试论房地产企业房地产企业成本管理内部审计

【摘要】 随着房地产业的发展，管理规范的房地产公司竞争力越来越强，如何快速提升内部管理、提升核心竞争力已成为房地产企业管理的重要内容，而内部审计是提升房地产企业内部管理水平的一个非常重要的手段。本文通过对房地产行业成本管理方面存在的风险分析，针对性地提出审计思路与策略，对规范房地产公司的管理、提高核心竞争力有着重要意义。
【关键词】 房地产 成本管理 内部审计 审计思路和策略
长期以来，房地产企业由于行业的高利润，对成本管理的工作不够重视，成本管理较为薄弱。在当前地产新政的形势下，政府行为日益规范、市场竞争日益加剧，依靠土地资源进行竞争的时代已一去不复返，没有核心竞争力的企业将会逐渐被淘汰。但核心竞争力的培养也非一日之功，对绝大部分公司而言，通过控制成本来提高收益是最快捷的一种方式。因此加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必然途径。
内部审计是提高房地产企业管理的一个非常重要的手段，通过内部审计，可以促使公司建立和改善内部控制，规范公司的治理结构和内部管理，帮助公司更好地实现企业发展目标。但从目前现状来看，房地产企业内部审计还处于初期阶段，绝大部分公司尚局限于财务审计，对提高内部管理的作用有限，尤其对成本管理的内部审计由于专业性强、环节众多、周期长等原因导致审计深度不够、效果不显著，本文就此针对房地产企业的成本管理如何开展内部审计进行探讨。

一、房地产企业成本管理综述

房地产企业的成本内容按照性质可分为土地成本、前期费用和工程建安费用。土地目前基本上都是通过招拍挂的方式取得，可操作空间较小，因此在开发过程中对土地成本的管理较为简单，一般主要通过延期付款的方式来节约资金成本，而内部审计的关注点主要是土地款支付的节点是否符合规定，相关税金的支付是否如实按期缴纳。前期费用和工程建安费用是开发过程中成本管理的主要内容，前期费用和工程建安费用的管理贯穿房地产开发的全过程。为更好地进行论述，本文将成本管理按照审计流程分为招投标、合同管理、合同付款、竣工决算、成本核算等几个重要审计环节，从各个环节的风险点着手进行内部审计，突出风险导向，以提高内部审计的效率和效果。

二、各环节风险分析会计专业的毕业设计

1、招标环节风险分析。该环节关注的风险主要有：标书编制是否严谨，对投标人资格、格式、要求等是否表达清楚，评标标准及方法是否明确详细，文本是否编制规范、逻辑严密、文字简洁清晰，是否符合国家目前有关法律法规和政策的规定，是否会产生法律风险；有无肢解合同进行招投标逃避内部审批，有无未按照规定的方式进行招投标，如应该公开招投标的实际采用了邀请招投标，有无在标书内容上有倾向性和排他性的条款和条件来限制投标单位，有无施工单位多头挂靠搞围标，有无恶意压低报价中标，通过后期设计变更、调差等实际结算方式谋求利益等现象；招标是否按照公司规定程序执行，是否实行岗位分离，有无存在不相容职务未分离现象等。
2、成本合同管理风险分析。不同类型的合同中不同的付款方式、不同的结算方式、不同的计量方式，甚至是仅仅的一字之差都会对企业产生不同利益后果和法律后果。为降低风险，内部审计人员必须要对房地产各类合同了然于心，从而有的放矢，事半功倍。合同签订的主要风险有：合同审批不完整，未按照公司规定的权限进行审批，导致内部控制出现风险；合同签订主体是否合规，是否存在资格不够的承包单位进入；合同条款是否严密，是否产生歧义，以及引起纠纷；合同签订的主要内容与招投标的结果是否一致，有无未遵循招投标结果现象；合同档案管理是否完整、齐全等，与合同执行相关的资料是否归集一起；合同文件是否由专人编号保管等。合同文件包括：合同文本、补充协议、各种有效的会议纪要、合同审批表等。
3、合同付款风险分析。由于房地产企业的工程款、材料款涉及金额一般较大，如果付款环节出现失误，将产生严重后果。因此必须要严格执行合同条款、公司的规定和管理程序，仔细审核付款情况，合理安排付款时间，保障工程进度。主要风险有：付款审核权限不清，导致付款权责不明确；付款申请程序不完整，导致付款出现风险，如按照正常的付款程序，需要经过公司相关部门、监理单位、分管领导、总经理以及股东方等的审核、审批，如果缺少其中的某个环节就会产生风险；合同付款方式是否符合规定，是否导致资金风险等。
4、现场管理风险分析。在工程施工阶段，现场管理起到了至关重要的作用。其存在的主要风险有：施工质量、施工时间是否按照合同约定执行，是否有记录相关的书面资料；施工材料进场、验收、签证等手续是否完整，资料是否齐全，用量是否合理；现场各种设计变更、工程变更、改变质量标准、工期顺延等手续是否完备，是否会导致成本失控风险；现场主要管理人员包括项目经理、监理工程师等有无变动，是否出现施工骨干人员调离现象，从而降低工程质量。
5、竣工决算风险分析。竣工决算的风险主要有：施工质量是否按照合同约定完成，有无相关部门的验收资料；竣工决算资料不完整，导致决算时间竣工决算程序不规范；竣工决算程序、费用计取程序和标准是否合规，是否存在高套取费系数，设计变更及各项签证是否真实、手续是否完备等。会计专科毕业实习报告
6、财务核算风险分析。房地产开发企业的成本核算是一项复杂的会计核算工作，会计科目的设置、成本对象、项目核算对象的确定、成本的归集、分配与结转等都会影响到成本核算的准确性。主要风险有：确定成本对象不准确或不合理导致核算信息不准确，如在确定成本对象时未按照期数进行核算，对公共配套、地下车位、学校、幼儿园等对象未进行独立核算，导致成本信息有误；确定成本核算项目不准确，科目设置不合理，如未按照国家会计核算相关规定设置成本科目，未按照实际管理需要设置辅助核算科目，导致成本信息有误；成本归集、分配和结转不准确，导致成本核算信息不准确，尤其是大型的项目就显得十分复杂，其成本归集、分配和结转需要采用一定的方法和程序进行分配，否则核算出来的成本信息就会不准确。此外，由于房地产完工交付到决算还存在周期，因此如果预测不准确，很可能导致结转成本出现较大波动。