让那些没有职业道德的“假洋建筑师”骗钱。

2、低碳环保、研究建筑新材料

研究开发低碳环保、耐用的新型建筑材料的问题需现代人不断努力，在这方面德国、英国已走在前列。德国汉堡正在建造世界上第一座藻类发电建筑，这座建筑正面的镶嵌玻璃装有生物反应器，内有微藻类，这些藻类能够产生生物量和热量，能为整座建筑隔热保温，隔离噪音。曾参与杭州新火车东站规划工作的英国阿特金斯集团代表表示，在过去的20年，英国各地掀起了大规模城市复兴改造，在智能环保建筑、绿色生态社区和可持续发展城市建设方面积累了丰富的经验，更有新技术、新材料、新能源、新工艺的应用，希望通过中英双方专家的思想碰撞，能够带动双方在建筑节能、智能环保技术、绿色生态技术在房地产开发项目的实际运用。

3、考虑使用者的感受，以人为本

建筑是为用而造不是为显摆而造，建筑是阳光下能呼吸的艺术品。若建筑只求标新立异、别出心裁、千古流芳，忽略了以人为本，不顾使用者的感受，不考虑日照和空气对流，使人人羡慕的现代白领们身心俱疲，憔悴不堪；忽略了经济的合理性，巨大的使用成本，烧钱般给物业公司带来无法承受之痛，导致物业公司和入驻单位叫苦不迭。建筑不应该是拿纳税人的钱祸害纳税人。

4、严格控制工程预决算，提高资金利益效率

在设计阶段开始控制成本。设计方案兼顾建设与使用，考虑项目全寿命费用。严格编制工程设计概预算，分解工程造价的具体构成，分析资金分配的合理性，并利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能与成本的匹配程度，调整项目功能与成本，使其趋于合理。明确工程造价、使用成本与项目功能水平之间的关系（图1）。
追求经济的高速发展，并不意味着就要高楼化，高楼化也并不代表着现代化，叫停超高楼宇迫在眉睫，城市名片未必是造型奇特的建筑，杭州古运河、西湖是多么迷人的名片，是历史积淀，一个理想的现代化家园不是一味地飙高求特，我们需要有阳光、温暖、有新鲜空气的建筑，“节能、环保、可持续发展”是绿色建筑的最高境界。
【参考文献】
全国造价工程师执业资格考试培训教材编审组：工程造价计价与控制[M].中国计划出版社，2009.会计学年论文
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