会计浅谈房地产企业营业税纳税筹划
本站原创 :从四个讲述房地产企业营业税纳税筹划：合作建房的筹划、捆绑式销售方式的筹划、营业税视同销售的筹划、收入项目的筹划。
会计论文范文词:纳税筹划房地产企业营业税
纳税筹划是在不违反现行的税收法律、法规下，对涉税业务策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。
房地产业最大的税种营业税，所以如何对营业税纳税筹划就显得尤为，它为纳税人减轻税负、降低税收成本，就房地产企业营业税纳税筹划谈谈的。
房地产企业缴纳营业税的范围销售不动产，转让无形资产，自营建筑、修缮、装饰工程作业，对外出租自行开发的商品房等业务。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的，比照销售不动产征收营业税，税率为5%。自营建筑、修缮、装饰工程作业，其税率为3%；对外出租自行开发的商品房业务，税率为5%；转让无形资产，其税率为5%。看来，房地产企业的营业税缴纳一定的税率差异，税率差异技术，用足用好营业税税收倾斜政策，则达到纳税筹划的效果。就从几对房地产企业营业税筹划举例。
例1．甲房地产企业与乙公司合作建房，甲公司土地使用权，乙公司资金。双方约定，房屋建好后，各得50%。工程完工后，该建筑物公允价值20000万元，甲、乙各分得价值10000万元的房屋。
不纳税筹划，税法规定，甲公司转让土地使用权而拥有了新建房屋的权，从而要缴纳转让无形资产要交的营业税，应缴10000*5%=500万元的营业税。
若甲、乙公司事先对合作建房方式纳税筹划，则甲公司不缴纳营业税。甲、乙成立合营企业，甲公司以土地使用权，乙公司以货币资金，双方合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、承担投资风险的，不征营业税”的规定，甲公司向企业的土地使用权是无形资产，因此，无须缴纳营业税。这样一来，甲公司就可少交500万元的营业税，了很好的筹划效果。
例2．为了促销，甲房地产公司“购房屋，送空调”促销活动，房屋销售为100万元，空调为10000元。
不纳税筹划，销售房屋，甲房地产公司要“销售不动产”税目缴纳5%的营业税，100万元的房屋销售收入缴纳5万元营业税。而赠送空调视同销售，缴纳增值税，4%的征收率，10000元空调要缴纳400元的增值税。同时，房地产公司还要为获赠空调的个人代扣代缴2000元个人所得税。因此，销售方式，房地产公司每出售一套房子缴纳52400元税款。
甲房地产公司可纳税筹划，变换促销方式，将房屋和空调捆绑销售，即变“购房屋，送空调”为“销售带空调的房屋”，整体销售仍然为100万元。这样，就把空调的价值附加到房屋价值中，房屋和空调变得分割，企业只需按房屋销售缴纳营业税5万元，比“购房屋，送空调”的促销方式节省了2400元的税款，对比两种促销方案，捆绑销售的方式规避赠送的额外税负，达到纳税筹划的目的。
例3．甲房地产开发企业发生财务困难，无力偿还乙银行的10000万元贷款，双方协议甲企业以几幢成本为8000万元、账面价值为7500万元的房产作价10000万元抵偿欠款。乙银行收回房产后以9000万元的将其转让给丙企业。
不纳税筹划，对于甲公司，需缴纳的营业税为：（10000-8000）*5%=100（万元），城维税及教育费附加=100*10%=10（万元），上述资产抵债总税负为110万元。而乙银行收回房产后转让给丙企业，其税负为营业税负，售价低于抵债时的作价，困此无需缴纳。契税=10000*3%=300万元，税负最低为300万元。
在乙银行确保收回贷款的下，甲公司和乙银行约定以该房产变现后的价款抵偿10000万元的贷款，该款项由甲公司将房产转让给丙企业而不经过乙方的话，则将大大降低双方的税负，达到纳税筹划的目的。假如甲公司将房产以9000万元销售给丙企业，同时将9000万元抵偿乙企业10000万元贷款，这时甲企业缴纳的营业税=（9000-8000）*5%=50（万元），城维税及教育费附加=50*10%=5万元，总税负为55万元。乙银行只制约该笔交易而不以的名义交易，所以乙企业的税负为零。
将前后两个方案的税负金额比较可知，不考虑所得税他费用，仅就该房产抵债和变现而言，纳税筹划，甲企业可减轻税负55万元，乙银行最少可减轻税负300万元，很好的节税效果。
例4．甲房地产公司销售商品房，收入15000万元，2400万元的装修款，除税金之外允许扣除的项目总额为8700万元。
若不纳税筹划，则就交纳的营业税及附加=15000*5%*（1+3%+7%）=825万元，增值额占扣除费用的比率=（15000-8700-825）/（8700+825）=5475/9525=57.48%，应交的土地增值税=5475*40%-9525*5%=171
谈了房地产企业营业税的纳税筹划，当然还有土地增值税、所得税、房产税等等其他税种的纳税筹划。总之，纳税筹划论文格式范文简单的节税，它是企业财务管理的组成，企业综合考虑税负与企业经营核算政策之间的关系，常用技术纳税筹划，企业价值的最大化。
文献:
李明 新税制下房地产业纳税会计与纳税筹划〔M〕北京：市场出版社，2010
注册会计师协会编 2008年度注册会计师全国统一考试辅导教材——税法〔M〕北京 经济科学出版社，2008
会计论文范文词:纳税筹划房地产企业营业税
纳税筹划是在不违反现行的税收法律、法规下，对涉税业务策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。
房地产业最大的税种营业税，所以如何对营业税纳税筹划就显得尤为，它为纳税人减轻税负、降低税收成本，就房地产企业营业税纳税筹划谈谈的。
房地产企业缴纳营业税的范围销售不动产，转让无形资产，自营建筑、修缮、装饰工程作业，对外出租自行开发的商品房等业务。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的，比照销售不动产征收营业税，税率为5%。自营建筑、修缮、装饰工程作业，其税率为3%；对外出租自行开发的商品房业务，税率为5%；转让无形资产，其税率为5%。看来，房地产企业的营业税缴纳一定的税率差异，税率差异技术，用足用好营业税税收倾斜政策，则达到纳税筹划的效果。就从几对房地产企业营业税筹划举例。
一、合作建房的筹划
合作建房，是指一方土地使用权，另一方资金，合作建房。《税务总局关于印发〈营业税【会计论文】解答（）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号），合作建房有两种方式：种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋权交换，种方式是一方以土地使权另一方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。而种成立“合营企业”方式中房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式，营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、承担投资风险的，不征营业税”的规定，对土地使用权的一方投资入股，不征营业税。下面举例：例1．甲房地产企业与乙公司合作建房，甲公司土地使用权，乙公司资金。双方约定，房屋建好后，各得50%。工程完工后，该建筑物公允价值20000万元，甲、乙各分得价值10000万元的房屋。
不纳税筹划，税法规定，甲公司转让土地使用权而拥有了新建房屋的权，从而要缴纳转让无形资产要交的营业税，应缴10000*5%=500万元的营业税。
若甲、乙公司事先对合作建房方式纳税筹划，则甲公司不缴纳营业税。甲、乙成立合营企业，甲公司以土地使用权，乙公司以货币资金，双方合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、承担投资风险的，不征营业税”的规定，甲公司向企业的土地使用权是无形资产，因此，无须缴纳营业税。这样一来，甲公司就可少交500万元的营业税，了很好的筹划效果。
二、捆绑式销售方式的筹划
捆绑式销售的筹划，是指把两种或或两种独立销售的所纳税种不同或适用税率不同的商品，巧妙的方式，使其适用税负较轻的税种或适用较低税率，从而减轻税负的纳税筹划方式。例2．为了促销，甲房地产公司“购房屋，送空调”促销活动，房屋销售为100万元，空调为10000元。
不纳税筹划，销售房屋，甲房地产公司要“销售不动产”税目缴纳5%的营业税，100万元的房屋销售收入缴纳5万元营业税。而赠送空调视同销售，缴纳增值税，4%的征收率，10000元空调要缴纳400元的增值税。同时，房地产公司还要为获赠空调的个人代扣代缴2000元个人所得税。因此，销售方式，房地产公司每出售一套房子缴纳52400元税款。
甲房地产公司可纳税筹划，变换促销方式，将房屋和空调捆绑销售，即变“购房屋，送空调”为“销售带空调的房屋”，整体销售仍然为100万元。这样，就把空调的价值附加到房屋价值中，房屋和空调变得分割，企业只需按房屋销售缴纳营业税5万元，比“购房屋，送空调”的促销方式节省了2400元的税款，对比两种促销方案，捆绑销售的方式规避赠送的额外税负，达到纳税筹划的目的。
三、营业税视同销售的筹划
《财政部、税务总局关于营业税若干政策【会计论文】的通知》（财税〔2003〕16号）规定，单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。例3．甲房地产开发企业发生财务困难，无力偿还乙银行的10000万元贷款，双方协议甲企业以几幢成本为8000万元、账面价值为7500万元的房产作价10000万元抵偿欠款。乙银行收回房产后以9000万元的将其转让给丙企业。
不纳税筹划，对于甲公司，需缴纳的营业税为：（10000-8000）*5%=100（万元），城维税及教育费附加=100*10%=10（万元），上述资产抵债总税负为110万元。而乙银行收回房产后转让给丙企业，其税负为营业税负，售价低于抵债时的作价，困此无需缴纳。契税=10000*3%=300万元，税负最低为300万元。
在乙银行确保收回贷款的下，甲公司和乙银行约定以该房产变现后的价款抵偿10000万元的贷款，该款项由甲公司将房产转让给丙企业而不经过乙方的话，则将大大降低双方的税负，达到纳税筹划的目的。假如甲公司将房产以9000万元销售给丙企业，同时将9000万元抵偿乙企业10000万元贷款，这时甲企业缴纳的营业税=（9000-8000）*5%=50（万元），城维税及教育费附加=50*10%=5万元，总税负为55万元。乙银行只制约该笔交易而不以的名义交易，所以乙企业的税负为零。
将前后两个方案的税负金额比较可知，不考虑所得税他费用，仅就该房产抵债和变现而言，纳税筹划，甲企业可减轻税负55万元，乙银行最少可减轻税负300万元，很好的节税效果。
四、收入项目的筹划
纳税筹划的会计论文范文在不减少收入的下，划定合理的收入项目，降低税率、减少计税基数，达到降低税负的目的。例4．甲房地产公司销售商品房，收入15000万元，2400万元的装修款，除税金之外允许扣除的项目总额为8700万元。
若不纳税筹划，则就交纳的营业税及附加=15000*5%*（1+3%+7%）=825万元，增值额占扣除费用的比率=（15000-8700-825）/（8700+825）=5475/9525=57.48%，应交的土地增值税=5475*40%-9525*5%=171
3.75万元，税款合计为2538.75万元。
收入项目的策略会计专业论文对公司纳税筹划，该公司将商品房的销售合同收入改为12600万元，同时签订一份2400万元的装修合同，其他条件不变，则应交的营业税及附加=12600*5%*（1+7%+3%）=693万元，增值额占扣除项目的比率=（12600-8700-693）/（8700+693）=34.14%，应交纳的土地增值税=3207*30%=962.1万元；装修费用应交的营业税=2400*3%*（1+7%+3%）=79.2万元，税款合计为1110.3万元。，收入项目纳税筹划，节税2538.75-1110.3=1428.45万元。还帮购房者节省契税呢。谈了房地产企业营业税的纳税筹划，当然还有土地增值税、所得税、房产税等等其他税种的纳税筹划。总之，纳税筹划论文格式范文简单的节税，它是企业财务管理的组成，企业综合考虑税负与企业经营核算政策之间的关系，常用技术纳税筹划，企业价值的最大化。
文献:
李明 新税制下房地产业纳税会计与纳税筹划〔M〕北京：市场出版社，2010
注册会计师协会编 2008年度注册会计师全国统一考试辅导教材——税法〔M〕北京 经济科学出版社，2008