新准则下投资性房地产会计准则

摘要：在新准则中，投资性房地产引用了公允价值计价模式,进一步明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露,对企业相关资产处理,特别是上市公司相关投资性资产价值和经营业绩将产生较大影响,从而带动对上市公司资产的价值重估。
关键词：投资性房地产；新会计准则；对策

一、新准则与国际会计准则相关规定的差异

(一)投资性房地产所涵盖的范围

国际会计准则中投资性房地产所涉及的“土地”是指土地所有权，而我国由于土地属于公有制性质。因此，我国新准则中的“土地”则是指土地使用权；国际会计准则将融资租入的房地产和以经营租赁方式租入后转租的房地产均纳入投资性房地产的范围，而我国新准则将其纳入租赁准则的范畴。

(二)投资性房地产确认和计量的选择

我国对投资性房地产的确认条件和计量规定是，与该投资性房地产有关的经济利益可能流入企业，该投资性房地产的成本能够可靠计量；并要求按照成本进行初始计量，与国际准则基本一致。该准则最大的变化是在后续计量上引入了公允价值，在保留现行成本模式的同时，规定“在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的”，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，两种模式可以进行选择；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，二者的差额计入当期损益，不得计提折旧和减值准备；在计量模式变更上，作了严格的规定，这些都将有效防止上市公司操作利润。与国际准则相比，国际准则未强调适用公允价值的条件，而要求所有企业为计量目的或为披露目的(成本模式)而确定投资性房地产的公允价值；在如何计量上，国际准则认为公允价值就是市场价值，它是在资产负债表日符合公允价值定义的、在市场上可以合理取得最可能的。

(三)投资性房地产信息披露的要求

我国要求披露投资性房地产的种类、金额和计量模式；采用成本模式的，披露折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；采用公允模式的，披露其确定策略和依据以及公允价值变动对损益的影响等等。与国际会计准则相比，披露内容简化，减少对公允价值计量下投资性房地产产生的收益和相应费用、投资性房地产变现能力限制、公允价值对评估师的依赖等披露要求。

二、新会计准则与我国会计制度相关规定的差异

(一)会计科目的差异

此前，我国未针对投资性房地产单独制定相关准则，有关业务根据《企业会计制度》和有关规定进行处理。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货——出租开发产品”科目核算；非房地产开发企业开发的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特性，有别其他价值逐期减损的无形资产和固定资产，新准则单独设置“投资性房地产”科目，用于核算企业为赚取租金或获得资本增值为目的的房地产。

(二)后续计量策略的差异

会计制度对列入“固定资产”或“无形资产”科目的具有投资性质的房地产采用成本模式计价，按期计提折旧或摊销，会计期末以扣除折旧、摊销及资产减值准备后的金额作为账面价值。在此模式下，“固定资产”或“无形资产”的账面价值随折旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，无法客观反映资产的实际价值。
新准则中在成本法的基础上，引入了公允价值模式，并对其使用条件进行了限制，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才能用公允价值模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧、摊销或计提减值准备，以会计期末的公允价值为基础调整期初账面价值，公允价值与原账面价值的差额，计入当期损益。在此模式下，投资性房地产的价值能够客观体现，不再受初始成本的约束，资产的增值能体现在报表上，从而有利于企业为相关信息使用者提供更客观、更真实的资产信息。

三、新会计准则下房地产企业的会计政策选择

(一)科学选择投资性房地产转换为其他资产的时机

当企业选择以成本计价模式对投资性房地产进行计价时,无论何时将投资性房地产转换为其他资产均不会产生转换损益。但当企业选择以公允价值计价模式对投资性房地产进行计价时,不同的时机选择会产生不同的结果。当企业所持有的投资性房地产在活跃的房地产交易市场上的处于上升趋势时,企业应继续将其作为投资性房地产。一方面,由于市场价值的不断提升,租金的可以相应地提高,从而获得较高的租金回报。另一方面,待市场到达一个相对高点时再将其转换为其他资产,从而获得一个更高的转换收益,增加转换当期的利润。反之,当市场处于下降趋势时则应选择尽快转换为其他资产,从而回避转换损失。

(二)合理选择成本计价与公允价值计价

采用公允价值对投资性房地产计价是目前国际上比较通行的做法,这样使得公司的资产增值信息更透明,有利于公司在资本市场获得正确的定价,也有利于公司再融资,获得资本市场的种种便利。从这个角度看,公允价值计价可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。但是,会计核算策略的转变,只是让公司的隐性价值显性化,并没有转变公司的真实价值。因为决定公司价值的应该是企业的核心盈利能力和真实的资产价值,而非账面利润与账面价值。成本法下,虽然要计提折旧或按期摊销,减少了企业的账面盈利,但却可以起到抵税的效果,减少了企业的支出,从而将价值保留在了公司内,维护了股东利益。因此,投资性房地产会计准则下是选择成本计价还是公允价值计价值得房地产企业探讨。

1、根据管理层对企业价值的判断标准选择相应的计价方式

如果管理层侧重对利润的考核,以利润最大化作为企业价值最大化的评判标准,那么对那些拥有大量投资性房地产的公司而言,在所持物业持续升值的情况下会考虑将成本计价改为公允价值计价。因为这样会形成公允价值与原账面价值之间的正差,增加当期利润。但是在当今社会,越来越多的人不仅关注公司的盈利状况,还关注公司良好的流量状况。如果管理层侧重对流量的考核,那么采用公允价值计价就不会带来好处。相反,由于利润总额的增加,企业缴纳的所得税会增加,总收入不变,纳税增加,意味着支出增加,公司账面的价值不能变成实际利润,企业反而要付出大量的,这样企业就不会选择公允价值计价。

2、根据房地产企业的类型选择相应的计价方式。

（1）主要经营普通居民住宅的企业
投资性房地产会计准则主要是针对那些拥有大量投资性房地产的公司而制定的,对主要经营普通居民住宅的企业来说,除部分投资性土地储备外,作为存货的房地产远远大于投资性房地产,因而受投资性房地产会计准则的影响较小。投资性房地产会计准则第十六条规定,自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。根据此规定,这种类型的开发公司在选择公允价值计价时,一方面,如果转换当日的公允价值小于原账面价值,其差额计入当期损益(实为损失),降低了公司的净利润,反而将成本计价模式下隐性亏损变成了显性。另一方面,如果转换当日的公允价值大于原账面价值,其差额计入所有者权益,在当期盈利能力不变的情况下,反而降低了公司的净资产收益率,选择公允价值计价方式对这类公司无明显益处。
（2）拥有大量投资性房地产的公司
投资性房地产会计准则第七条明确规定,企业取得的投资性房地产应当按照取得时的成本进行初始计量。但第十条规定,在同时满足以下几个条件的情况下有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量:①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。第十一条规定,采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。由此可见,即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说,在取得投资性房地产时也应当以成本计价,只有在后续计量满足一定的条件时才可采用公允价值计价。

(三)正确选择自用房地产或存货转换为投资性房地产的时机

1、依据企业的偿债能力进行选择

如果一家公司面临两种选择,将房地产作为存货以供未来销售,或将其作为投资性房地产供出租或增值后转让,则需要考虑当前的负债状况及偿债能力。考虑到两者在流量上的区别,作为存货时,可能在一定时期内全部或大部分变现,由此获得的流量可以用于清偿债务。作为投资性房地产时,因出租获得的流量颇为有限,由此获得的流量难以用于清偿债务。因此,高负债公司通常不宜选择将金额巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。

2、依据企业的持有目的进行选择

如果一家公司自用房地产或存货客观上已存在巨额重估盈余,那么是否应将自用房地产或存货转换为投资性房地产呢?这往往取决于企业持有的目的。如果说企业持有是为了近期转让,并且比较容易实现转让,那么好的选择是继续作为自用房地产或存货。因为这样丝毫不影响它们按照公允价值转让,获得巨额账面利润,并获得流量。而选择转换为投资性房地产的结果是,绝大部分的重估盈余在采用公允价值模式进行初始计量的同时确认为股东权益,而不能确认为账面利润。为此,只有在不打算近期转让的情况下,公司才会选择将重估盈余巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。

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