研究房地产开发浅述房地产开发环节成本制约

摘要：本文以房地产开发环节为主线，从立项、规划设计、施工招标、施工过程、工程材料及设备管理及竣工结算等方面，阐述房地产开发成本控制的要点和方法，具有实战意义。
关键词：房地产；成本；管理；控制；环节
Abstract: this article to the real estate development as the main line, links from initiation, planning, design, construction bidding, the construction process, engineering material and equipment management and completion settlement, etc., key points and methods of the real estate development cost control, has practical significance.
Key words: real estate; Cost; Management; Control; link


房地产开发成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。成本控制贯穿了从立项、设计到施工、结算等全过程，在项目开发环节，如何进行控制成本控制，是每个房地产企业最关注的管理之

一、通过笔者这些年在这方面的研究，浅述如下：

一、立项环节的成本控制

新项目立项时必须做详细的《可行性研究报告》。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：
◆ 成本费用估算和控制目标及措施；
◆ 投资及效益测算、利润体现安排；
◆ 税务环境及其影响；会计学科论文
◆ 资金计划；会计专业的毕业论文范文
◆ 投资风险评估及相应的对策；
◆ 项目综合评价意见。

二、规划设计环节的成本控制

总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应详细审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制建设方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。
施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破建设方编制的《建造成本预算》。

三、施工招标环节的成本控制

主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。
零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

四、施工过程的成本控制财会本科论文

(一)现场签证

现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由建设方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中建设方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得任何签证。
因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应编制预算，经设计、监理单位和建设方有关负责人认可后，方可，过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。

(二)工程进度款支付

原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。工程进度款的拨付应当按下列程序：
◆ 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；会计的毕业论文
◆ 工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；
◆ 预算部门整理复核工程价值量；
◆ 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。
应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。

五、工程材料及设备管理

实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，在质量、、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：
◆ 能够实行赊销或定金较低的供货商；
◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；
◆ 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；
◆ 售后服务和信誉良好的供货商。
工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和建设方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能结算。建设方必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。
对于乙供材料和设备，建设方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

五、竣工交付环节的成本控制

单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。
设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。工程移交后，应按源于：论文库http://www.328tibet.cn
施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。会计毕业论文财务会计

六、工程结算管理

工程竣工结算应具备以下基本条件： ◆ 符合合同（协议）有关结算条款的规定；
◆ 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；
◆ 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；毕业生会计论文
◆ 工程遗留问题已处理完毕；
◆ 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。
工程结算要以建设方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。“点工”必须按照定额价计取、结算。审算部门应详细核对工程量，审定、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确。编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。
八、其他环节的成本控制
正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。
销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算。应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。会计类论文
综上所述，各房地产开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。并根据本单位的具体情况和项目特点，在开发环节的各个阶段，制定本单位的成本管理制度或管理办法，在实际工作中不断完善，相信定能取得良好收益和回报。