浅谈影响集体土地征收因素

1009-4202(2012)09-000-02
摘要实行土地利用制度革新以来，国有土地利用权出让金成为城市建设的重要资金来源，为社会经济的快速进展提供了财力保证。社会经济的进展导致对土地的需求不断增加，集体土地征收量逐年增大。土地资源是有限的，农民在失去土地后，面对着存活支柱减少，生活保障力下降等诸多不足。对政府征地以不满到抵制，矛盾有逐年加深的走势。本论文就影响集体土地征收的重要因素之一——征地补偿不足作一些初浅的探讨，希望能为解决集体土地征收不足提供一定的参考。
关键词集体土地征收因素
我国的土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。农村集体经济组织代表全体农民占有属于集体所有的土地。法律规定集体所有制的土地不得转让为非农业建设用地。政府因经济建设需要利用集体土地的，须经县级以上人民政府对集体土地实行征收，政府根据规划在收取土地利用权出让金后出让土地利用权。以桂阳县为例，2008年挂牌出让土地利用权收入为5254.10万元，2011年为41771.04万元，年递增68%，土地利用权出让金为县域经济的进展提供了重要资金支持。随着城市建设步伐的加速，对土地的需求量越来越大，每年的征地量不断增加，桂阳县2008年征地1522亩，到2011年征地达3778亩，年递增26%。农民因不断失去土地而对政府征地的抵触情绪也不断漫延，近年全国各地常有因集体土地征收而引发群体事件，如广东的乌坎村事件，造成很不好的社会影响，长此以往将会影响到社会的和谐稳定。

一、集体土地征收及国有土地利用权出让近况

《中华人民共和国土地管理法》规定，农村集体所有的土地，由村民委员会或村、组集体经济组织占有，只能由本村本组的农民作农业用地利用，不得转让给其他经济组织或个人作非农业建设用地利用。除县级以上人民政府依法征收外，其他任何经济组织或个人征地都属违法行为。国土资源部门在代表政府实施征地时，对被征地的集体经济组织或个人给予征地补偿。征地补偿标准的内容包括三个部分：土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费。以本县为例：2009年湖南省人民政府发布湘政【2009】43号文《湖南省征地补偿标准》规定的桂县征地补偿标准(包括土地补偿和安置补助)为3.4969万元/亩，2011年郴州市人民政府郴政发布【2011】3号文件《郴州市征地补偿补充标准》规定的桂阳县青苗补偿标准为0.153万元/亩。
以计算补偿的基准地类水田为例，桂阳县的征地补偿费3.4969万元/亩加青苗补偿费0.1530万元/亩，合计水田征地补偿为：3.6499万元/亩。
农业用地转为国有建设用地必须报经省级人民政府批准，（基本农田须报国务院批准），水田各项报批费用合计103元/平方米(折合

6.87万元/亩)。

国有建设用地的利用方面，我国90年代初开始实行国有土地利用制度革新，1990年5月19日，国务院发布第55号令《中华人民共和国城镇国有土地利用权出让和转让暂行条例》规定，中华人民共和国境内外的公司、企业、其它组织和个人，除法律规定的外，均可取得土地利用权进行开发、利用和经营。2000年9月28日，国土资源部发布了第39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地利用权的规定》规定，国有土地的所有权归国家所有，国有土地利用权可出让给公司、企业、其它组织和个人。受让人向国家支付国有土地利用权出让金后可取得规定年限的国有土地利用权。有资质的地价评估机构，根据宗地的地理位置、三通一平、五通一平情况、交通情况以及地方经济情况等条件，评估出宗地，相关部门汇审同意后作为出让底价，经过挂牌竞价，最终收入为土地利用权出让金。本县2011年挂牌出让国有建设用地839.37亩，国有土地利用权出让收入41771.04万元，平均每亩49.77万元。扣除每亩征地补偿费3.6499万元和每亩报批费用

6.87万元，国有土地利用权出让纯收入为每亩39.25万元。

二、集体土地征收不足在方面体现

以上面陈述的可知，集体土地征收补偿（以水田为例）为3.6499万元/亩，国有土地利用权挂牌出让收入为39.25万元/亩，两者相差10.75倍，也就是说，同一宗地经征收出让后农业集体经济组织得到的收入只是政府的十分之一。通过征地就能取得巨额的财政收入，致使盲目征地，外延式扩大城市规模成风。有的地方因征地无节制，后期开发跟不上，据统计，全国开发区规划面积已达3.5万平方公里，圈占耕地43%闲置。被征土地“白天晒太阳，晚上照月亮”，造成严重的土地浪费。
被征地农民对征地价和挂牌出让价有如此大的差额更是感到不满和抵触。觉得政府在剥削他们，欺骗他们，加上对失去土地后所面对的养老保险、生活安置等不足的担忧，对政府征地的反感情绪更大。各个项源于：会计专业毕业论文模版http://www.328tiBEt.cn
目的征地大多是在基层政府的连哄带压下完成，农民对政府征地的反感情绪严重，使得各地的征地工作进行得非常艰难。
征地历程引发各种矛盾，其理由是多方面的，其中征地补偿的高低是其中很突出也很重要的一个理由。经探讨发现，我们多年来执行的征地补偿标准确实有其不合理之处，有待进一步的改善和进展。
我国征地补偿标准的三个组成部分，土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费，其所包含的内容仅涉及土地的显性价值部分：土地补偿是依据土地亩均产出能力进行的补偿，安置补助是对因失去土地而减弱对生活、居住的承载能力的补偿，地表附着物及青苗补偿是对现时损坏的地表附着物及种植物的补偿，这些都是针对土地是农民的农业生产和生活资料而作出的补偿，是针对显性价值的补偿。虽然政府征地后也要对基础设施建设投入大量的资金，但土地所具有巨大的潜在功能，既隐性价值还是被忽略了：土地经过开发利用可以用作居住经商、进展工业、商业及建设道路、公园等公益设施。以上面陈述的浅析可见，经过开发后集体土地的隐性价值是其显性价值的十多倍。虽然不经开发就无以增值，但这些承载的功能确实有着于土地之中，只是它属于土地利用价值的另一方面，是隐性的。能给政府带来巨大经济效益的正是蕴藏于土地中的这部分隐性价值。只是因为政策上或经济上的理由，农民不能开发这部分隐性价值，其开发必须通过政府行为来实施。政府征收集体土地，要利用的正是土地的隐性价值部分。集体土地被征收后，经挂牌出让国有土利用权，其收入之所以可以翻上十多倍，就是因为在现有的征地补偿历程中，未对集体土地中这些固有的隐性价值给予补偿，这对拥有集体土地有所有权的农村集体经济组织和农民来说是极大的损失，也是极大的不公平。所以应该在集体土地征收补偿内容中增加一项补偿：土地开发补偿费，以使农民所失去土地的全部价值都能够得到补偿。

三、补偿被征收集体土地隐性价值的办法

土地利用权出让金底价，是由具有资质的地价评估机构，根据宗地所处的地理位置及三通一平、五通一平等情况，评估出宗地，经相关部门审核后所作出的。征收的集体土地隐性价值的界定也可参考这一策略。
集体土地征收补偿可分成两部分，其显性价值部分，即土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费可根据相关文件规定实行补偿。其隐性价值部分，即土地开发补偿费，可由有资质的地价评估机构，根据被征收土地经上级政府部门批准的规划用途评估出一个底价，该底价减去宗地的显性价值补偿费和到上级部门报批及规划等费用，考虑到对政府在城市基础设施建设巨大投入的补偿，其结余的三分之一就应是补给被征地农村集体经济组织及农民的土地开发补偿费。
在执行中可根据各地实际情况，根据居住、工业、商业、办公等不同的地类，制定出一个统一的开发补偿。
该补偿标准与前三项标准一样配套执行。
在保证政府能得到集体土地中所含的隐性价值源于：毕业论文会计范文http://www.328tiBEt.cn
的三分之二的前提下，将被征收土地的开发补偿费，列入集体土地征收补偿项目，这样就增加了对集体土地隐性价值的补偿，提升了政府的征地成本，可促使政府节约用地，把城市进展方式以外延式进展转到内涵式进展的道路上来，最大限度地挖掘国有存量土地的内涵价值。
对集体土地隐性价值实行补偿，也是集体土地所有权的充份体现。通过增加土地开发补偿费，保护了农民应得的利益，增加了农民对政府征地的认同感，在一定程度上缓解了农民对政府征地工作的抵触情绪，对推动社会的和谐安定和经济的持续进展有一定的作用。
参考文献：
湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法.
湖南省征地补偿标准.
[3]郴州市征地补偿补充标准.
[4]中华人民共和国城镇国有土地利用权出让和转让暂行条例.
[5]招标拍卖挂牌出让国有建设用地利用权的规定.
[6]沈开举.土地征用不足严重.
[7]李晓斌.土地利用权出让制度介绍.