谈述税法房地产企业会计核算中会计与税法差别
本站原创 摘 要：目前，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。而房地产房开企业的经营具有复杂性、多样性和流动开发性及生产周期长，投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。财政部、国家税务总局近年来相继出台了房地产企业一系列相关政策，以达到对该行业的宏观调控。房地产开发经营要进行会计核算，企业还必须遵循《企业会计制度》及相关会计准则。由于会计与税收的目的不同，从而导致在有关收益、费用或损失的确认计量标准，在会计与税收上形成了差异。
关键词：会计制度；税法；差异财务毕业设计
1 房地产企业的特点
高杠杆化，要求资金充沛才能进行开发。资源密集，要求手中必须有储备土地。人才密集，要求个方位的人才密集集中。经济支柱，房地产一直是国民经济的支柱产业，上下游和相关产业能达到200多种。现阶段发展受到制约，由于房价上涨过高，政策要求银行停止对房地产企业贷款，其他融资渠道也被封住，这严重制约了房地产企业的发展。高收益，房地产在调控之前都基本处于高收益状态。未来产业集中化，部分中小企业将被大企业兼并重组，土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里。由于房地产企业的特殊性，所以在会计和税务处理上出现了很多差异。国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。
2 预售账款的差异分析
按照会计制度及相关准则规定房地产房开企业按照合同规定向购房者收取的预售房款应记入“预收帐款”科目，收到时，借：银行存款；贷：预收帐款。销售实现时按实现的收入，借：预收帐款；贷：主营业务收入。另外，预收房款在开发产品确认完工前，会计制度要求是不确认收入的，即收入不能结转。按照税法规定，企业预售收入先按预计计税毛利率分月计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用和营业税金及附加后再计算当期应纳税所得额，待有的开发产品成本归集结转后再行调整。税法之所以规定房开企业在开发产品尚未完工前，尚未结转收入时就要计算缴纳企业所得税，主要是考虑到房地产开发周期较长，会计制度要求只有在开发产品完工时，才能确认收入。在开发产品未完工的年度和月份，有预收款项，但由于没有结转为收入，同时期间费用又计入损益，从而导致企业在这些月份发生亏损，也就是说利润表中的净利润是负值，所以如果按会计利润计算企业所得税可能就不需要缴纳所以税。所以税法规定要在会计利润的基础考虑预收帐款对企业所得税的影响，在计算企业所得税时进行纳税调整。由于会计制度与税法就预售收入在计算所得税时产生的差异为时间性差异，所以当开发产品完工，企业结转销售收入月份还应当将已作过纳税调增的预收帐款对所得税的影响额进行纳税调减，以免出现重复纳税现象。
3 配套设施费的差异分析财务的毕业论文
由于配套设施与商品房开发的不同步，一般情况下配套设施的修建晚于商品房的开发进度，按照会计制度规定，房开企业可按配套设施的预算成本，预提配套设施费，将它借记开发成本明细帐的“配套设施费”项目，和贷记“预提费用”帐户，房开企业在开发进度安排上，有时先建商品房，然后再建配套设施。这样往往配套设施可能尚未完成，但是商品房已销售。这种商品房开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的商品房应负担的配套设施费，无法按照配套设施的实际成本进行归集，所以只能以未完成配套设施的预算成本进行预测，计算出已出售商品房应负担的配套设施费的金额，用预提方式记入商品房的开发成本。但是税法规定计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，对于内资房地产房开企业，各项预提费用不得计入开发产品成本。而到目前为止，税法上对内资企业尚未规定可以预提的费用项目，所以企业在年度企业所得税汇算清缴时对已预提记入开发产品成本的配套设施费用，应在会计利润的基础上进行纳税调整增加，待以后实际发生该项支出时，方可税前扣除。
4 广告费、业务宣传费、业务招待费的差异分析
从房开企业的经营特点看，具有投资数额大，资金成本高，生产周期长市场风险不确定等特点。因此，生产经营活动不同于一般的企业，房开企业在前期工作中，需要发生大量的广告费、业务宣传费用于新项目的宣传，而这些费用发生时，商品房并未完工，从会计角度上讲，尚未实现销售收入，只是取得部分预售款项，但根据会计制度规定，房开企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费应按实际发生额记入“销售费用”或“管理费用”帐户的借方，计入当期损益，按税法规定新办房开企业在确认销售收入之前发生的，与建造销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，且结转期限最长不得超过3个纳税年度。
5 借款费用的差异分析
会计制度及相关准则规定，企业的借款费用，是指因借款而发生的利息、借款折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生的汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。房地产房开企业因开发产品所发生的借款利息及相关手续费，在开发产品完工以前，应记入“开发间接费用”帐户的借方和“长期借款”“银行存款”帐户的贷方，计入有关开发成本。开发产品完工以后发生的长期借款利息支出，并已竣工决算后发生的长期借款的利息支出，应计入财务费用。税法规定：（1）对于房开企业在房地产完工之前发生的借款费用应计入开发成本，这一政策与会计制度规定相同。（2）房开企业向融资机构统一借款后转借集团内部其他企业单位使用的，凡借入方能出具房开企业从融资机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税法有关规定在税前扣除。（3）房开企业将自有资金借给全资子公司，全资子公司借入资金金额不超过其注册资本50%的，这部分利息支出，可以税前扣除；超过部分的利息支出，不准予税前扣除。
由于会计制度与税法就借款费用在计算所得税时产生的差异，在年度企业所得税汇算清缴时应在会计利润的基础上进行纳税调整。对于因会计制度及相关准则就有关收益、费用或损失的确认计量标准与税法规定的差异，财会[2003]29号文明确规定了其处理原则：企业在会计核算时，应按照会计制度及相关准则的规定对各项会计要素进行确认计量、记录和报告，按照会计制度及相关准则规定的确认、计量标准与税法不一致的，不得调整会计帐簿记录和会计报表相关项目的金额。企业在计算当期应交所得税时，应按照会计制度及相关准则计算的利润总额（即“利润表”中的“利润总额”）的基础上，加上（或减去）会计制度及相关准则与税法规定就某项收益、费用或损失确认和计量等的差异后，调整为应纳税所得额，并据以计算当期应交企业所得税。其实会计与税法的差异还有很多，如销售退回的处理、资产永久性损害的处理、权益法核算的长期股权投资所产生的股权投资差额的处理等等，所以在工作总我们要注意的这些差异的存在，在计算所得税的过程中，一定要按照税法的规定进行调整。会计毕业小结
参考文献
企业会计准则2006[M].北京：经济科学出版社，2006.
张良言.房地产企业会计核算中会计与税法差异分析[J].中国电力教育，2011（12）.
关键词：会计制度；税法；差异财务毕业设计
1 房地产企业的特点
高杠杆化，要求资金充沛才能进行开发。资源密集，要求手中必须有储备土地。人才密集，要求个方位的人才密集集中。经济支柱，房地产一直是国民经济的支柱产业，上下游和相关产业能达到200多种。现阶段发展受到制约，由于房价上涨过高，政策要求银行停止对房地产企业贷款，其他融资渠道也被封住，这严重制约了房地产企业的发展。高收益，房地产在调控之前都基本处于高收益状态。未来产业集中化，部分中小企业将被大企业兼并重组，土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里。由于房地产企业的特殊性，所以在会计和税务处理上出现了很多差异。国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。
2 预售账款的差异分析
按照会计制度及相关准则规定房地产房开企业按照合同规定向购房者收取的预售房款应记入“预收帐款”科目，收到时，借：银行存款；贷：预收帐款。销售实现时按实现的收入，借：预收帐款；贷：主营业务收入。另外，预收房款在开发产品确认完工前，会计制度要求是不确认收入的，即收入不能结转。按照税法规定，企业预售收入先按预计计税毛利率分月计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用和营业税金及附加后再计算当期应纳税所得额，待有的开发产品成本归集结转后再行调整。税法之所以规定房开企业在开发产品尚未完工前，尚未结转收入时就要计算缴纳企业所得税，主要是考虑到房地产开发周期较长，会计制度要求只有在开发产品完工时，才能确认收入。在开发产品未完工的年度和月份，有预收款项，但由于没有结转为收入，同时期间费用又计入损益，从而导致企业在这些月份发生亏损，也就是说利润表中的净利润是负值，所以如果按会计利润计算企业所得税可能就不需要缴纳所以税。所以税法规定要在会计利润的基础考虑预收帐款对企业所得税的影响，在计算企业所得税时进行纳税调整。由于会计制度与税法就预售收入在计算所得税时产生的差异为时间性差异，所以当开发产品完工，企业结转销售收入月份还应当将已作过纳税调增的预收帐款对所得税的影响额进行纳税调减，以免出现重复纳税现象。
3 配套设施费的差异分析财务的毕业论文
由于配套设施与商品房开发的不同步，一般情况下配套设施的修建晚于商品房的开发进度，按照会计制度规定，房开企业可按配套设施的预算成本，预提配套设施费，将它借记开发成本明细帐的“配套设施费”项目，和贷记“预提费用”帐户，房开企业在开发进度安排上，有时先建商品房，然后再建配套设施。这样往往配套设施可能尚未完成，但是商品房已销售。这种商品房开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的商品房应负担的配套设施费，无法按照配套设施的实际成本进行归集，所以只能以未完成配套设施的预算成本进行预测，计算出已出售商品房应负担的配套设施费的金额，用预提方式记入商品房的开发成本。但是税法规定计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，对于内资房地产房开企业，各项预提费用不得计入开发产品成本。而到目前为止，税法上对内资企业尚未规定可以预提的费用项目，所以企业在年度企业所得税汇算清缴时对已预提记入开发产品成本的配套设施费用，应在会计利润的基础上进行纳税调整增加，待以后实际发生该项支出时，方可税前扣除。
4 广告费、业务宣传费、业务招待费的差异分析
从房开企业的经营特点看，具有投资数额大，资金成本高，生产周期长市场风险不确定等特点。因此，生产经营活动不同于一般的企业，房开企业在前期工作中，需要发生大量的广告费、业务宣传费用于新项目的宣传，而这些费用发生时，商品房并未完工，从会计角度上讲，尚未实现销售收入，只是取得部分预售款项，但根据会计制度规定，房开企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费应按实际发生额记入“销售费用”或“管理费用”帐户的借方，计入当期损益，按税法规定新办房开企业在确认销售收入之前发生的，与建造销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，且结转期限最长不得超过3个纳税年度。
5 借款费用的差异分析
会计制度及相关准则规定，企业的借款费用，是指因借款而发生的利息、借款折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生的汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。房地产房开企业因开发产品所发生的借款利息及相关手续费，在开发产品完工以前，应记入“开发间接费用”帐户的借方和“长期借款”“银行存款”帐户的贷方，计入有关开发成本。开发产品完工以后发生的长期借款利息支出，并已竣工决算后发生的长期借款的利息支出，应计入财务费用。税法规定：（1）对于房开企业在房地产完工之前发生的借款费用应计入开发成本，这一政策与会计制度规定相同。（2）房开企业向融资机构统一借款后转借集团内部其他企业单位使用的，凡借入方能出具房开企业从融资机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税法有关规定在税前扣除。（3）房开企业将自有资金借给全资子公司，全资子公司借入资金金额不超过其注册资本50%的，这部分利息支出，可以税前扣除；超过部分的利息支出，不准予税前扣除。
由于会计制度与税法就借款费用在计算所得税时产生的差异，在年度企业所得税汇算清缴时应在会计利润的基础上进行纳税调整。对于因会计制度及相关准则就有关收益、费用或损失的确认计量标准与税法规定的差异，财会[2003]29号文明确规定了其处理原则：企业在会计核算时，应按照会计制度及相关准则的规定对各项会计要素进行确认计量、记录和报告，按照会计制度及相关准则规定的确认、计量标准与税法不一致的，不得调整会计帐簿记录和会计报表相关项目的金额。企业在计算当期应交所得税时，应按照会计制度及相关准则计算的利润总额（即“利润表”中的“利润总额”）的基础上，加上（或减去）会计制度及相关准则与税法规定就某项收益、费用或损失确认和计量等的差异后，调整为应纳税所得额，并据以计算当期应交企业所得税。其实会计与税法的差异还有很多，如销售退回的处理、资产永久性损害的处理、权益法核算的长期股权投资所产生的股权投资差额的处理等等，所以在工作总我们要注意的这些差异的存在，在计算所得税的过程中，一定要按照税法的规定进行调整。会计毕业小结
参考文献
企业会计准则2006[M].北京：经济科学出版社，2006.
张良言.房地产企业会计核算中会计与税法差异分析[J].中国电力教育，2011（12）.