谈述探析对我国公共租赁房现行方式比较及进展前景探析学年

摘要：解决“夹心层”阶层的住房问题关乎社会稳定和社会公平，按照国家保障体系面向“非低收入群体”着力转变的理念，对于这部分人群的住房保障可以通过探索和发展公共租赁房制度这一新的住房保障模式来解决，本文通过对公共租赁房的正确定位，针对公共租赁房制度实施以来的具体情况，指出我国公共租赁房存在的问题，并在借鉴外国公共租赁房成熟经验的前提下，提出完善我国公共租赁房制度的政策和建议，以助于我国的公共租赁住房发展顺利达到好的保障效果并实现其政策目标。
关键词：公共租赁房模式政策建议

一、公共租赁房定位

我国的住房社会救助制度对于低收入阶层实行廉租房政策，对于中低收入阶层实行的是经济适用房政策，但是对于不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经济适用房，却买不起商品房的“夹心层”的住房问题却一直处于忽视状态。如何解决这部分人群的住房问题，就要通过推动地方探索和发展公共租赁房这一新的住房保障模式。目前，全国已有部分大中城市出台了公共租赁房实施意见及管理办法，并对公共租赁房做了不同的界定。
本文对公共租赁房界定为：公共租赁房由政府提供政策支持、归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的向新就业职工出租的一种保障性住房，公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。

二、我国公共租赁房模式比较

为了遏制房价过快上涨，解决“夹心层”群体住房困难问题，各地先后出台了公共租赁住房实施意见及管理办法，加大了公共租赁房的建设力度。本文以公共租赁住房起步较早的北京、上海、杭州、重庆、深圳四个大中城市为例，对公共租赁住房的运作模式做出以下比较：

(一)救助对象

受经济社会条件的限制，各地对于公共租赁房的供应对象侧重点有所不同杭州市公共租赁房也强调面向新就业大学毕业生和创业人员。北京市源于：论文怎么写http://www.328tibet.cn
对已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭，以及新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员也纳入供应范围。

(二)实施主体

公共租赁房的救助对象是住房弱势群体为了保障这部分群体的住房权益，消除社会不稳定因素，就要明确政府在住房保障中的主体角色，不仅是政策制定的主体，更是保证救助实现的责任主体。

(三)资金投入

我国公共租赁房的资金渠道主要有财政出资、银行贷款、社会出资以及其他渠道四个方面。财政出资主要来源有财政预算、住房公积金增值收益、土地出让净收益、公共租赁房租金收入等。

(四)准入和退出机制

完善的准入与退出机制是保证公共租赁房实现其保障目的的关键。准入机制主要是解决保障对象的认定标准与认定方式，包括申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理机制。退出机制则是为了保证公共租赁房资源分配的公平性，一般包括租赁期满的退出、收入水平提高后的退出、违反相关规定如对公共租赁房私自出借、转租或闲置的强行退出。
北京市规定公共租赁住房的租赁期限最长不超过5年。

三、我国公共租赁房存在的问题

由于公共租赁房刚刚开始实施，难免存在一些不容忽视的问题，

(一)投资主体单一

我国公共租赁房多采用政府直接投资建设的方式。将资金采用纳入年度财政预算，由政府招投标建设，建成后的公共租赁房产权归政府所有，并委托专业部门进行管理。这种单一式租赁体制在保障规范公平的同时不能有效的实现效率，且我国目前的私人营利性租赁市场尚不规范，既不利于各类租赁房的竞争与整合，也不利于完善住房供应体系，完善住房租赁市场。

(二)资金来源渠道不确定会计专业毕业论文范文

当前，我国公共租赁房资金主要来源于政府财政资金，但在金融危机的影响下，作为地方财政收入来源之一的土地出让金锐减，使得地方财政在对公共租赁房支持上面临重大困难，另外除了解决房源所需资金，还要负担房屋维修费用，同时，公共租赁房福利性的特征决定了其必须坚持“保本微利”原则，使得公共租赁房融资机制缺乏规范化、制度化的渠道，社会资金参与的引导不足，融资渠道的单一都使得成为公共租赁住房制度完善的瓶颈。

(三)保障方式单一

世界各国政府为低收入者（中低收入者）提供住房社会救助的形式大致包括大力发展公共住房和发放住房补贴两种。发展公共住房是解决住房问题的基本措施，主要包括廉租房和安居房两种形式，住房补贴包括补贴和住房实体补贴两大类。从我国各地实施公共租赁房的实践情况来看，大多采用实物配租方式。这种保障方式一方面延长住房需求者的等候时间，无法有效解决有限供应与膨胀需求的矛盾，另一方面不能适应市场的变化，无法发挥保障性住房协调和稳定市场的作用。

(四)准入和退出机制不健全

虽然各地在公共租赁房制度设计时都明确提出准入和退出机制，即公租房的使用权不是永久性的，到一定条件下应该退出，以把房子让给更需要的人，但由于缺乏有效的居民收入统计与监管机制，住房消费中的“搭便车”现象比较普遍，收入审核存在较大难度，另外，没有较好的手段对保障对象实行动态监控与甄别，使得公共租赁房进入退出的标准难以把握。

四、完善我国公共租赁房制度的政策建议

公共租赁房应该采用何种模式才能克服其在实践中面临的一系列问题，最终实现其作为保障性住房的主体应达成的政策目标— — 为目标群体提供租房保障.进而完善住房供应体系，培育规范租房市场，引导居民合理消费住房。会计学年论文范文

(一)完善公共租赁房租金补贴标准

在制定公共租赁房标准时不能过高以避免达不到住房救助的目的，也不能过低，以便不能保证房屋正常的维修，加重财政负担。既要保证公共租赁房救助的目的，又应充分考虑“夹心层”人群的特征，采取政府和个人合理负担的原则，对于不同收入水平、年龄的租户不能采用“一刀切”的补贴方式，要体现差异化原则，收入低的人租金补贴相对高些，收入高的人租金补贴应该适当降低。同时，实行动态管理，建立完善的退出机制，可以推行住宅补贴券政策。

(二)实行多元化的保障方式

公共租赁房的救助对象是“夹心层”，即没有资格申请廉租房和经济适用房又买不起商品房的人群。这部分人群可以分为两大类，即廉租房与经济适用房之间的夹心层、经济适用房和商品房之间的夹心层。对于第一部分人群，可以采取实物补贴为主、货币补贴为辅的保障方式。对于第二部分人群，可以采取货币补贴为主、实物补贴为辅的保障方式。

(三)创新多渠道融资手段

首先，政府必须保证资金来源的稳定，作为公共租赁住房保障资金筹措的主体，公共租赁房建设纳入各级政府的财政预算，保证给予相应的财力支持。其次保证政府通过制定激励机制，采取土地、财税、金融等支持政策，大力支持各种非营利性社会租赁房的发展.甚至对营利型租赁房进行补贴，充分调动社会上投资机构经营公共租赁房的积极性，鼓励社会闲散资金进入住房保障领域，充分发挥政府引导下商业化运作融资模式，以减轻政府财政负担。

(四)完善准入和退出机制。

政府应建立一套严格的公共租赁房住户进入、退出管理机制，建立和完善个人信用制度和收入申报制度，保证保障对象的家庭人均可支配收入发生变化时，其租金支付能力及租金支付标准也可以发生变化。只有建立对保障对象实行年度审核制度及家庭可支配收入自行申报制度相结合的动态监控管理，才能保证租金标准与保障对象的家庭人均可支配收入状况相匹配，可以最大程度的保证效率，这一才能完善准入和退出机制。
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