谈谈目标管理建立从目标管理房地产成本制约系统初探

【摘 要】近几年来房地产的迅猛发展，带动了市场很多行业的发展。过去房地产是一个高利润的行业，企业对全成本的控制与管理意识较为薄弱；现在与未来，房地产业在政策与市场的双重压力之下，利润区间已回归理性，故加强成本控制与管理是房地产企业当前面临的重大问题。本文针对房地产的目标成本管理进行分析，以现代的房地产开发作为背景展开论述。
【关键字】房地产；成本管理；管理模式
我国的房地产行业是自改革开放之后开始发展起来的，时至今日房地产行业已然成为我国经济的支柱。最近几年我国对于房地产行业所出台的政策比较严厉，国家的宏观调控使人们对房地产行业的投资越来越慎重，项目的盈利未达到预期效果，故房地产企业开始认识到节省成本的必要性。

一、对于管理房地产成本控制的背景

1、政策背景

随着房地产行业的发展，国家对其进行宏观调控，从2003年国家对房地产宏观调控全面展开，国家对房地产的控制主要有以下几个方面：
1.1、信贷与土地供给的方面。2003年房地产的开发投资额度同比增长了30.6%，房地产尺长逐渐扩大，面对这一现象，国家出台了一系列政策进行宏观调控，其中有控制房地产贷款的金额，提高房地产行业的注册资金，进而调理房地产行业的市场；其次就是对土地的限制，控制土地的使用。
1.2、对房地产进行调控。国家对土地的控制造成了土地一路飙高的现象，所以在2005年上温家宝总理首次公开提出了针对房价的问题，政府制定了一系列措施来控制房价，如限制购房，提高税务，提高房贷等措施。
1.3、2008年2月4日央行《经济适用住房开发贷款管理办法》，同年3月10日国务委员兼国务院秘书长华建敏在《国务院机构改革方案》中又一次指出住房问题，中温家宝在政府工作报告中提出“抓紧建立住房保障体系”，2008年4月16日，住房和城市建设部开始全面管理公积金贷款问题；房贷由2008年三成提高到2011年六成等等。国家对房地产的宏观调控越来越重视，近几年颁发的法律条款关于房地产的越来越多。

2、市场背景

随着房地产业的发展，越来越多的商家投身于房地产事业中，以致于房地产行业的竞争越来越大，市场的抢占也越来越白热化。而近几年房地产行业趋于饱和状态，而人们对房地产投资也越来越慎重，持有观望态度。使房地产也受到了一定影响，所以管理者认识到了管理成本的重要性。但也有很多不足之处：房地产企业员工对成本的重要性认识不够，系统与规模管理尚不完善；还没有建立针对于成本的制度与体系；对先进的项目成本管理不重视，而信息的渠道也不流畅等。

二、建立以目标管理的房地产成本控制体系的探讨

房地产开发建设的成本控制与管理，贯穿于项目的决策、设计、交易、实施、竣工结算与决算（后评估）、交付使用与营运等各个阶段，应强化以“营销策略”为前提、以“成本控制”为中心的现代项目管理；不断完善目标成本与动态成本控制和管理的体系，才能使企业在变化多端的竞争环境之下，通过快速的成本信息传输和决策机制，实现既定的经营目标并管理未来的经营目标，使企业保持经营成本与风险成本的相对优势、战略地位相对提高。

1、目标成本控制与管理的关键阶段

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1、决策阶段

决策阶段项目的整体策划，是决定目标成本的基础，直接影响着决策阶段之后的每个建设阶段工程成本的控制与管理是否科学、合理、正确。故决策阶段要正确处理功能标准、技术规范、成本控制等对立统一关系，应把工程成本控制与管理的观念，渗透到设计、交易、实施等各阶段，保证项目管理目标的实现。会计专业毕业作业
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2、设计阶段

这一阶段设计费支出只占建设项目全寿命成本的1%左右，但对工程建造成本的影响却占75%以上；因此，应将设计阶段的成本控制与管理作为施工阶段全过程成本控制与管理的重点来抓；并根据决策阶段成本控制的目标，在投资限额范围内进行设计。
⑴限额设计，不仅仅是钢筋、混凝土的指标限额设计，更重要的是从资源合理因素、建筑因素、结构因素、安装工程与设备因素、设计质量因素、施工技术因素等方面进行限额设计与价值分析。
⑵应将营售策划目标充分体现在各阶段的设计方案和措施之中，在满足决策之功能与标准不变的前提下，做到成本最优。
⑶专业工程设计，如外立面装饰设计、室内精装饰设计、安装工程深化设计、室外总体平衡设计与绿化景观设计等；应与建筑设计（概念方案设计、总体方案设计、施工图设计）同步；确保相互之间的无缝对接，减少因过程之变更、签证而增加项目成本控制与管理的难度和成本的追加。会计职业论文
⑷最易被忽视的为设计阶段的配套方案征询，项目的配套条件和地方政府及相关部门的具体规定，是决定配套的关键因素；故设计阶段，应充分与项目所在地有关配套的部门进行征询与评估，掌握配套的政策、条件、要求等，并充分与设计协调同步进行。

2、以目标管理为基础的房地产成本控制体系

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1、房地产企业目标成本的构成

目标成本“一级科目和二级科目”由以下主要科目构成
⑴开发成本
①建设用地；②前期准备与技术措施；③主体建筑安装工程；④配套设施建筑安装工程；⑤室外总体工程（含园林环境）；⑥区内配套工程（当局事业部门实施）；⑦间接费
⑵期间费用
①广告与销售费用；②管理费用；③财务费用
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2、目标责任体系的建立

为了对目标进行具体责任化，所以应建立目标责任体系，然后由各部门将目标具体细分到各个岗位上的工作人员，让其贯彻落实目标责任，并制定出各项的成本指标，定期对各部门的成本进行核算；各部门员工应加强成本意识，在保证工程质量与进度的前提下避免多余浪费。
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3、企业成本的控制流程

企业成本的控制流程，其管理理念之关键，须拓展企业资源优化配置的范围，触角由企业内部的一个部门延伸到多个部门，由企业的一个层面延伸到多个层面，由单个企业延伸到多个企业，打破企业内部的横向界面、纵向界面，以及打破企业间的界面，实现企业内部各要素及企业内外部资源的优势互补、集成共享。首先应该是目标成本的制定，必须全面、科学、可控与可追溯；其次是有效地提高管理人员的综合能力和素质，通过目标成本的有效动态管理，确保项目管理成本目标的实现；最后则是竣工成本的分析与总结，项目竣工并完成财务的结算后，应该组织相关部门与人员进行分析与总结，讨论并明确项目的实施过程中，目标成本与实际成本之间的偏差原因和改进措施，为后来的项目开发打好基础。
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4、目标成本控制体系的维护

为了确保目标管理的房地产成本控制体系的顺利运行，需要作出以下维护工作，首先将成本的项目分类，并规范核算的内容，加强成本的使用率，并将成本的数据进行统计，为以后的成本管理作为参考依据。其次制定规范的源于：论文的格式要求http://www.328tibet.cn
制度标准，以保障在成本的管理与实施过程中有制度可以执行。最后是竞争力的考核方法，将各个部门的成本控制情况进行对比，对其进行考核预评估。
三、结语
现在及未来，房地产行业的竞争将越来越激烈，预期利润逐渐与市场理性接轨；故完善控制成本，建立以目标管理的房地产成本控制体系，对我国房地产行业的发展具有极其重要要的意义。
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