房地产开发企业税收筹划探讨
本站原创 摘要：当前导致商品房过高的理由很复杂，其中税费的比重大是一个重要的理由。因此，如何进行税收筹划、合理降低税收负担，有效降低房价成为一个广受关注的不足。本文将税收筹划理论与实践相结合，运用国家最新的税收政策，以房地产企业作为背景来研究房地产企业的主要税种筹划，提出了相关税收筹划的经验借鉴。关键词：商品房；房地产开发企业；税收筹划
在政府抑制房地产投资过热及房价过快增长的宏观调控政策下，使得原本竞争就已经非常激烈的房地产市场的竞争进一步加剧。作为房地产市场的主体之一的房地产开发企业，如何在目前全球经济一体化日益加强的大趋势下和宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下获取较多的收益，也成为了一个广受关注的不足。由于收益的取得取决于收入所得与成本费用两个方面。因此，要实现收益的最大化，就必须在尽可能多地增加收入的同时，减少成本费用的支出。其中作为房地产开发企业外部成本的税收，其数额的多少严重影响着房地产开发企业的实际经济效益。同时，由于房地产开发行业是一个综合性比较强的行业，其取得的收入涉及到多个税种，各税种的税基和税率也不尽相同。因此，如何进行税收筹划、合理降低税收负担，有效降低房价成为一个广受关注的不足。
1 房地产开发企业涉及的主要税种
我国现行税法体系在宪法精神的指引下，直接由各单行税法构成。其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前由以下几个税种构成，即：增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、车船使用税、车船使用牌照税、印花税、契税、车辆购置税、农(牧)业税以及关税。由于房地产业涉及面较广，所以房地产企业在经营中所涉及的税种也比较多，目前，直接与房地产相关的税种就有10个，包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、城镇土地使用税、房产税。。由于不同税种的性质不同，税收筹划的途径、策略及收益也不同。所以上涉及到的税种中，也并不是所有的税种都适合进行税收筹划。当前房地产开发企业可以进行税收筹划的税种主要有：营业税、企业所得税、土地增值税等。
2 房地产开发企业主要税种的筹划措施
我们认为，房地产开发企业在选择税种进行税收筹划时，倡导用税收手段搞经营，用税收手段管理企业”的新观念，合同决定业务过程，业务过程产生税，只有加强业务过程的税收管理，才能真正规避税收风险”；“税怎么交不是看帐怎么做，而要看业务怎么做”。同时必须考虑以下两个因素：一是经济与税收相互影响的因素，也就是某个特定税种在经济活动中的地位和作用，对纳税人决策有重大影响的税种当然是税收筹划的重点。二是税种自身的因素，主要是指税种的税收弹性，税收弹性越大，税收筹划的潜力也越大。
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3 房地产开发企业的税收筹划措施-案例浅析浅析
A企业通过参与土地拍卖竟得一块地价6亿元的土地。由于A企业的技术水平有限，采用合作建房方式与B企业联合开发此房产，由A提供土地使用权，B提供资金。A、B两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1) “以物易物”方式。A企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，A应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，A企业以土地使用权、B企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于A企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
因此，随着社会经济的发展，税收筹划日益成为房地产开发企业理财或经营整体中不可缺少的一个重要组成部分。鉴于此，我们有理由相信，税收筹划作为合法地为开发企业减少税负、降低成本、增加经济效益的手段，作为中国法制完善的助推器，是有其存在空间和发展潜力的。
参考文献：
[1] 苏强．土地增值税税务筹划案例浅析浅析[J]．会计之友，2006，(7)：40-41．
[2] 陈晓红．关于土地增值税税务筹划的探讨[J]．河南财政税务高等专科学校学报，2005，(10)：6-7．
[3] 林志玲．土地增值税对企业税负及利润的影响[J]．会计之友(上旬刊)，2007，(10)：19-20．
[4] 郑丽青．房地产企业内部纳税筹划实践的探讨[J]．经营之道，2006，(1)：103．104．
[5] 国家税务总局税务师管理中心．税务实务[M]．北京；中国税务出版社，2008．
[6] 中国注册会计师协会．税法[M]．北京：中国财政经济出版社，2008．
在政府抑制房地产投资过热及房价过快增长的宏观调控政策下，使得原本竞争就已经非常激烈的房地产市场的竞争进一步加剧。作为房地产市场的主体之一的房地产开发企业，如何在目前全球经济一体化日益加强的大趋势下和宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下获取较多的收益，也成为了一个广受关注的不足。由于收益的取得取决于收入所得与成本费用两个方面。因此，要实现收益的最大化，就必须在尽可能多地增加收入的同时，减少成本费用的支出。其中作为房地产开发企业外部成本的税收，其数额的多少严重影响着房地产开发企业的实际经济效益。同时，由于房地产开发行业是一个综合性比较强的行业，其取得的收入涉及到多个税种，各税种的税基和税率也不尽相同。因此，如何进行税收筹划、合理降低税收负担，有效降低房价成为一个广受关注的不足。
1 房地产开发企业涉及的主要税种
我国现行税法体系在宪法精神的指引下，直接由各单行税法构成。其中，实体税法是现行税法体系的基本组成部分，目前由以下几个税种构成，即：增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、车船使用税、车船使用牌照税、印花税、契税、车辆购置税、农(牧)业税以及关税。由于房地产业涉及面较广，所以房地产企业在经营中所涉及的税种也比较多，目前，直接与房地产相关的税种就有10个，包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、城镇土地使用税、房产税。。由于不同税种的性质不同，税收筹划的途径、策略及收益也不同。所以上涉及到的税种中，也并不是所有的税种都适合进行税收筹划。当前房地产开发企业可以进行税收筹划的税种主要有：营业税、企业所得税、土地增值税等。
2 房地产开发企业主要税种的筹划措施
我们认为，房地产开发企业在选择税种进行税收筹划时，倡导用税收手段搞经营，用税收手段管理企业”的新观念，合同决定业务过程，业务过程产生税，只有加强业务过程的税收管理，才能真正规避税收风险”；“税怎么交不是看帐怎么做，而要看业务怎么做”。同时必须考虑以下两个因素：一是经济与税收相互影响的因素，也就是某个特定税种在经济活动中的地位和作用，对纳税人决策有重大影响的税种当然是税收筹划的重点。二是税种自身的因素，主要是指税种的税收弹性，税收弹性越大，税收筹划的潜力也越大。
2.1 营业税的筹划
房地产企业进行营业税的税收筹划主要是指以降低营业额为目标，适当的采取措施适用较低税率。营业税在应税营业额的确定上是有一定弹性的，因而这也给纳税人提供了更为广阔的筹划操作空间。2.
1.1 分解代收项目
房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代天然气公司(部分地区有)、有线电视网络公司等单位收取天然气初装费、有线电视初装费等费用。根据营业税税法的有关规定，这些代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。对于各种代收费用，如果房地产企业能将其与房价合理的分开，由附属的物业公司来收取，并且由物业公司开具物业给业主，则该部分代收费用可以不计入营业额中计算缴纳营业税，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。因此，分解代收项目的筹划对营业税和土地增值税的筹划都有一定作用。2.
1.2 资产委托
房地产企业出租房屋时，既要交纳营业税又须交纳房产税。出于节税目的，可考虑将租赁合同变更为资产委托，按与租金相同的标准以资产委托的方式(可考虑适当让利于经营者)，定期上交资产管理费取得资产收益。某房地产企业的的写字楼项目假设全部用于出租。房产账面原值和余值均为4 500万元，按市场行情，该写字楼售价9 000万元，整体出租可望每月收入50万元。(1)按出租计算。营业税及附加(每年)=50×12×5.5%=33(万元)；按出租金额的12%计算房产税(每年)=50×12×12%=72(万元)；合计105万元。(2)按资产承包计算。按房产账面余值的1.2%计算房产税(每年)=4 500×1.2%=54(万元)。(3)考虑所得税后的节税效果(每年)=(105-54)×(1-33%)=34.17(万元)。
2.1.3 实行合作建房方式
根据《营业税不足解答(一)的通知》的规定。“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的．参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。2.2 土地增值税的筹划
房地产企业开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润的高低又涉及土地增值税的多少，利润越大税缴的越多。具体到房地产企业来说，可以从以下几方面着手进行土地增值税筹划。2.1 合理测算房地产销售
房地产销售的变化，直接影响房地产收入的增减，会使增值额和土地增值率的变动，从而影响土地增值税税额。在确定房地产销售时，要考虑提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。同时企业在确定房价时应该仔细测算对营业税及附加、土地增值税和企业所得税的影响，也即应该仔细测算利润率，并结合市场的承受能力，再决定升价与否，升多少或降多少才能最有益于企业。否则，一不小心房价升过了头，多挣的钱还不够交税；或者房价升过了头没有购买力，而让房产空置，那就得不偿失了。当然合理测算房地产销售与营业税筹划也有关。2.2 合理选择土地增值税的核算方式
土地增值税的核算方式按税法规定有两种策略，核算方式不同直接导致税负不同。税法规定对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税优惠。房地产企业在选择土地增值税的核算方式时，首先应分别计算两种方式下应纳土地增值税税额，在比较两者的大小后，做出有利于增加企业效益的选择。2.3 企业所得税的筹划
《企业所得税法》2008年1月1日起实施，对于内资企业来说是一种机遇，充分利用这一法规、政策的变化，迟延确认收入、提前列支成本费用，可以达到迟延纳税的目的。2.3.1 减少账面收入
减少账面收入主要有两种策略：(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避开销售公司缴纳营业税。(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避开上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。2.3.2 利用税前扣除项目
按法律、法规规定应该购买并允许税前扣除的应足额购买，如财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房基金等。这样既能增加税前扣除降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才。同时在某一税种筹划时，应同时考虑其他税种，以降低企业整体税负水平。如前面提到的分解各种代收费用、销售精装修房的装修费用处理就同时与营业税、土地增值税筹划有关；合理测算房地产就与营业税、土地增值税和企业所得税三个税种的筹划有关。这就要求财务人员在进行筹划时应该综合考虑，以达到整体税负最低。3 房地产开发企业的税收筹划措施-案例浅析浅析
A企业通过参与土地拍卖竟得一块地价6亿元的土地。由于A企业的技术水平有限，采用合作建房方式与B企业联合开发此房产，由A提供土地使用权，B提供资金。A、B两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1) “以物易物”方式。A企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，A应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，A企业以土地使用权、B企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于A企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
因此，随着社会经济的发展，税收筹划日益成为房地产开发企业理财或经营整体中不可缺少的一个重要组成部分。鉴于此，我们有理由相信，税收筹划作为合法地为开发企业减少税负、降低成本、增加经济效益的手段，作为中国法制完善的助推器，是有其存在空间和发展潜力的。
参考文献：
[1] 苏强．土地增值税税务筹划案例浅析浅析[J]．会计之友，2006，(7)：40-41．
[2] 陈晓红．关于土地增值税税务筹划的探讨[J]．河南财政税务高等专科学校学报，2005，(10)：6-7．
[3] 林志玲．土地增值税对企业税负及利润的影响[J]．会计之友(上旬刊)，2007，(10)：19-20．
[4] 郑丽青．房地产企业内部纳税筹划实践的探讨[J]．经营之道，2006，(1)：103．104．
[5] 国家税务总局税务师管理中心．税务实务[M]．北京；中国税务出版社，2008．
[6] 中国注册会计师协会．税法[M]．北京：中国财政经济出版社，2008．