上海房产谈文-《房地产项目成本制约措施浅析》
本站原创 >Abstract: along with the real estate industry in the increasing competition, the profit space increasingly narrowed, real estate enterprise to put forward higher request, real estate enterprise must be the whole process of project investment in effective cost control in order to explore potential, reduce the cost and increase the profit. This paper of real estate project cost in stages a deep thinking and analysis, the purpose aims to various construction projects can reasonable use human, material and financial resources, to obtain the best investment returns and social benefits.
摘要：随着房地产业内竞争不断加剧，利润空间日渐缩小，对房地产企业提出了更高的要求，房地产企业必须对项目投资实施全过程进行有效的成本制约以挖掘潜力，降低成本，提高收益。本文就房地产的项目成本分阶段进行了深入的深思与浅析浅析，目的旨在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得最佳的投资效益和社会效益。
关键词：成本管理,开发成本,施工成本,后期成本
房地产市场竞争日益加剧，利润空间日渐缩小，房地产的开发成本制约已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝，且随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台、房地产市场的不断成熟，仅靠短平快运作、粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况。同时，消费者逐渐上升的对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业提出了更高的要求。针对房地产市场的这些情况，企业必须对房地产项目全过程实施有效的成本制约，包括工程预算及资金管理、项目投资决策、建设工程设计、施工招标、施工、竣工、物业管理、监督制约等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益。基于成本制约是达到总体回报非常重要的一个方面，有效的成本制约已经成为提升企业竞争的核心来源，成本制约是项目管理的重中之重。从总体上，房地产的项目成本可以分别从项目开发成本、施工成本以及项目后期的竣工结算、物业管理等方面的成本分别来进行制约。
项目开发成本的不断攀升，开发项目的风险日益加大，房地产企业如何合理有效地制约项目的开发成本，减少或有效规避开发风险，使有限的资金创造出更大的经济效益，在现今的房地产近况下，显得尤为重要。房地产开发成本项目主要包括为取得项目使用权而发生的费用，为项目决策和建设而支付的研究咨询、策划规划、勘察设计以及为开工准备而发生的费用，按建筑施工图施工所发生的主（单）体建筑工程费用，社区管网工程费，园林环境工程费，配套设施工程费以及各种开发间接费。项目开发成本应着力于设计阶段的成本制约上，设计阶段成本制约是房地产开发项目成本制约的首要阶段。长期以来，我国普遍忽视工程建设项目设计阶段的成本制约，结果出现有些工程投资失控，造成概算超估算，预算超概算，结算超预算现象严重。要有效地制约项目开发成本，应首先要作好项目设计阶段的成本制约。据测算设计费在项目开发建设全过程费用中一般只占成本的 2%-3%左右，但对项目工程造价的影响可达 75%以上；合理科学的设计，可降低工程造价 10%左右。由此可见，设计阶段的成本制约对项目投资的影响是极其重要和深远的。在此阶段制约造价能起到事半功倍的效果。(责任编辑：会计论文)>
1．项目投资决策成本推行设计招标或设计方案竞赛，择优选择设计单位，设计招标制度的推行为开发企业在规划设计阶段进行投资制约提供了契机。推行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者树立良好的经济意识，用最经济合理的设计方案参加竞赛或投标。开发单位从中选出技术上先进、经济上合理、既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的技术方案。利用足够的时间按照正常程序细心进行项目可行性研究报告的编制工作，打破只是将报告作为资料报建、存档的坏习惯。科学开展项目投资估算的编制与审核工作。投资估算是拟建工程编制项目倡议书、可行性研究报告的重要组成部分，同时是项目决策的重要依据之一。
2．工程预算及资金管理，开展限额设计，事前有效制约成本参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故须重点制约。工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及成本会计等专业人员的综合倡议，达到事前成本制约的目的；工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交成本会计进行录入工作。以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。注意会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程预算主体内容相一致，以便日后财务软件自动提取实际发生额时，能与工程成本预算数有同一口径进行对比、浅析浅析，从而有效实施事中成本管理和制约；并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与制约提供参考和标准。
3．转变设计费取费办法，对现行设计费的计费策略进行革新建立激励机制，对因设计而节约投资，按节约部分给予提成奖励，因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费办法；对设计费预留一个百分数尾款。这样将有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，重视建设项目的投资制约.把制约工程造价观念渗透到各项设计之中。实行设计质量的奖罚制度。推行设计监理制度，协助开发商调研、考察、立项，论证方案的可行性并提出合理化倡议，可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，提高设计质量，有效制约开发成本。
1．施工招标期间的成本制约编制符合工程实际的标低，标低依据项目施工图预算为基础进行编制，打破“秋后算账”的无计划、预算的初级无意识管理模式，取消缺点相对较多的综合取费方式。合理使用固定总价、固定单价、可调总价的方式。选择综合组织管理能力优胜的项目组织和项目经理。承包合同的各项条款要细化、细化、再细化。特别是容易发生纠纷和索赔的条款更要细化。要提高工程管理人员的成本意识和降低成本的主动性，具有一定的合同管理和经济管理知识，树立工程管理人员节约成本和制约成本的思想。在施工中加强管理，协助施工单位搞好施工组织设计、工序统筹和各专业之间交流和沟通，把不足在实施前提前规划发现、提前解决。在施工阶段，应定期进行项目成本核算，浅析浅析成本，找出成本项目超支的理由，及时采取制约生的增减情况成本的有效措施。特别是对工程材料、设计变更、现场签证、工程工期等方面严格把关。工程材料费一般占到预算费用的65%左右，在工程成 70%本的制约中，材料的制约是主要的，所以要及时掌握工程材料市场行情。(责任编辑：会计论文)>
2．项目施工期间的成本制约项目现场设置综合专业知识全面的项目负责人。采取项目经理负责制、项目组织待遇与项目利润挂钩等激励措施。（1）工程进度资金不到位时的索赔风险制约首先在合同签订时约定进度款支付超期时如何进行费用计算的条款，不按照合同中的通用条款进行，提前以合同的形式签订有利于建设单位的不平等条约；其次在项目进行当中，及时根据现场进展情况与合同偏差值进行纠偏，签订相应的补充条款，以免事件发生时间较长，相互之间难以分清责任而发生不利于建设单位的扯皮现象。（2）工程变更和现场工程签证的成本制约要求监理工程师必须认真熟悉施工图纸，做到心中有图，其次注意工程变更、图纸的时效性，再者监理工程师要坚持开好工地例会；为做好工程签证的工程量计量工作，监理公司机构还应设专职人员进行投资制约，以确保工程计量的准确性，以加强对工程变更和工程签证审查确认的制约。
1．项目竣工结算成本制约竣工结算上报审计的流程调整，增加重复审计环节。将我们的竣工决算审计调整为监理－工程部－预算部－设计部－首次外审－第二次外审的六次挤压过程，来取代现在的一次审计完成的做法。有较多专业分包工程的项目的综合审计与单项审计合并汇总，预防重复计算的发生。单位工程结算的完成后实行相关制约部门会签制度，在最终的成本制约环节让其发挥作用。最后是财务部门的财务决算，系统地对项目从立项到竣工交接所发生的各项费用进行统计汇总、对比。
2．项目物业管理的成本制约物业管理作为房地产项目的后续工作，必须给予一定的重视。要做好物业管理成本的制约，除了物业管理服务本身的环节外，小区规划设计、物业建筑质量等硬件环节与竣工后物业的管理成本密切相关。科学、合理、全面的规划设计可以大大改善日后物业管理经济负担，高质量建筑则可以减少维修费用，从而可以降低需要缴纳的物业服务费。四、结束语房地产开发的成本制约是一个系统工程，它贯穿于项目从谋划运作到全部房屋销售完善的始终。成本管理不应只集中于项目工程和财务等部门，而应当充分发挥公司内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本管理中的作用，通过在全过程进行有效整合来提高企业的盈利水平，实现企业利润的最大化。
参考文献
[1]刘历.房地产建设项目的成本管理不足.吉林大学.2007.
[2]许龙.房地产企业现代成本管理体系研究.重庆大学.2004.
[3]张亚凯,刘先民,付清.浅谈降低房地产项目成本途径与措施.莱钢科技.2006(01).(责任编辑：会计论文)>
[4]陈玉芳.论房地产公司制约工程成本的重要环节.陕西建筑.2007(08).
[5]宋向东.房地产项目开发成本制约的对策研究.住宅产业.2007(07).
[6]张岳红.试论房地产开发项目的成本制约.科技创新导报.2007(31).
[7]李岿,张建成.房地产开发企业开发项目成本的降低途径.建筑市场与招标投标.2006(04).
[8]贺高峰.房地产开发不同阶段成本制约对策.魅力中国.2007(07).
[9]刘华.房地产开发项目几个环节的成本制约.科技资讯.2007.
[10]梁崎.浅谈房地产开发成本制约.广西城镇建设.2007(07).
[11] 崔 志 英 . 房 地 产 开 发 企 业 成 本 控 制 浅 析 . 决 策 探 索 ( 上 半月).2007(09).
[12] 葛昌明 , 金伟 . 房地产开发企业成本管理探讨 . 中国科技信息.2005(10).
(责任编辑：会计论文)
摘要：随着房地产业内竞争不断加剧，利润空间日渐缩小，对房地产企业提出了更高的要求，房地产企业必须对项目投资实施全过程进行有效的成本制约以挖掘潜力，降低成本，提高收益。本文就房地产的项目成本分阶段进行了深入的深思与浅析浅析，目的旨在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得最佳的投资效益和社会效益。
关键词：成本管理,开发成本,施工成本,后期成本
房地产市场竞争日益加剧，利润空间日渐缩小，房地产的开发成本制约已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝，且随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台、房地产市场的不断成熟，仅靠短平快运作、粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况。同时，消费者逐渐上升的对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业提出了更高的要求。针对房地产市场的这些情况，企业必须对房地产项目全过程实施有效的成本制约，包括工程预算及资金管理、项目投资决策、建设工程设计、施工招标、施工、竣工、物业管理、监督制约等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益。基于成本制约是达到总体回报非常重要的一个方面，有效的成本制约已经成为提升企业竞争的核心来源，成本制约是项目管理的重中之重。从总体上，房地产的项目成本可以分别从项目开发成本、施工成本以及项目后期的竣工结算、物业管理等方面的成本分别来进行制约。
一、项目开发成本制约
项目开发成本的不断攀升，开发项目的风险日益加大，房地产企业如何合理有效地制约项目的开发成本，减少或有效规避开发风险，使有限的资金创造出更大的经济效益，在现今的房地产近况下，显得尤为重要。房地产开发成本项目主要包括为取得项目使用权而发生的费用，为项目决策和建设而支付的研究咨询、策划规划、勘察设计以及为开工准备而发生的费用，按建筑施工图施工所发生的主（单）体建筑工程费用，社区管网工程费，园林环境工程费，配套设施工程费以及各种开发间接费。项目开发成本应着力于设计阶段的成本制约上，设计阶段成本制约是房地产开发项目成本制约的首要阶段。长期以来，我国普遍忽视工程建设项目设计阶段的成本制约，结果出现有些工程投资失控，造成概算超估算，预算超概算，结算超预算现象严重。要有效地制约项目开发成本，应首先要作好项目设计阶段的成本制约。据测算设计费在项目开发建设全过程费用中一般只占成本的 2%-3%左右，但对项目工程造价的影响可达 75%以上；合理科学的设计，可降低工程造价 10%左右。由此可见，设计阶段的成本制约对项目投资的影响是极其重要和深远的。在此阶段制约造价能起到事半功倍的效果。(责任编辑：会计论文)>
1．项目投资决策成本推行设计招标或设计方案竞赛，择优选择设计单位，设计招标制度的推行为开发企业在规划设计阶段进行投资制约提供了契机。推行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者树立良好的经济意识，用最经济合理的设计方案参加竞赛或投标。开发单位从中选出技术上先进、经济上合理、既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的技术方案。利用足够的时间按照正常程序细心进行项目可行性研究报告的编制工作，打破只是将报告作为资料报建、存档的坏习惯。科学开展项目投资估算的编制与审核工作。投资估算是拟建工程编制项目倡议书、可行性研究报告的重要组成部分，同时是项目决策的重要依据之一。
2．工程预算及资金管理，开展限额设计，事前有效制约成本参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故须重点制约。工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及成本会计等专业人员的综合倡议，达到事前成本制约的目的；工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交成本会计进行录入工作。以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。注意会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程预算主体内容相一致，以便日后财务软件自动提取实际发生额时，能与工程成本预算数有同一口径进行对比、浅析浅析，从而有效实施事中成本管理和制约；并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与制约提供参考和标准。
3．转变设计费取费办法，对现行设计费的计费策略进行革新建立激励机制，对因设计而节约投资，按节约部分给予提成奖励，因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费办法；对设计费预留一个百分数尾款。这样将有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，重视建设项目的投资制约.把制约工程造价观念渗透到各项设计之中。实行设计质量的奖罚制度。推行设计监理制度，协助开发商调研、考察、立项，论证方案的可行性并提出合理化倡议，可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，提高设计质量，有效制约开发成本。
二、项目施工成本制约
1．施工招标期间的成本制约编制符合工程实际的标低，标低依据项目施工图预算为基础进行编制，打破“秋后算账”的无计划、预算的初级无意识管理模式，取消缺点相对较多的综合取费方式。合理使用固定总价、固定单价、可调总价的方式。选择综合组织管理能力优胜的项目组织和项目经理。承包合同的各项条款要细化、细化、再细化。特别是容易发生纠纷和索赔的条款更要细化。要提高工程管理人员的成本意识和降低成本的主动性，具有一定的合同管理和经济管理知识，树立工程管理人员节约成本和制约成本的思想。在施工中加强管理，协助施工单位搞好施工组织设计、工序统筹和各专业之间交流和沟通，把不足在实施前提前规划发现、提前解决。在施工阶段，应定期进行项目成本核算，浅析浅析成本，找出成本项目超支的理由，及时采取制约生的增减情况成本的有效措施。特别是对工程材料、设计变更、现场签证、工程工期等方面严格把关。工程材料费一般占到预算费用的65%左右，在工程成 70%本的制约中，材料的制约是主要的，所以要及时掌握工程材料市场行情。(责任编辑：会计论文)>
2．项目施工期间的成本制约项目现场设置综合专业知识全面的项目负责人。采取项目经理负责制、项目组织待遇与项目利润挂钩等激励措施。（1）工程进度资金不到位时的索赔风险制约首先在合同签订时约定进度款支付超期时如何进行费用计算的条款，不按照合同中的通用条款进行，提前以合同的形式签订有利于建设单位的不平等条约；其次在项目进行当中，及时根据现场进展情况与合同偏差值进行纠偏，签订相应的补充条款，以免事件发生时间较长，相互之间难以分清责任而发生不利于建设单位的扯皮现象。（2）工程变更和现场工程签证的成本制约要求监理工程师必须认真熟悉施工图纸，做到心中有图，其次注意工程变更、图纸的时效性，再者监理工程师要坚持开好工地例会；为做好工程签证的工程量计量工作，监理公司机构还应设专职人员进行投资制约，以确保工程计量的准确性，以加强对工程变更和工程签证审查确认的制约。
三、项目后期成本制约
1．项目竣工结算成本制约竣工结算上报审计的流程调整，增加重复审计环节。将我们的竣工决算审计调整为监理－工程部－预算部－设计部－首次外审－第二次外审的六次挤压过程，来取代现在的一次审计完成的做法。有较多专业分包工程的项目的综合审计与单项审计合并汇总，预防重复计算的发生。单位工程结算的完成后实行相关制约部门会签制度，在最终的成本制约环节让其发挥作用。最后是财务部门的财务决算，系统地对项目从立项到竣工交接所发生的各项费用进行统计汇总、对比。
2．项目物业管理的成本制约物业管理作为房地产项目的后续工作，必须给予一定的重视。要做好物业管理成本的制约，除了物业管理服务本身的环节外，小区规划设计、物业建筑质量等硬件环节与竣工后物业的管理成本密切相关。科学、合理、全面的规划设计可以大大改善日后物业管理经济负担，高质量建筑则可以减少维修费用，从而可以降低需要缴纳的物业服务费。四、结束语房地产开发的成本制约是一个系统工程，它贯穿于项目从谋划运作到全部房屋销售完善的始终。成本管理不应只集中于项目工程和财务等部门，而应当充分发挥公司内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本管理中的作用，通过在全过程进行有效整合来提高企业的盈利水平，实现企业利润的最大化。
参考文献
[1]刘历.房地产建设项目的成本管理不足.吉林大学.2007.
[2]许龙.房地产企业现代成本管理体系研究.重庆大学.2004.
[3]张亚凯,刘先民,付清.浅谈降低房地产项目成本途径与措施.莱钢科技.2006(01).(责任编辑：会计论文)>
[4]陈玉芳.论房地产公司制约工程成本的重要环节.陕西建筑.2007(08).
[5]宋向东.房地产项目开发成本制约的对策研究.住宅产业.2007(07).
[6]张岳红.试论房地产开发项目的成本制约.科技创新导报.2007(31).
[7]李岿,张建成.房地产开发企业开发项目成本的降低途径.建筑市场与招标投标.2006(04).
[8]贺高峰.房地产开发不同阶段成本制约对策.魅力中国.2007(07).
[9]刘华.房地产开发项目几个环节的成本制约.科技资讯.2007.
[10]梁崎.浅谈房地产开发成本制约.广西城镇建设.2007(07).
[11] 崔 志 英 . 房 地 产 开 发 企 业 成 本 控 制 浅 析 . 决 策 探 索 ( 上 半月).2007(09).
[12] 葛昌明 , 金伟 . 房地产开发企业成本管理探讨 . 中国科技信息.2005(10).
(责任编辑：会计论文)