阐述浅谈浅谈财务在企业内部制约制度建设何总地位及意义学生

【摘 要】：随着市场经济运行的规范化、法制化以及公民依法纳税意识的提高，从而出现了纳税筹划。而房地产行业在我国国民经济中占有重要地位，同时也是缴纳税种最多的行业之一。针对以上现状，本文结合房地产企业的特点，在法律规定许可的范围内提出我国房地产企业相关的主要税种的税收筹划办法。会计毕业论文财务会计
【关键词】：房地产；纳税；筹划
1009-914X（2013）30-0076-01

1.土地增值税的纳税筹划措施

1.1增大扣除项目的金额措施毕业生会计论文

依据土地增值税的实施细则与暂行条例，计算其扣除的项目包括：获得土地使用权而支付的资金；土地开发所花费的成本；新建房与配套设施的成本，旧房评估价位；以及转让房地产相关的税费如营业税、印花税及附加税等销售税金；财政部所颁布的扣除项目。若房地产企业想要加大扣除项目额度，可提升开发成本，加大“公共配套与基础”设施的建设上的费用投入，如此既可以提升税前扣除项目的成本费用，还可以让开发项目的环境变得更加优美，益于提升销售和推动品牌效应。此外，也可合理提升“销售、管理、财务”三方面的期间费用，且把其作为开发费用录入当期损益，其允许税前扣除。如此能提升宣传力度，推动经营管理效能，便能实现提高扣除额的目的。

1.2合理定价措施

我国土地增值税其税率偏高，故此于项目销售过程中，企业需依市场整体状况，对增值额比例进行适当计算，科学拟定房产销售。房产价位的调整需以把增值率控制于临界点之下，进而享受免税优惠政策。

1.3创设独立核算企业的销售公司且将销售与装修独立核算

房地产企业可把销售部由公司内分离出去，创设分开独立核算的子公司，把房产先销售给子公司，然后子公司再把房产对外销售。于母公司向其销售房产之时，尽可能的把增值率控制于临界点以下，如此仅需对子公司销售额进行土地增值税的征收。同时，把“维护、装修、设备安装”当作独立业务展开核算，尤其适合当下普遍推出的“精装房”企业，即于出售以前对商品房展开简单装修以及维护，且安装了一些如“马桶、厨灶”等生活必要的设备。独立核算一可合法降低销售额，减少增值率，二可合理压缩营业税额。

2.企业所得税措施会计类论文

2.1对销售收入进行适当调节

我国税法规定，预收款在房地产企业不管是否结转销售收入，皆需依照适用税率计算交纳营业税及相关的附加税，且土地增值税进行预征。依此规定，各企业需努力提升免税收入，及时剔除所不应收取税率的项目。企业针对销货退回与折让问题，务必及时获取有关凭证且施行冲减销售收入费用的账务处理，进而规避收入虚增。此外，若存有闲置流动资金，能够选取买进国债，因国债可为企业带来利息收入同时，国债利息收入亦可免缴所得税。（也）可把暂时闲置资金投资其他企业，获取的投资收益亦不用上交所得税。

2.2巧妙转化业务招待费措施

我国实施的企业所得税法条例中规定，企业和生产经营相关的业务招待费，依所支出的60%额度进行扣除，可是最高不可超出当年销售额度的5‰，需要留意的是，依二者的标准较低者进行计算。若是依以上条例规定，企业于申报纳税以前，需要提前对业务招待费进行自行计算。若是所要申报的业务招待费已经超出限额，企业务必提前展开调整，可把业务招待费采取巧妙转换成别的项目的手段，达到税前扣除目的。比如，房地产企业对客户所赠送的“礼券、礼金”等，能够采取佣金费用列支的措施，因为此部分费用能够在税前进行扣除。此外，企业还能够将招待费用转换摘自：本科毕业论文致谢http://www.328tibet.cn
成会议费，由于会议费可以不受（此）比例的限制，只要可以给予合法凭证，皆能够进行全额度的扣除。

2.3职工的工资薪金和三项费用的科学安排

我国企业所得税法中规定：①企业所发生的合理的实际职工的工资薪金，准予于税前进行扣除；②企业依国务院相关主管机构及省级政府所规定的范畴与标准给职工交纳的基本养老保险费与医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、失业保险费等等的基本社会保险费以及住房公积金，准予进行税前扣除；③企业为职工以及投资者所支付的补充“医疗保险费与养老保险费”，于国务院财政与税务主管机构所规定的范畴以及标准内，准予进行扣除；④企业依国家相关规定给特殊工种职工所支付的“法定人身安全”保险费，准予进行扣除；⑤企业为雇员个人以及投资者向商业保险部门所投保的财产保险、人寿保险等商业保险，不得扣除。（从）以上规定我们可以看出，房地产企业务必规避给员工买入“商业保险”，采取适当地提升员工年终奖金、工资、住房公积金、社会基本保险费以及人身安全保险等，从根本上提升员工的待遇，即能够降低交纳企业所得税率，亦能够给企业吸引进更多的优秀人才。

3.营业税措施

营业税意指对给予应税劳务、销售不动产、转让无形资产的企业与个人，就其所获取的营业收入所进行征收的一种流转税。营业税其征税范畴包含给予应税劳务、销售不动产及转让无形资产。销售不动产的具体内容包含销售“建筑物及构建物与销售别的土地附着物”，房地产企业所交纳的营业税，即是凭此项规定进行实施。营业税其起征点的幅度规定如下：①依期纳税的，为月营业额度的5000-20000元人民币；②依次纳税的，为每日营业额度的300-500元人民币。房地产开发企业在计征营业税上，其计征依据的主要内容包含：其一，出售房屋后所收取的款项；其二，出售土地应用权后所收取的款项；其三，代收房屋的“电表、水表、装修”等款项；其四，出售房屋与土地预收所获得的款项。尤其是，纳税人在转让土地使用权以及销售不动产时，采取预收款模式的，则纳税义务所发生时间是所收收预收款当日；其五，视同销售营业额。对营业税展开纳税筹划过程中，对以下三个有关政策进行充分考虑：其一，对依政府所规定价位而出租的廉租房、公有住房，包含房产企业向居民所出租其公有住房，企业与自收自支的事业单位针对职工所出租的自有住房，能够暂免征收其营业税；其二，房地产企业其自建自用的建筑物能够免征收其营业税；其三，以不动产进行投资入股的，参与接受投资方的利润分配者，一同承担风险行为者，免征其营业税。故此，企业可依上述进行如下措施：
3.1不动产销售适用的营业税税率为5%，可是房屋装修归属建筑安装业所适用的3%税率。故此，尽管售楼过程中主要出售毛坯房，可是于出售前文所提到的精装修房之时需分别签订装修合同与出售毛坯房合同。装修即能应用3%税率，亦能把装修收入用劳务收入模式实现，进而压缩土地增值税所需计征的基础；尽管不动产销售适用于相对较高5%税率，能够采取投资模式进行不动产的销售，再展开转让，如此不只是能够免交营业税，还能够推迟交纳土地的增值税（的时间）。
3.2于房地产企业之中，若是企业开发的以前或初期即可以确定最终用户，则能够采取代建房模式展开开发，而非采取常规下的先开发、再销售模式。此筹划模式能够依据建筑行业所适用的3%的低税率进行营业税的交纳，可当下土地增值税不用交纳。
3.3于房地产企业销售活动中，需要留意下列几点内容：①税务机关不认可企业内部的售房优惠价位，需依常规的卖价计税，此称为让利不让税；②需要规避视同销售营业额所生成的营业税，比如，出典的房屋、办公用的房屋；③收取代垫的“水表、电表”的初装费，作为房屋的销售收入而计税，规避。会计学论文
【参考文献】：
【1】刘玉章.房地产企业财税操作技巧【M】.机械工业出版社，2009.
【2】杨文国.房地产业纳税操作与稽查实务【M】.经济科学出版社，2010.