投资性房地产会计准则差异比较

论文中文摘要：经济全球化条件下,我国企业加入了国际间的资本流动。“会计是一切资本游戏的起点”,我国急需通晓国际通行会计准则的专业人士,也希望能为国际资本市场的会计信息使用者提供客观、公正、中立、可比的会计信息。随着我国经济快速发展和近几年我国房地产行业的繁荣,许多企业持有一定闲置可自由支配的资金,越来越多的企业出于投资目的而持有各类房地产,这种投资行为已经在我国一些企业中流行,甚至成为一些企业新的经济增长点。由于房地产的投资具有金额大、周期长、变现能力与流动性较差和高风险高收益并存等特点,若企业将其作为一般固定资产看待而计提折旧,并且按照流动资产与成本孰低的原则进行会计处理,早已不合适宜。我国于2006年2月15日颁布的新准则《企业会计准则第3号——投资性房地产》,是我国会计准则的重要组成部分,也是我国会计准则与国际趋同的一个重要标志,但与国际通行投资性房地产会计准则相比,仍然存在各方面的差异。因此,在这种背景下,本文以我国新准则体系中《企业会计准则第3号――投资性房地产》颁布且从2007年1月1日在我国上市公司开始实施新准则为契机,选择国内学者关注较多的《企业会计准则第3号――投资性房地产》进行研究,有利于对不同会计准则体系下投资性房地产会计信息的比较与分析;有利于探索我国投资性房地产会计准则与国际通行投资性房地产会计准则的异同,有利于推进我国投资性房地产会计准则与国际会计的协调和趋同,推进我国投资性房地产会计准则的完善及运用。论文以会计目标、相关性原则、可比性原则、重要性原则等理论为依据,运用规范性的研究方法进行比较研究。在对目前世界上部分已颁布投资性房地会计准则的国家和地区分析的基础之上,选择采用国际会计准则IAS40、英国会计准则SSAPl9、香港会计准则SSAPl3、澳大利亚会计准则AASB140和我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》及应用指南为范本进行系统的对比分析。将投资性房地产这一重要资产放入整体构架中进行研究,对投资性房地产的定义、内容、确认、计量、转换、处置、披露等进行了完整的比较分析。论文第一部分是前言,主要对文章选题的依据、意义进行了分析,强调利用规范性的写作方法,通过对比分析来研究投资性房地产会计准则:在介绍文章结构和写作思路的同时,为了让读者更好地理解文中的内容,本部分对比较对象的选择理由及所涉及的基础性概念进行了说明。第二部分是论文的第一章“投资性房地产会计准则的制定”。本部分首先对国外投资性房地产会计准则的制定情况作了介绍,对我国目前投资性房地产的状况及会计处理进行了阐述,分析了我国颁布投资性房地产会计准则的意义:体现了我国企业会计准则为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的理念,体现了与国际会计惯例的趋同,完善了我国的会计准则,对提高会计信息质量特征,建立高质量的会计准则体系有重要的意义。第三部分是论文的第二章“投资性房地产会计准则的理论依据与特点”。本部分对制定投资性房地产会计准则的会计目标理论、相关性原则、可比性原则、重要性原则等理论依据进行了论述,对我国投资性房地产会计准则的基本特点进行了分析。第四部分是论文的第三章“中外投资性房地产会计准则的比较”。本部分是文章的重点,主要对我国投资性房地产会计准则与国际会计准则IAS40、英国会计准则SSAPl9和香港会计准则SSAPl3、澳大利亚会计准则AASBl40的投资性房地产的定义、准则内容、确认、计量、转换、处置、披露等方面进行具体的比较,分析它们之间存在的差异。1、在投资性房地产的定义方面,我国准则中关于投资性房地产的定义和范围的规定相对比较简单,IAS40采用列举方式对投资性房地产的范围作了详细规定。在范围上,我国准则强调了投资性房地产应当能够单独计量和出售,这一点在其他国家准则中是没有单独加以列示和强调的。2、从投资性房地产准则的内容来看,IAS40体系全面,内容详尽,而我国准则比较简略。我国投资性房地产中的土地是指土地使用权,而非土地所有权。另外,在租赁资产的划分、资产的转换、对未确定用途的土地归属方面,与IAS40也存在较大的差别。3、对投资性房地产确认的相关规定,我国与IAS40完全相同。而澳大利亚AASBl40的规定最详尽,同时对营业性和非营利性主体的投资性房地产进行了规范。4、IAS40对投资性房地产初始计量的规定较细,采用举例方式进行说明,对投资性房地产完工前后的处理作了全面规定。而我国准则只是很笼统地规定了投资性房地产在各种取得方式下的处理原则,相对而言,操作性较差。5、在投资性房地产的后续计量方面,我国允许采用成本与公允价值计量模式,但偏重于成本计量模式。而其他比较对象侧重于公允价值计量。我国准则只对可能存在的非投资性房地产转换为投资性房地产进行了规定。与IAS40相比,并不包含把投资性房地产转换为非投资性房地产的内容。6、在投资性房地产的处置上,我国准则的规定比较简单,没有考虑融资租赁资产用作投资性房地产的情况。对部分处置投资性房地产的情况,在准则中也投有规范。对投资性房地产会计信息的披露,IAS40的规定较我国详细,除我国要求披露的信息之外,IAS40还增加了两方面的规定,一是收益表中有关金额的披露;二是在成本模式下,也要披露投资性房地产的公允价值。第五部分是论文的第四章“对我国投资性房地产会计准则的实施现状分析及建议”。该部分在第三章对比分析的基础上,主要就对我国投资性房地产会计准则实施的现状进行描述与原因分析,结合前面准则差异比较,提出相应完善我国投资性房地产会计准则的建议。在对我国投资性房地产实施后的现状及分析中发现,拥有投资性房地产业务的公司在我国上市公司所占比重相当大,表明我国投资性房地产业务的地位越来越重要;其中在拥有投资性房地产业务的上市公司中,绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式,都无缘公允价值模式,至于投资性房地产公允价值计量模式未被上市公司普遍采用的原因,既有会计准则方面相关条件的限制,也有监管层谨慎性的要求。投资性房地产公允价值计量所产生的影响方面,表面上看投资性房地产以公允价值计量对净利润的影响似乎不大,然而对具体上市公司而言,情况就大不相同了。与此同时结合前面准则差异比较,提出相应完善我国投资性房地产会计准则的建议。这些建议主要有:1、在对投资性房地产范围的界定方面,在指南中应该明确对部分用于出租、自用、增值的房地产,在确定其归属时所依据的比例,增加准则的操作性。2、对集团内部租赁房地产的,建议在合并财务报表中,不确认投资性房地产;但这部分房地产如果符合投资性房地产的条件,就应归属为投资性房地产,并且应在出租人个别财务报表中作为投资性房地产处理。3、为体现会计信息的真实性、完整性和可比性,建议对企业利用自有(或融资租入)房地产进行经营性租赁,符合投资性房地产定义的,应归入投资性房地产范畴,在投资性房地产准则中加以规范。4、从会计准则的完整性出发,建议准则中应同时把非投资性房地产与投资性房地产之间的相互转换加以规定。5、为避免会计操纵,建议对准则所涉及“辅助服务在整个协议中不重大的租赁房地产,可归属为投资性房地产”中的“不重大”用具体的要求加以规定。6、投资性房地产会计准则中对公允价值计量模式选择时强调优先采用公允价值,在确认无法获得公允价值的前提下,才采用成本模式;在价值估价方面,借鉴FASB“公允价值计量”的做法,确定公允价值估价的等级系统,增加公允价值运用的可能性与可行性。本部分所运用的我国上市公司年报统计数据在研究资料方面是全文最大的创新与亮点,具有重要的现实价值
Abstract（英文摘要）： More and more enterprises of our country participate in international capital flows under the economic globalization.We urgently need more specialists familiar with international universal accounting standards . Also we hope enterprises can provide fair, objective, neutral, and comparable accounting information to accounting information users of the international capital market.This article takes the issue of China’s new standard system as the chance,makes comparison on‘Investment Property Accounting Standards’,which is less concerned in China.Using the comparison method,on the basis of analysis of partial countries and regions that he issued Investment property accounting standards at present,this article selects Investment Accounting Standards IAS40,UK Accounting Standards SSAP19,Hong Kong Accounting Standards,Australia Accounting Standards AASBl40 and China’s No.3‘Enterprise Accounting Standards—Investment Property’as samples to make comparison and analysis and carries the research on an important asset—Investment Property by putting it in a whole structure.It makes the integrated comparison and analysis on‘Investment Property’s definition,content, confirmation,measurement,convert,disposing,disclosure and so on.Through comparison of the characteristics of our Investment Property Accounting Standards and Other samples,it is worth to use as a conference in perfecting,revision,supplement related content in Standards using guide.At the same time, this article also offers proposals for China’s Investment Property Accounting Standards. Firstly ,the definition of investment Property , the proportion to distinguish those properties among which are used by oneself, to rent,or to increase value should be definitude in the Guide. Second, as for the fair value that involved in Investment Property Accounting Standards,its meaning should be affirmed,and the method should be regulated.
论文关键词： 投资性房地产；会计准则；比较；差异；建议；
Key words（英文摘要）： Investment Property；Accounting Standards；Comparison；Difference；Suggestion；