探讨探析当下经济适用房项目成本制约

当前位置: 大雅查重 - 范文 更新时间:2024-01-31 版权:用户投稿原创标记本站原创
摘要:本文主要论述了经济适用住房的成本构成及控制意义,以及探讨了经济适用住房成本控制的思路方法。
关键词:经济适用房;成本控制;思路方法会计毕业设计
2306-1499(2013)02-
1.引言
近年来,经济适用房建设步伐加快,曾经,住建部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求,提出2009年至2011年的三年时间,除廉租房外将增加400多万套的经济适用房,这些经济适用房寄托着众多中低收入家庭改善居住状况的希望,其规划选址、建设进度、施工质量以及销售的最终出台,始终都是民众关注的焦点。
经济适用房,是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅相对于市场比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房,这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称为经济适用房。

2.经济适用住房的成本构成及控制意义

先来说说经济适用住房的,其按照建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费‘小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%一3%的管理费。经济适用房以微利价出售,只售不租。经济适用房的成本价由七项因素构成:征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润。也有认为:济适用房的成本由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、1%~3%的管理费、贷款利息、税金和不超过3%的利润等八项因素构成。
今后,随着国家先后出台的一系列调控政策,房地产行业逐步进入微利时代。与其他住房项目相比,经济适用房项目的利润水平更低。经济适用房项目的成本控制重要性,明显大于其他房地产项目。因此,房地产企业做好经济适用房的全过程成本控制,对保证项目的投资收益,具有重要的现实意义。

3.经济适用住房成本控制的思路方法

3.1从土地选择、征用和拆迁补偿、安置上,进行全面控制

建设用地的征地和拆迁补偿费、安置费的控制,该项成本控制的关键是建设项目的选址。经济适用住房建设用地的选址,首先必须符合城市总体规划,还要考虑到地理位置、交通状况及环境因素等。从造价控制的角度考虑,经济适用住房的建设用地不能有太多的地上建筑物和构筑物,一般应选择生地。市政配套条件也是影响造价的一个重要因素,若用地距城市的水、电、供热、煤气等主管线较远,无疑会增加小区基础设施建设的费用。

3.2从决策规划和结构设计入手,注重确定成本控制目标

经验数据表明开发成本的75%在设计阶段已经确定,建议应根据所参与经济适用房的售价倒推产品定位,并严格据此进行产品设计,使设计过程置于严密的成本管理体系下。规划设计要依据小区的基本功能和要求,合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局。竖向设计要因地制宜,依山就势,避免大填大挖,增加土石方和基础工程费用。住宅的平面布置,在可能的情况下,要尽量缩小外墙周长系数(外墙周长与建筑面积之比)和结构面积系数(结构面积与建筑面积之比)。在满足住宅的基本功能,保证居住质量的前提下,加大住宅的进深,对降低造价有明显的效果。
结构对成本的影响比较大,在结构方面应优先考虑经济适用的砖混结构,同时还要考虑材料性能,在保证结构安全和使用功能的前提下,尽量选用市场供应充足、相对低廉的材料。若指标要求决定不能采用砖混结构,也应尽量采取节省成本的设计方案。另外经济适用房社区和户型功能较简单,同一个社区的不同楼座及不同的社区可以复制标准化设计。这样既可以控制风险,又可以提高效率。会计学开题报告范文
把握住产品定位和设计可以控制成本的大部分,但还应辅以贯穿全程的动态成本管理。比如可以加强与政府相关部门的沟通,尽量控制在学校、托儿所、居委会、物业管理用房、公厕、垃圾站等非营业性配套公建等上的成本投入等。不论是定位、设计标准化还是全程动态成本管理,最重要的是必须有配套的管理体系保证其运作顺畅。比如产品定位要体现成本思想,就需要成本部门和市场部门的合作,这些应该在业务流程中固化下来成为操作规程。比如设计标准化,就意味着设计工作要在总部层面实现强有力的管控,并注重相关知识积累。全程动态成本管理除了应纳入流程之外,还应通过绩效管理体系加以强调,与薪酬体系挂钩,确保其落实到位。除了这些因素,成本的及时归结和信息化系统的应用也可以帮助企业降低成本,提高效益。
另外,对于经济适用住房的设计人员来讲,尤其要深入了解建筑材料的市场行情,在保证结构安全和使用功能的前提下,尽量选用市场供应充足、相对低廉的材料。设计变更签证也是影响造价控制的一个重要因素,经济适用住房功能明确,户型也相对简单,施工图设计一般可以做得比较完善。

3.3认真抓好勘察设计和前期工程费的控制

勘察设计和前期工程费的控制,该项目可分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。应依靠各级党委和政府,坚决落实各项优惠政策,把经济适用房的收费成本控制在最低水平上。勘探、设计、监理等工程任务的发包,必须按照新的招投标法的规定,通过公开招标,确定承包单位。目前建设行业普遍存在任务不足的问题,投标竞争十分激烈。我们可以充分利用这一有利的市场条件,在有关规定允许的范围内,最大限度地压低承包价。“三通一平”工程费用,也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短,也没有复杂严格的质量要求,可以采用市场,实行总价招标。施工用水、用电线路的敷设,一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要,切忌重复建设,增加成本。

4.结束语

总之,笔者认为:(1)成本控制是贯穿于经济适用房项目开发实施的全过程和各个方面;经济适用房项目的不同阶段都要进行严格有效的控制,只有充分调动各个部门的积极性,进行有效的资源整合,“全员、全过程、全方位”地控制项目的开发成本,才能有效地控制经济适用房项目的成本;而且,成本控制必须与质量控制、进度控制、合同控制等同步进行,才能在有效降低项目成本的同时,实现项目的整体功能和效益;(2)不同开发阶段成本控制的侧重点有所不同。应在保证总成本目标实现的基础上,着重加强决策和设计两个阶段的成本控制管理工作。
参考文献

1.卫健。经济适用房建设项目成本控制研究[J],财会研究,2010年第15期

2.王春波。经济适用房项目成本控制问题研究[D],清华大学,2009年

3.高秀兰。经济适用房成本问题分析[J],商场现代化,2008年34期

4.王清雨。经济适用房的成本构成和降低途径[J],山西建筑,2001年04期