试析房地产行业谈房地产行业内部审计中专
本站原创 随着房地产市场进入后危机时代，房地产企业也必将进入精细化开发和精细化管理时期。自从国家加强对房地产市场的宏观调控开始，经过了几年的调整，房地产市场也已日趋完善和健全。但“高风险”依然成为房地产企业经营的代名词，尤其在当前市场剧烈变动的“多事之秋”。因此，研究内部审计服务转型审计、内部审计管理创新，有效防范财务风险就显得尤其重要。现就房地产行业日常资金运营风险及内审要点进行简析。
（1）对货币资金的查证
a.首先要对库存进行实地盘点，对大额的收支进行大范围的凭证测试。b.对银行帐户的开设情况进行核实，必须派专人去基本户开房银行取证，有否发现帐外开户的事项及有无对外担保情况。c.对所有银行的对帐单与对应的银行日记帐进行比对，是否发现重大资金进出不入帐情况。d.核实支付、银行支付及与费用支出的凭证，查看其后附的原始、签呈、附件等，并且与合同及付款审批单进行核对。财务会计专业本科毕业论文
（2）实物资产查证
a.取得被审计单位的固定资产、低值易耗品等实物资产的各项管理制度，并对这部分内控制度设计的合理性、完整性、有效性进行全面了解。b.查证固定资产以及低值易耗品的所有权或控制权：对各类实物资产，获取、收集不同证据以确定其是否归属本公司所有；对外购的机器设备等固定资产，审核采购、采购合同等。c.实地监盘全部重要的固定资产，以确定其是否存在，并关注是否存在已报废仍未核销的固定资产。
（3）已售房源的查证
a.应获取本公司各阶段房源目录，全面查证售价是否符合既定的政策。b.着重了解销售给关联方、内部职工、关系密切的重要客户的情况，查证其房源、、数量、金额和比例等。c.取得本公司有关折扣的具体规定和其他文件资料，并抽查较大的折扣发生额的授权批准情况，与实际执行情况进行核对，检查其是否经授权批准，是否合法、真实。d.根据《商品房销售管理办法》，在未取得预售证的情况下，有否收取定金性质款项，是否造成涉税风险。
（4）费用支出查证
a.对公司所发生的开间费用、管理费用、销售费用等科目中的大额支出进行大范围的凭证测试。b.管理费用的明细项目的设置是否符合规定的核算内容与范围，特别是开间费用和管理费用之间的分类是否有错误。c.查证公司经费（包括办公费、会议费、广告费、差旅费和业务招待费）是否系经营管理中发生，并查阅相关费用报销内部管理办法，核实是否有合法原始凭证支持。d.涉及大额费用支出的部分经济合同进行必要的查阅，并就合同情况询问相差经办有员。
根据《企业会计准则》规定及房地产企业的核算要求，明确区别开间费用与期间费用，这有利于公司利润情况的准确列报。房地产开发企业开间费用指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用，这些费用与具体某个房地产项目的“开发”相关，与开发产品的销售、公司的日常营运费用没有相关性。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。而期间费用则与某个房地产项目没有关系，系为维持公司正常营运所发生的费用。如将销售费，楼盘广告均非开间费用，应作为期间费用处理。
（5）财务预算的审计
a.了解公司预算制度及执行概况。b.查证大额付款是否实行费用预算控制，并核实款项支付权限的履行情况。c.复核各项费用支出实际数额与预算数额的差异情况。d.抽取月度预算并与当月实际发生数进行比对，查阅年度决算报告，比对相关数据。
（6）招投标实施情况
a.工程招标清单编制是否有误，投标方报价是否存在不平衡现象。b.招标条款设置是否合理，能否体现招标效果，达到降低成本的目的。c.招投标实施程序是否规范。d.项目招投标内控管理制度执行情况。根据招投标管理制度，公开招标项目应进行询标。
（7）工程合同的签订及执行审计
a.合同内容是否严谨。b.施工合同是否改变招标文件的实质性条款，是否会导致投资失去有效控制。c.工程进度款付款控制管理是否到位。
（8）联系单签证方面的审计
a.工程联系单是否与合同内容有重复。b.工程联系单的签复是否严谨。c.工程联系单签复是否结合实际情况综合考虑。d.工程联系单签复单价是否符合市场实际。e.工程联系单签复提供的资料完整性。f.联系单涉及到专业技术问题，签发时必须有设计单位的答复意见。
（9）甲定乙供材料管理方面审计
a.定价方式是否合理。b.必须对部分材料的签证的询价与同类项目材料结算比对。
（10）内控制度执行情况审计
a.项目内控管理制度执行到不到位。b.项目是否有效控制投资，投资有否超概算较大。c.项目工期延误情况是否严重，赔偿管理是否规范。
通常，企业主要从内部控制、管理制度、内审监察三个层面，“三管齐下”地同时开展风险管理工作。
在企业具有一定规模、发展到一定阶段后，企业必须建立内部审计、效能监察制度。实践证明，审计、监察制度是控制风险的有效措施，因为它们使风险控制变为了常态行为。
作者简介：孙素珍（1963—），女，浙江绍兴人，大学本科，浙江金基置业有限公司财务部经理助理，研究方向：单位内审。源于：党校毕业论文范文http://www.328tibet.cn
一、加强对日常流量的预测
控制日常资金运营风险，编制流量预算非常重要。由于公司理财的对象是及其流动，就短期而言，公司能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而是取决于有没有足够的用于各种支付。因此，编制流量预算应立足于对流量的控制和监测。流量预算就是通过对持有量的安排，使企业保持较高的盈利水平，同时保持一定的流动性，并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。流量预算的编制主要是通过流量分析来完成，因为通过流量分析，可以观察到企业的经营、投资和财务政策，将企业动态的流动情况全面反映出来。如通过流量分析，企业的经营者就能看出企业内部流量产生能力有多强，营业流量是正值还是负值，原因何在及企业是否有能力通过营业流量来履行其短期偿债能力，扣除投资后企业的流量是否有盈余等。因此，准确的流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。对制定的预算必须定期审计。二、采用资金集中管理模式
房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，形成集团公司模式。集团公司不是几个公司的简单组合，为了能利用集团公司的协同效用，提高项目公司日常资金运作效率，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团公司资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为，也能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金多头开户造成的资金余裕和短缺并存问题。资金集中管理的政策，能最大限度地拓展内部融资的渠道，降低资金的闲置形成统一的资金池，以提高资金的使用效率，增强公司的抗风险能力。资金的集中管理还包括对于贷款及担保等或有负债的统一管理，由于集中管理具有较大的规模和实力，在和银行等金融机构协商资金筹措条件时可处于有利地位，如可争取获得较为优惠的借款利率和期限。对资金使用效率进行内部审计。三、房地产行业的内审要点
企业日常经营过程中，日常资金运营风险程度大小取决于日常流是否稳定，保持经营流的稳定是控制风险的关键。在企业流量的各项指标中，最为基本的就是经营性流指标。如果企业没有经营性流，就没有长期稳定的流供应；经营性流的控制是流控制管理的关键。房地产企业存货价值比较大，占用了大量，构成大量经营流流出；房地产企业预收账款也很大，是其最大的经营流来源之一。因此，加强对存货和预收账款及费用管理非常必要。这方面的具体内审要点如下：（1）对货币资金的查证
a.首先要对库存进行实地盘点，对大额的收支进行大范围的凭证测试。b.对银行帐户的开设情况进行核实，必须派专人去基本户开房银行取证，有否发现帐外开户的事项及有无对外担保情况。c.对所有银行的对帐单与对应的银行日记帐进行比对，是否发现重大资金进出不入帐情况。d.核实支付、银行支付及与费用支出的凭证，查看其后附的原始、签呈、附件等，并且与合同及付款审批单进行核对。财务会计专业本科毕业论文
（2）实物资产查证
a.取得被审计单位的固定资产、低值易耗品等实物资产的各项管理制度，并对这部分内控制度设计的合理性、完整性、有效性进行全面了解。b.查证固定资产以及低值易耗品的所有权或控制权：对各类实物资产，获取、收集不同证据以确定其是否归属本公司所有；对外购的机器设备等固定资产，审核采购、采购合同等。c.实地监盘全部重要的固定资产，以确定其是否存在，并关注是否存在已报废仍未核销的固定资产。
（3）已售房源的查证
a.应获取本公司各阶段房源目录，全面查证售价是否符合既定的政策。b.着重了解销售给关联方、内部职工、关系密切的重要客户的情况，查证其房源、、数量、金额和比例等。c.取得本公司有关折扣的具体规定和其他文件资料，并抽查较大的折扣发生额的授权批准情况，与实际执行情况进行核对，检查其是否经授权批准，是否合法、真实。d.根据《商品房销售管理办法》，在未取得预售证的情况下，有否收取定金性质款项，是否造成涉税风险。
（4）费用支出查证
a.对公司所发生的开间费用、管理费用、销售费用等科目中的大额支出进行大范围的凭证测试。b.管理费用的明细项目的设置是否符合规定的核算内容与范围，特别是开间费用和管理费用之间的分类是否有错误。c.查证公司经费（包括办公费、会议费、广告费、差旅费和业务招待费）是否系经营管理中发生，并查阅相关费用报销内部管理办法，核实是否有合法原始凭证支持。d.涉及大额费用支出的部分经济合同进行必要的查阅，并就合同情况询问相差经办有员。
根据《企业会计准则》规定及房地产企业的核算要求，明确区别开间费用与期间费用，这有利于公司利润情况的准确列报。房地产开发企业开间费用指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用，这些费用与具体某个房地产项目的“开发”相关，与开发产品的销售、公司的日常营运费用没有相关性。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。而期间费用则与某个房地产项目没有关系，系为维持公司正常营运所发生的费用。如将销售费，楼盘广告均非开间费用，应作为期间费用处理。
（5）财务预算的审计
a.了解公司预算制度及执行概况。b.查证大额付款是否实行费用预算控制，并核实款项支付权限的履行情况。c.复核各项费用支出实际数额与预算数额的差异情况。d.抽取月度预算并与当月实际发生数进行比对，查阅年度决算报告，比对相关数据。
（6）招投标实施情况
a.工程招标清单编制是否有误，投标方报价是否存在不平衡现象。b.招标条款设置是否合理，能否体现招标效果，达到降低成本的目的。c.招投标实施程序是否规范。d.项目招投标内控管理制度执行情况。根据招投标管理制度，公开招标项目应进行询标。
（7）工程合同的签订及执行审计
a.合同内容是否严谨。b.施工合同是否改变招标文件的实质性条款，是否会导致投资失去有效控制。c.工程进度款付款控制管理是否到位。
（8）联系单签证方面的审计
a.工程联系单是否与合同内容有重复。b.工程联系单的签复是否严谨。c.工程联系单签复是否结合实际情况综合考虑。d.工程联系单签复单价是否符合市场实际。e.工程联系单签复提供的资料完整性。f.联系单涉及到专业技术问题，签发时必须有设计单位的答复意见。
（9）甲定乙供材料管理方面审计
a.定价方式是否合理。b.必须对部分材料的签证的询价与同类项目材料结算比对。
（10）内控制度执行情况审计
a.项目内控管理制度执行到不到位。b.项目是否有效控制投资，投资有否超概算较大。c.项目工期延误情况是否严重，赔偿管理是否规范。
通常，企业主要从内部控制、管理制度、内审监察三个层面，“三管齐下”地同时开展风险管理工作。
在企业具有一定规模、发展到一定阶段后，企业必须建立内部审计、效能监察制度。实践证明，审计、监察制度是控制风险的有效措施，因为它们使风险控制变为了常态行为。
作者简介：孙素珍（1963—），女，浙江绍兴人，大学本科，浙江金基置业有限公司财务部经理助理，研究方向：单位内审。源于：党校毕业论文范文http://www.328tibet.cn