会计信阳市农村“五权”抵押实践与深思

：了信阳市“五权”抵押贷款的做法、成效与困惑，浅析【会计论文】了制约“五权”抵押的因素，并就改善农村“五权”抵押制度了倡议。
会计论文范文词：农村五权；抵押；贷款
文章编号：1003-4625(2012)02-0116-03　中图分类号：F830.6　文献标志码：A
为切实解决农村融资难【会计论文】，2010年4月以来，信阳市——河南省农村革新发展综合试验区，示范引领，积极推进农村“五权”——即农民的土地承包经营权、林权、水域滩涂养殖权、集体建设用地使用权、房屋权抵押(担保)贷款工作，在放大资产效应、提升盘活资金了积极成效。截至2011年8月底，已累计“五权”抵押贷款5248笔，金额119516万元。
一、做法

(一)为农村“五权”确权，让农民“有物可抵”

农民的“五权”是农民的最大资产。过去这些资产权能不清，归属不明，固化为权利证书，“五权”资产抵押担保。2010年10月，在总结平桥区试点经验的上，信阳市在全市铺开了农村“五权”确权工作。截至2011年8月底，全市农村土地承包经营权已累计确权面积647.3万亩，确权率95％；农村水域滩涂养殖确权面积57.81万亩，确权率64％；农村集体建设用地使用权确权面积137.7万亩，确权率90％；集体林改确权面积90

6.8万亩，确权率达99％；房权确权已全面展开，确权户数664万户，确权率91％。

(二)赋予“五权”抵押(担保)权能，让抵押有制度可依

农户拿到了权利证书，但该项证书所记载权利能否抵押会计论文范文。有关规定，林权、水域滩涂养殖权、农村集体建设用地使用权抵押不障碍，但农村土地承包经营权、农村房屋抵押则有制度缺失。为解决此【会计论文】，信阳市先行先试，于2009年6月出台了《信阳市农村物权确认和抵(质)押担保暂行办法》，明确规定经过土地流转、经营规模在50亩土地承包经营权、合法权兼有经营性质的农村房屋等设定抵押担保，并规定法院应类案件予支持。

(三)组建“三个”中心，让“五权”流通“有平台可用”

一是在区、各乡镇设立信用担保中心，信用担保中心由平桥区发展投资担保集团等4家担保机构组建。其职能是：对贷款的农民的信用、资产等信息认证、评定后与农户签订担保和反担保合同，再由信用担保中心向金融机构申请贷款的农户担保。二是成立覆盖区、乡两级的物权交易中心，中心由平桥区农业局牵头组建，业务运作由各乡镇农村经济发展服务办公室负责。其职能是：登记农村物权委托流转和受让情况、发布物权交易信息、委托物权交易。三是各乡镇成立规范化的金融服务中心，让信用担保、物权交易、贷款。中心设金融服务、信用担保、物权交易三大服务区，金融服务区开设商业银行、小额贷款公司、农村资金互助社等金融服务窗口；信用担保功能区由担保机构开设服务窗口；物权交易功能区将乡镇土地流转中心整合在一起，开设物权交易窗口。功能分区、开展流程作业，金融服务中心发展为“一站式”新型农村金融服务平台。

(四)畅通担保流程，使“五权”抵押贷款操作“有序可依”

为让“五权”贷款便捷化，信阳市政府出台文件就农户、担保机构和金融机构三者之间融资关系规范：农户有贷款需求时，持“五权”证书到金融机构申请抵押(担保)贷款，也可到农村信用担保中心以“五权”证为反担保抵押物申请担保，由物权交易中心委托评估机构评估，评估结果农户和信用担保中心签订担保和反担保合同，而后由信用担保中心向金融机构担保，农户即可金融机构的贷款；贷款到期还款的，由物权交易中心按评估值对抵押的“五权”资产处置，变现后向担保机构付还本息。

(五)完善保障措施，使“五权”抵押(担保)贷款顺利推进

在建立完善保障措施上，平桥区的做法比较靠前。一是建立风险防控保障。信用担保中心严把准入关和反担保关，农户贷款到期如约还款，则反担保合同由物权交易中心以协商、拍卖等形式对抵押物处置。二是建立双重户籍优惠政策保障。对因无力偿还担保贷款而失去土地或住房等抵押物，丧失生活条件的农村居民可转为城镇居民户口，在五年内同时享受农村和城镇户口的一切政策待遇。三是建立教育、医疗、就业、养老、住房等社会救助保障。将丧失生活条件的农民纳人城镇就业服务和政策扶持范围优先安排就业；可自主选择新型农村社会养老保险或城镇职工养老保险，对个人需交纳的费用由区、乡财政按30％补助3年；对失去住宅并自愿退出宅基地，整户转为城镇户口的农民，纳入公共廉租房保障范围，年满16周岁的农民，参保所需资金由国土部门核准的退出宅基地补偿费代缴。

二、初步成效

(一)盘活了农村资产

确权，明晰了农民对农村集体资产的占有、使用、收益和处分权能，使广大农户拥有了能抵押(担保)的凭证，盘活了各类农村资产。
(--)缓解了农民贷款难的【会计论文】
截至2011年10月末，全市15家法人类金融机构已受理“五权”抵押贷款业务，19家机构与农村信用担保中心合作开办“五权”抵押(担保)业务。截至2011年8月底，农户用“五权”作抵押在金融部门贷款5248笔，贷款金额119516万元。截至2011年9月末，全市创新型涉农贷款余额达44.07亿元，较2009年同期增长6

2.3％。

(三)推动会计论文范文了农村金融发展

农村“五权”抵押(担保)机制的运行和完善，信阳市农村金融机构快速发展。近两年新增3家农村村镇银行、4家典当行、15家小额贷款公司、332家农村资金互助社、11家担保机构。，工行新增4个网点、信阳银行新增3个网点。

三、【会计论文】

(一)法律
“五权”抵押中，林权、水域滩涂养殖权、农村集体建设用地使用权(宅基地使用权除外)抵押不法律障碍，但农村土地承包经营权、宅基地、农村房屋上升为法律上可抵押的物，金融机构开办上述抵押业务面临法律风险。一是以家庭承包方式的农村土地承包经营权不得抵押。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律【会计论文】的解释》第15条规定，以家庭承包方式土地承包经营权抵押抵偿债务的，应当认定为无效。二是宅基地使用权、农户房屋权禁止抵押。《物权法》第l84条将宅基地使用权列举不得抵押的财产，则附着于宅基地之上的农村房屋也不得抵押。三是不完全物权。《农村土地承包经营权法》第37条规定，土地承包经营权、林权、水域滩涂养殖权的转让须征得发包人的同意，上述规定为土地权人对土地承包经营权流转的干涉了的空间。四是土地承包经营权流转后再设定抵

押定性。以规模经营的土地抵押，是土地承包经营权抵押还是他权利担保，在规模经营土地上设定的抵押权与集体土地权、农户的土地承包经营权在权利上如何划分，原土地承包经营权人的权利如何保障等，【会计论文】均未在法律或政策上明确，影响到金融支持农村土地流转的深度和广度。

(二)抵押变现难

在“五权”抵押贷款中，抵押物能否及时“变现”是贷款人的【会计论文】。对于依托于金融服务中心的“五权”抵押贷款，有了担保机构的保证，银行的抵押权比较，但“增信”的贷款形式(过桥贷款)受制于担保机构的担保能力和繁琐的抵押程序，完全农户、农业企业的贷款。而相对便捷的“五权”贷款，即由借款人持“五权”证书向银行申请抵押贷款，却未银行的认可。理由：在“五权”贷款中，一旦借款人逾期清偿贷款，银行依法行使抵押权，即“五权”资产，《商业银行法》第42条规定，银行抵押权必须在不动产或动产之日起两年内予以处分，而大量农村“五权”抵押资产，不具有竞争性或无人接管，则很难变现。

(三)保险体系不

林权、养殖水面和土地承包经营权抵押是以其土地上的收益物抵押，而土地收益物的产量、受到气候、环境、市场等制约，具有控性，在的风险覆盖和保障机制的情况下，银行的贷款积极性不高。“五权”抵押以来，信阳市积极探索建立“银行信贷+保险”的贷款风险防范机制，信贷风险压力，但仍然下列【会计论文】：一是保险品种单一，政策性保险仅限于能繁母猪保险及水稻种植保险2个品种，商业保险覆盖当地农作物，影响了农业保险效能的发挥。二是信阳市财产保险机构10多家，但开办农业保险业务的保险机构限于人保财险、中华联合财产保险公司等少数几家机构。三是从保险机构承包的保险金额看，既低于抵押物价值评估额，也低于贷款人的授信额度。在承保的抵押物发生损失的情况下，抵押人的保险赔偿金完全弥补贷款人的信贷损失。四是承保的期限与抵押贷款期限不匹配。贷款期限与保险期限不一致，可能导致缔约时担保的贷款有保险，而在出险时却无保险的局面。

(四)评估标准不一

在“五权”抵押贷款中，“五权”的评估价值是银行放贷和决定放贷大小的。据调查，信阳市“五权”评估机构既有赢利性公司(如资产评估事务所、会计事务所等)又有隶属于政府部门的事业单位，各评估机构对同一类型的产权的价值评估标准不一，估价过低或虚高。估价过低，“五权”的交换价值和商品性得不到公允的市场表现，农户等产权人在较低贷款的同时，却承担了较高的风险代价，不利于农村融资环境的改善和“三农【会计论文】”的解决；估价虚高，农业生产的弱质性，将加大金融机构收回贷款的风险，易形成不良贷款，打压金融机构支农贷款的积极性和性。

(五)抵押贷款手续多

相较于农户信用贷款、农户联保贷款和惠农一卡通，“五权”抵押贷款需经过评估、调查、确认、登记等程序，手续繁琐，农户申请抵押贷款意愿不高。

四、对策倡议

(一)完善土地产权制度

以法律形式明确规定农村土地承包经营权、宅基地使用权和农村房屋抵押，消除“五权”抵押贷款的法律障碍。在立法上确认“五权”为独立的完整的物权，可依法转让、转包、入股、互换、抵押、继承；废除土地产权转让须经发包方同意的规定，赋予农民独立的产权地位，转让需向发包方(或乡镇土地管理部门)备案并交存土地转让金即可；区分土地承包经营权和土地流转经营权，规定在合同约定的流转期限内，农户一旦将其土地流转，就丧失基于农村集体成员身份享有的土地处分权，同时经营者(种植大户、土地合作社、企业等)对农户入股、出租的土地的独立财产权，依法抵押、转租、入股，从而土地承包经营权的交换价值。

(二)建立集体土地、林地、水域回购制度

建立集体土地、林地、水域回购制度并将其实体化，成立由县(区)级(或乡镇)政府独资(或社会资本参与)成立的土地资源收储中心(或类似公司)，用于解决农村“五权”资产的非竞争性收购，并对收储的土地、林地、水域管理和处置。一，对土地、林地、水域等抵押权的处置，降低银行风险；另一，对收购被抵押的土地等整理和规划，提高集体土地、林地、水域的率。土地资源收储中心(或类似公司)，由有实力的村镇集体经济组织充当，收储的土地会发生权的转变。

(三)农业保险体系

一是政策性保险全部覆盖当地的农产品；二是商业保险要信阳实际及时推出农业保险的险种和可供选择的其他险种；三是保险期限应与“五权”抵押贷款期限相匹配，在现有的条件下，贷款人也在合同中约定“抵押人连续投保期限不得低于借款合同的履行期限”。

(四)明确“五权”价值评估和标准

“五权”价值的大小是贷款人决定论文格式范文放贷放贷大小的标准，“五权”价值表现为土地上的收益物(或将来的收益物)和土地流转的“对价”。当土地上的收益物的市场高于土地流转“对价”的，应以土地上收益物权作抵押，在平均亩产量和农产品历年计算的情况下，合理的预期来计算贷款额度制约风险。当土地上的收益物的市场低于土地流转“对价”的，应以“对价”抵押，银行要求经营者贷款时，就签订流转合同，明确和固化“五权”的交换价值，经过依法登记确立固定的交易。当然，为提高“五权”抵押贷款的效率，节省“五权”抵押贷款成本，“五权”价值评估由抵押人、抵押权人和担保人协商确定。

(五)建立“五权”抵押贷款的配套措施

一是允许金融机构在处置农村集体土地时，对损失的贷款先核销，待处置后再冲回增加呆账准备金。二是由地方政府建立风险补偿基金，弥补金融机构可能出现的亏损和不良贷款。三是要减少贷款审批论文格式范文，统一抵押登记机关，实行农村物权抵押登记减、免费制度。
(责任编辑：贾伟)
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