谈经济适用房经济适用房造价构成与成本制约分析毕业论文提纲范文

当前位置: 大雅查重 - 范文 更新时间: 2022-09-07 03:57:37 版权:用户投稿原创标记本站原创
经济适用房是保障性住房中最具代表性的住房类型,是我国政府现阶段解决中低收入群体住有所居的一种房地产类型,根本目的是帮助中低收入家庭解决住房困难问题。经济适用房作为保障性质的政策性住房,其盈利目的并不是很强,但要做到低成本、高质量、最大限度地体现经济适用房的特性,并不是一件易事。摸清经济适用房造价构成,然后有针对性地实施成本控制策略,促进居住房房价合理回归,可以最大限度地降低底层民众生活成本,提高生活质量,加快我国高水平小康社会的全面构建。财务会计小论文
什么是经济适用房?以房地产市场为例,从政府宏观调控的视角来看,就是要对居住房进行严格的控制,杜绝投机和炒作,降低国民居住房“刚性需求”支付成本,为此,政府应该给予诸如降低土地出让金、减免各种关联税收等办法最大限度地调控经济适用房交易成本;从经济适用房房地产商的视角看,就是最大限度地降低房屋造价,把利润控制在造价成本的3%以内,进而从控制成本的角度化解当前供需矛盾。本篇主要探讨经济使用法造价构成,并在此基础上提出针对性成本控制策略。而提出相应的策略之前,我们先来分析其造价构成。
经济适用房造价构成
由于政府免征土地出让金,故此经济适用房和商品方相比,其造价成本也就大大降低。接下来我们将顺序略作解释和分析,以为稍后的成本控制方案的推导建构起逻辑基础。
征地补偿费和拆迁安置费
这一部分的费用包括三个部分:一是向当前土地使用权拥有者支付的费用,比如在旧有房屋建筑的土地上搞经济适用房建设,就必须向该建筑居民支付相应的补偿,而征用农用地也一样要支付耕地补偿费用;另外一部分则是安置费,原住民房屋被拆迁之后,他们需要有一个容身之所,而且根据我国拆迁补偿中“不应该让原有居民居住质量低于现在”的原则,一般而言,补偿的费用是要超过该原有居住房市场50%以上的;第三部分,则是在开展这一工作的过程中耗费掉的人力和物力资源。
勘察设计和前期工程费
前期工作费主要包括立项可研费、勘察设计费、报建费、工程监理费及场地平整费。虽然,这些费用的总和仅仅占据整个源于:论文致谢范文http://www.328tibet.cn
经济适用房造价成本的4%左右,但是却占据成本可控的较大比例,约为70%到80%。勘察设计环节主要牵涉人力资本的投入使用,也因此其调整的空间和幅度相对要大得多,而前期工程费用则主要是为了房地产工程的正式开展做基础和铺垫的。搞规划设计的人都清楚,这一块费用的操作空间非常巨大。
建安工程公司工程费和建筑材料费
正式开工之后的费用主要是工程费和安装费,这是大头。经济适用房的房地产开发商应该选择合适的建筑施工和安装单位,一切以成本最小化为前提,但同时要保证质量。
小区基础设施建设费
这一块源于住宅小区体育锻炼区域、公路设施、地下水道、电力供应系统、门禁系统的设计、安装和施工期间管理。一般而言,这是后续费用,国际惯例也是规定了这一部分费用是由房地产开发商自我承担的,但是国内基本上所有这些费用都是与住房交易捆绑在一起的,这无形中抬高了经济适用房交易,而且由于这一部分费用的测算和监管相对复杂,操作空间也很大,故此存在的问题也是很多。会计论文例文
贷款利息和税金
房地产开发是一项资金需求量相当大的工程项目,没有金融体系的支持,中小型房地产开发公司是无法筹集相应的资金的。而由于经济适用房属于微利型房地产项目,故此容易拿到优质商品系列地产项目的大型建筑公司一般都是不会参与到其中来的。故此贷款利息就是一个很大的成本。同时由于房地产牵涉到的市场交易类型复杂,数量巨大,故此相应的税费总额也是一个不小的数额。
成本控制方案
在这一部,笔者将针对第一部列举出的经济适用房成本构成个板块提出相应降低成本的策略和方法,并力求做到简洁有理、有力。
由于征地拆迁费这一项费用操作空间实际很大,故此开发商需要与土地现有使用人进行协商谈判,不同地块的使用人,情况也会有所不同,只能在协商谈判中尽量争取用较低的费用取得土地。当然,在这个过程中,政府不强行规定,但是却应该形式监督的质量,不应该给被征地块的原使用者带来损失。值得一提的做法是:把拆迁和安置结合起来,让这一工作体系化,然后结合以优化过后的方案,从提升系统功能的前提出发,化解成本收益矛盾,尽最大程度提升利润空间。
选择“合适”的设计方案。什么是“合适”的设计方案,用一个词就可以概括:“物美价廉”。经济适用房追求的是经济适用,不尚奢华,装饰和设计空间相对狭窄,房地厂商应该从这一特征出发,选择质量适中而开价合理的设计施工单位,不宜过于追求“物美”,而导致造价抬高。而设计师在设计过程的过程中,也不应过分追求需要以资金为基础的“创意”,强化必要功能,削减可有可无的功能。
政府部门应该从创造适宜于经济适用房顺利交易的原则出发,制定相应的税收政策、土地政策,同时成立具有专业素养的经济适用房工作组,对其造价进行深层次精算,真正做到经济适用房的微利,造福于中低收入者。
小结
总之,对经济适用房成本进行有效的控制,合理降低房价,这不但关系到房地产开发企业自身的利益,而且还关系到经济适用房作为党和国务院的民心工程是否能够全面的落实,是否能够真正地让中低收入居民都住有所居。因此,有必要今早开发出一套卓有成效的成本核算和监控方案,让“刚性需求”不再“刚”,从而实现我国人民高水平的小康生活。
(作者单位:浙江立兴造价师事务所有限责任公司)