房地产企业财务管理探讨
本站原创 摘要：近年来，我国社会主义市场经济的迅速发展，带动了我国房地产业的投资热潮，也使得我国的房地产业得到了迅猛发展。财务管理在现代房地产企业经营管理体系中有着极其重要的地位，是管理学的重要组成都分。随着我国市场经济进程，财务工作的好坏关系着房地产企业的命脉，财务管理的重要地位也逐步为人们所认识。本文首先浅析浅析了房地产企业财务管理的组织方式，其次，阐述了房地产企业财务管理存在的不足。同时，从加大财务预算功能，规范资金使用；加强财务浅析浅析和制约；以预算管理健全房地产企业内部制约制度；建立健全房地产企业财务管理的规章制度等方面对如何规范房地产企业财务管理提出了自己的看法和倡议，具有一定的参考价值。关键词：房地产；企业；财务管理
1.前言
在市场经济中，房地产是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经济、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。近年来，我国社会主义市场经济的迅速发展，带动了我国房地产业的投资热潮，也使得我国的房地产业得到了迅猛发展。财务管理在现代房地产企业经营管理体系中有着极其重要的地位，是管理学的重要组成都分。随着我国市场经济进程，财务工作的好坏关系着房地产企业的命脉，财务管理的重要地位也逐步为人们所认识。我国相关法规陆续出台，使约束房地产企业财务行为的条件发生变化：市场环境变化，使房地产企业间竞争加剧，房地产企业创造利润和制约风险的手段也层出不穷，财务管理内容也面临更新。作为房地产企业管理者，必须经常关注房地产企业的财务管理。
（1）大型房地产企业
大型房地产企业的生产经营规模、业务发展对财务管理的需求及房地产企业相对完善的组织机构，决定了其财务管理的组织结构会比较清晰地包含上面所谈到的五横三纵的管埋模式。由于大型房地产企业业务往来频繁，涉及的财务处理复杂，且通常属于股份公司形式，所以，内部制约职能对其财务报告的真实可靠性，房地产企业资产使用的有效性相减低违法违规风险的重要性等方而显得犹为突出，因此，大型房地产企业往往将内部审计的职能机构交由董事会制约，或者使其拥有向董事会直接报告的权利。另外、大型房地产企业的业务往往具有跨地域甚至跨国经营的特点，因此，其通常会有地区性的组织机构，在这种情况下，为了保证财务管理的独立性，其地区财务经理应该在对该地区业务负责人汇报的同时，还应该向总公司的财务负责人直接汇报。
（2）高速发展中的中型房地产企业
这种类型的公司，其五横三纵的组织结构尚处于形成阶段。房地产企业财务管理正在从会计记账的基本功能向完善的财务管理职能过渡的时期。对于成长中的中型公司，因其业务规模的不断扩大，房地产企业对于财务管理的需求也越来越高。成长中的房地产企业往往面临资金金短缺的压力，如何加强房地产企业的融资渠道和能力，如何利用合理的金融工具解决发展过程中的资本扩张不足了，成为房地产企业的当务之急，而资金管理的职能成为房地产企业首先关注的重点，房地产企业开始寻求这方的专业技术人员，或通过“外脑”即专业顾问公司首先完成资金管理的分立，并同时逐步将财务计划和浅析浅析、会计处理系统、税务计划、内部审计等职能进行专业细分，使房地产企业的财务管理趋向专业化分工。
同时，高速发展中的中型房地产企业开始将自己的纵向结构从只有执行层和运营决策层的两层形式向包含战略决策层的三层演进。房地产企业开始聘请具有财务和业务管理经验、能够参与和承担房地产企业战略决策的高级财务管理人作为首席财务官或财务副总裁参加房地产企业的管理决策。
高速发展中的中型公司，因成本和人力的理由，有时虽然五横的财务管理职能基本具备，但财务计划和浅析浅析，会计处理系统、税务计划往往会合并在同一财务经理的管理之下。值得一提的是，为了房地产企业的长期健康发展，内部制约职能应尽早分立。
充分发挥财务管理预算和制约监督的职能。财务管理人员应努力提高自身素质，可以积极参与房地产企业战略计划的制定，当然这需要经营者对财务管理的支持，采取能不断调整的滚动式预算或全面动态预算制度，为管理者提供详尽的资料，使预算能更多地服务于房地产企业战略管理的需要，使预算更接近于连续进行的计划过程。房地产企业的管理人员应该能通过财务信息做出相应的决策。
（2）加强财务浅析浅析和制约。
一方面要加强财务浅析浅析，建立有效的财务监督体系。保证房地产企业已经制定的财务政策得到有效执行，加强对房地产企业债务、资产、投资回收、回流和资产增值等方面的财务管理与监督。加强财务制约，提高资金利用水平。房地产企业在利润分配时应优先考虑积累，充实资本，保持良好的资本结构，努力提高资产的运用效率，形成合理的资本结构，保持适当的流动能力，使资金运用产生最佳效果，合理分配资金。加强对会计信息的浅析浅析，在决策上不能靠主观感觉，在内部管理上不能靠主观喜好，必须踏实地进行成本、利润制约，进行房地产企业经营环境和经营目标浅析浅析、房地产企业经营对策浅析浅析、生产要素投入和产出浅析浅析、房地产企业经济效益的综合浅析浅析，提高管理水平和经济效益。
（3）以预算管理健全房地产企业内部制约制度
全面预算管理是房地产企业内部制约的一个重要策略。房地产企业在处理经济业务时，通过预算的编制、执行、浅析浅析考核等的管理，明确预算项目，建立预算标准，规范预算的执行和差异浅析浅析，建立、健全房地产企业的内部制约制度。
内部制约按其制约的策略不同，可分为：会计系统制约和预算制约。会计系统制约是依据《会计法》和国家的统一制度，通过发挥会计的监督职能，保证财产、物资的安全性，会计信息的真实性、完整性，以及财务活动的合法性。预算制约（管理制约）是保证房地产企业经营方针、经营决策的贯彻执行，推动经营目标的实现。会计制约与预算制约是相辅相成的。同时，要加强企业各阶层特别是管理决策层的预算管理理论学习，以达成共识，从思想上做好落实预算管理的准备。现代企业预算管理体系的构建是存在着内在动因，传统预算管理是公司治理的集中表现形式，预算管理体系集中体现公司治理的各个环节，涵盖着委托-思想、制约思想、交易费用理论、激励理论等公司治理的主要框架体系。随着战略管理思想不断在企业中实践，预算管理日益成为企业战略的集中载体，成为实现企业战略的资源配置工具，现代企业全面预算财务管理均以战略管理为基础，构建学习型组织是最近企业管理者的奋斗目标。企业必须加强在公司治理、战略管理和学习型组织构建上的理论学习，提高全面预算认识水平，并将其运用于预算管理工作实践，建立以学习型组织内部战略管理指导下的公司治理型预算管理体系。
参考文献：
[1] 阮龙海. 加强房地产企业的财务管理工作[J]. 市场周刊(理论研究) , 2006,(05) ：123-125.
[2] 赵春梅. 房地产企业的财务管理浅析浅析[J]. 科技信息 , 2006,(S2)：102-105.
[3] 本刊记者. 一切中小房地产企业联合起来?——关于一场“聚会”的一种声音[J]. 住宅产业 , 2004,(07) ：145-147.
[4] 林平. 论规范房地产开发房地产企业的财务管理[J]. 经济与社会发展 , 2004,(09) ：111-112.
[5] 张宁, 闫俐臻, 贾海涛. 房地产企业的网络营销之路[J]. 市场研究 , 2006,(05)：123-124.
[6] 吴彩珍. 浅谈我国民营房地产企业财务管理中的不足及治理对策[J]. 经济师 , 2009,(08)：156-160.
1.前言
在市场经济中，房地产是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经济、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。近年来，我国社会主义市场经济的迅速发展，带动了我国房地产业的投资热潮，也使得我国的房地产业得到了迅猛发展。财务管理在现代房地产企业经营管理体系中有着极其重要的地位，是管理学的重要组成都分。随着我国市场经济进程，财务工作的好坏关系着房地产企业的命脉，财务管理的重要地位也逐步为人们所认识。我国相关法规陆续出台，使约束房地产企业财务行为的条件发生变化：市场环境变化，使房地产企业间竞争加剧，房地产企业创造利润和制约风险的手段也层出不穷，财务管理内容也面临更新。作为房地产企业管理者，必须经常关注房地产企业的财务管理。
2. 房地产企业财务管理的组织方式
房地产企业的生产规模及房地产企业的性质不同，决定了房地产企业的管理方式和组织机构设立的不同，因此，财务管理的组织方式也具有形式多样性的特点。（1）大型房地产企业
大型房地产企业的生产经营规模、业务发展对财务管理的需求及房地产企业相对完善的组织机构，决定了其财务管理的组织结构会比较清晰地包含上面所谈到的五横三纵的管埋模式。由于大型房地产企业业务往来频繁，涉及的财务处理复杂，且通常属于股份公司形式，所以，内部制约职能对其财务报告的真实可靠性，房地产企业资产使用的有效性相减低违法违规风险的重要性等方而显得犹为突出，因此，大型房地产企业往往将内部审计的职能机构交由董事会制约，或者使其拥有向董事会直接报告的权利。另外、大型房地产企业的业务往往具有跨地域甚至跨国经营的特点，因此，其通常会有地区性的组织机构，在这种情况下，为了保证财务管理的独立性，其地区财务经理应该在对该地区业务负责人汇报的同时，还应该向总公司的财务负责人直接汇报。
（2）高速发展中的中型房地产企业
这种类型的公司，其五横三纵的组织结构尚处于形成阶段。房地产企业财务管理正在从会计记账的基本功能向完善的财务管理职能过渡的时期。对于成长中的中型公司，因其业务规模的不断扩大，房地产企业对于财务管理的需求也越来越高。成长中的房地产企业往往面临资金金短缺的压力，如何加强房地产企业的融资渠道和能力，如何利用合理的金融工具解决发展过程中的资本扩张不足了，成为房地产企业的当务之急，而资金管理的职能成为房地产企业首先关注的重点，房地产企业开始寻求这方的专业技术人员，或通过“外脑”即专业顾问公司首先完成资金管理的分立，并同时逐步将财务计划和浅析浅析、会计处理系统、税务计划、内部审计等职能进行专业细分，使房地产企业的财务管理趋向专业化分工。
同时，高速发展中的中型房地产企业开始将自己的纵向结构从只有执行层和运营决策层的两层形式向包含战略决策层的三层演进。房地产企业开始聘请具有财务和业务管理经验、能够参与和承担房地产企业战略决策的高级财务管理人作为首席财务官或财务副总裁参加房地产企业的管理决策。
高速发展中的中型公司，因成本和人力的理由，有时虽然五横的财务管理职能基本具备，但财务计划和浅析浅析，会计处理系统、税务计划往往会合并在同一财务经理的管理之下。值得一提的是，为了房地产企业的长期健康发展，内部制约职能应尽早分立。
3. 房地产企业财务管理存在的不足
一是房地产企业成本信息核算失真。为达到某一目的人为调节数字，成本核算不实，潜亏严重，房地产企业虚赢实亏。二是有相当一部分房地产企业一味追求销量和市场份额，忽视了财务管理的核心地位，使企业管理局限生产经营型管理格局之中；同时，很多房地产企业受管理者素质的限制，往往存在会计核算制度不健全，财务管理人员缺位的现象；企业财务管理的作用没能得以充分发挥。4.如何规范房地产企业财务管理
（1）加大财务预算功能，规范资金使用。充分发挥财务管理预算和制约监督的职能。财务管理人员应努力提高自身素质，可以积极参与房地产企业战略计划的制定，当然这需要经营者对财务管理的支持，采取能不断调整的滚动式预算或全面动态预算制度，为管理者提供详尽的资料，使预算能更多地服务于房地产企业战略管理的需要，使预算更接近于连续进行的计划过程。房地产企业的管理人员应该能通过财务信息做出相应的决策。
（2）加强财务浅析浅析和制约。
一方面要加强财务浅析浅析，建立有效的财务监督体系。保证房地产企业已经制定的财务政策得到有效执行，加强对房地产企业债务、资产、投资回收、回流和资产增值等方面的财务管理与监督。加强财务制约，提高资金利用水平。房地产企业在利润分配时应优先考虑积累，充实资本，保持良好的资本结构，努力提高资产的运用效率，形成合理的资本结构，保持适当的流动能力，使资金运用产生最佳效果，合理分配资金。加强对会计信息的浅析浅析，在决策上不能靠主观感觉，在内部管理上不能靠主观喜好，必须踏实地进行成本、利润制约，进行房地产企业经营环境和经营目标浅析浅析、房地产企业经营对策浅析浅析、生产要素投入和产出浅析浅析、房地产企业经济效益的综合浅析浅析，提高管理水平和经济效益。
（3）以预算管理健全房地产企业内部制约制度
全面预算管理是房地产企业内部制约的一个重要策略。房地产企业在处理经济业务时，通过预算的编制、执行、浅析浅析考核等的管理，明确预算项目，建立预算标准，规范预算的执行和差异浅析浅析，建立、健全房地产企业的内部制约制度。
内部制约按其制约的策略不同，可分为：会计系统制约和预算制约。会计系统制约是依据《会计法》和国家的统一制度，通过发挥会计的监督职能，保证财产、物资的安全性，会计信息的真实性、完整性，以及财务活动的合法性。预算制约（管理制约）是保证房地产企业经营方针、经营决策的贯彻执行，推动经营目标的实现。会计制约与预算制约是相辅相成的。同时，要加强企业各阶层特别是管理决策层的预算管理理论学习，以达成共识，从思想上做好落实预算管理的准备。现代企业预算管理体系的构建是存在着内在动因，传统预算管理是公司治理的集中表现形式，预算管理体系集中体现公司治理的各个环节，涵盖着委托-思想、制约思想、交易费用理论、激励理论等公司治理的主要框架体系。随着战略管理思想不断在企业中实践，预算管理日益成为企业战略的集中载体，成为实现企业战略的资源配置工具，现代企业全面预算财务管理均以战略管理为基础，构建学习型组织是最近企业管理者的奋斗目标。企业必须加强在公司治理、战略管理和学习型组织构建上的理论学习，提高全面预算认识水平，并将其运用于预算管理工作实践，建立以学习型组织内部战略管理指导下的公司治理型预算管理体系。
参考文献：
[1] 阮龙海. 加强房地产企业的财务管理工作[J]. 市场周刊(理论研究) , 2006,(05) ：123-125.
[2] 赵春梅. 房地产企业的财务管理浅析浅析[J]. 科技信息 , 2006,(S2)：102-105.
[3] 本刊记者. 一切中小房地产企业联合起来?——关于一场“聚会”的一种声音[J]. 住宅产业 , 2004,(07) ：145-147.
[4] 林平. 论规范房地产开发房地产企业的财务管理[J]. 经济与社会发展 , 2004,(09) ：111-112.
[5] 张宁, 闫俐臻, 贾海涛. 房地产企业的网络营销之路[J]. 市场研究 , 2006,(05)：123-124.
[6] 吴彩珍. 浅谈我国民营房地产企业财务管理中的不足及治理对策[J]. 经济师 , 2009,(08)：156-160.