试议客运站通过转变客运站相关资产运营方式降低纳税成本
本站原创 一、引言
旅客道路运输企业在经历了一番改制之后，企业的活力得以增强，区内很多运输企业的规模也逐渐发展壮大，业务不断向周边的领域延伸，比如在郊区和乡镇新建客运站，在经营旅客运输主业的同时，多业并举、发展其他产业等等。在发展新产业、新建客运站的同时，对于现有的客运站等相关资产如何进行盘活并加以利用，是企业发展的一个关键。
交通运输企业对现有的资产进行盘活再利用，首先应服从企业的发展战略，对需要处置的、重新安排的资产进行梳理，再从各个方面进行可行性研究和分析，其中税收的影响是非常重要的因素。区内的运输企业经过民营改制之后，企业是股东的企业，一切企业行为都应为股东的利益服务。企业作为盈利性的经济组织，其运作应重点关注它的经济性，经济性注重的是最大限度地满足股东的利益。因此说纳税筹划是企业的一种理性行为，也是企业的一种经营策略，资产运营模式的选择，应注重税收的影响。本文将从三个方面用纳税筹划的眼光去探讨如何对客运站的资产进行盘活再利用。
成立物业公司时需要特别予以关注的几个方面包括：（1）物业公司主要对原客运站的所有铺面和出租的房产进行管理，如果交通运输企业还成立有房地产开发公司的，物业公司还可以对房开公司开发的楼盘进行物业管理；（2）客运站委托物业公司管理出租的房产后，在原租赁合同的剩余期限内统一改签新的租赁合同，从而实现收费项目与纳税类别的对应，即租金以外的收费项目不缴纳房产税；（3）承租人缴纳的租金由物业公司代收，租金收入纳入原客运站的收入，物业费等收入纳入物业公司的收入，同时，物业公司应建立并执行服务质量、收费标准等管理制度。
【举例】假设客运站出租铺面取得年租金收入500万元，仅房产税就要按租金收入的12%缴纳60万元。
如果成立物业公司，按原租金5%的比例收取会员费、按5%收取消防设施费、按5%收取维修基金、按5%收取设备使用费、按10%收取物业管理费、按10%收取垃圾处理费（或环境清洁费）；在租金收取方面，对缴纳会费的会员实行打折优惠，即按原租金的60%收取。
经过上述筹划后，年总收入不变仍为500万元，其构成为会员费25万元、消防设施费25万元、维修基金25万元、设备使用费25万元、物业管理费50万元、垃圾处理费50万元、租金300万元，可以节约房产税：200万元×12%=24万元。
由于房产税可以计入成本（管理费用），由于少缴纳房产税将导致成本减少，最终带来企业所得税增加：24万元×25%=6万元，从整个企业来看，由于运营模式的改变，每年可以节约纳税成本为：24万元-6万元=18万元。如果能够符合小型微利企业的条件，还能节约更多的税金。
依据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号），双方签订承包、租赁合同（协议），将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费）按”服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企业内部分配行为不征收营业税：（1）承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；（2）承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；（3）出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。
（1）方案一，直接转让原客运站的土地使用权（商业用地）给下属的房地产开发公司或其他开发商，假设账面价值1000万元，评估后按2000万元转让，涉税项目如下：1）运输企业转让土地使用权缴纳营业税、城建税、教育费附加等：2000×5.6%=112万元；2）运输企业取得利润（2000-112-1000）888万元，应纳企业所得税：888×25%=222万元；3）运输企业缴纳土地增值税（略）；4）土地使用权买方应交纳契税（略）；5）交易双方缴纳印花税（略）。
（2）方案
不纳营业税的税法依据：《营业税税目注释》中规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
缴纳所得税的税法依据：财税[1997]77号规定：纳税人以非的实物资产和无形资产对外投资，发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额。但在中途或到期转让、收回该项资产时，应将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原帐面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。运输企业土地评估价2000万元，成本1000万元，资产转让所得1000万元，应纳所得税1000×25%=250万元。
2）合同签订后，房地产公司开始建设商品房，运输企业转让股权，房地产开发公司以2000万元货币资金购买运输企业的股权，运输企业不需缴纳营业税。
税法依据：财税[2002]191号规定：自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。
3）运输企业缴纳土地增值税（略）。
4）土地使用权买方应交纳契税（略）。
5）交易双方缴纳印花税（略）。
从上述两个方案的计算结果来看，投资入股比转让土地使用权更节税，方案二比方案一节省了运输企业应纳的112万元营业税及附加，方案二比方案一多缴纳企业所得税28万元，方案二总体节税84万元，卖土地而形成“利润”隐含到资产评估净增值中。
综上所述，通过改变资产的运营模式可以有效降低企业的纳税成本，在市场经济环境下，降低成本、增加效益始终是每个企业所追求的既定目标，企业树立纳税筹划意识，不仅可以通过合法的手段保护自身的正当权益，也可以优化资源的合理配置，在企业制定战略决策的整个过程中，应努力寻找一种最合适的资产运营模式为企业创造更高的价值。
旅客道路运输企业在经历了一番改制之后，企业的活力得以增强，区内很多运输企业的规模也逐渐发展壮大，业务不断向周边的领域延伸，比如在郊区和乡镇新建客运站，在经营旅客运输主业的同时，多业并举、发展其他产业等等。在发展新产业、新建客运站的同时，对于现有的客运站等相关资产如何进行盘活并加以利用，是企业发展的一个关键。
交通运输企业对现有的资产进行盘活再利用，首先应服从企业的发展战略，对需要处置的、重新安排的资产进行梳理，再从各个方面进行可行性研究和分析，其中税收的影响是非常重要的因素。区内的运输企业经过民营改制之后，企业是股东的企业，一切企业行为都应为股东的利益服务。企业作为盈利性的经济组织，其运作应重点关注它的经济性，经济性注重的是最大限度地满足股东的利益。因此说纳税筹划是企业的一种理性行为，也是企业的一种经营策略，资产运营模式的选择，应注重税收的影响。本文将从三个方面用纳税筹划的眼光去探讨如何对客运站的资产进行盘活再利用。
二、改变客运站收取铺面租金的模式
(一)目前的现状
区内各家运输企业对客运站的利用程度不一，有的客运站仅在站内划分商铺，有的不仅在站内划分商铺，还把站外的围墙、空地也改建为商铺，总而言之就是为了达到利润最大化的目标，想方设法多收取租金，而所收取的租金统一按照12%的税率缴纳房产税。(二)改变资产运营模式的思路
新成立一家物业服务公司（子公司），经营范围包括：物业管理、铺面管理、咨询服务等，由物业公司代收铺面租金。成立物业公司时需要特别予以关注的几个方面包括：（1）物业公司主要对原客运站的所有铺面和出租的房产进行管理，如果交通运输企业还成立有房地产开发公司的，物业公司还可以对房开公司开发的楼盘进行物业管理；（2）客运站委托物业公司管理出租的房产后，在原租赁合同的剩余期限内统一改签新的租赁合同，从而实现收费项目与纳税类别的对应，即租金以外的收费项目不缴纳房产税；（3）承租人缴纳的租金由物业公司代收，租金收入纳入原客运站的收入，物业费等收入纳入物业公司的收入，同时，物业公司应建立并执行服务质量、收费标准等管理制度。
(三)新的运营方式及举例说明
采取物业公司代收租金并收取物业管理费的模式，运营的方式包括以下几个关键点：（1）除了租金外，对承租的商家收取物业管理费、维修基金、消防设施费、设备使用费、垃圾处理费（或环境清洁费）和会员费等费用，即是将原来的租金收入分割为以上几大部分，分别确认收入。（2）对承租的商家实行“会员制”管理，对为会员提供的各项服务进行收费（比如：租金优惠、法律会计咨询、工商登记咨询、进行消防培训等等），也是对原收取的租金进行分解。（3）对地方税务局说明情况，原有租金的减少是由于租金委托物业公司代收，承租人加入了物业公司会员享受到优惠折扣，同时物业公司还另外收取了物业管理费等其他费用。（4）尽可能向税收优惠政策靠拢。企业所得税第二十八条规定符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。小型微利企业是指符合下列条件的企业：年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。应想方设法加大物业公司的成本，比如将运输企业的一些人力成本、购买商品或服务的费用转化为物业公司的开支。【举例】假设客运站出租铺面取得年租金收入500万元，仅房产税就要按租金收入的12%缴纳60万元。
如果成立物业公司，按原租金5%的比例收取会员费、按5%收取消防设施费、按5%收取维修基金、按5%收取设备使用费、按10%收取物业管理费、按10%收取垃圾处理费（或环境清洁费）；在租金收取方面，对缴纳会费的会员实行打折优惠，即按原租金的60%收取。
经过上述筹划后，年总收入不变仍为500万元，其构成为会员费25万元、消防设施费25万元、维修基金25万元、设备使用费25万元、物业管理费50万元、垃圾处理费50万元、租金300万元，可以节约房产税：200万元×12%=24万元。
由于房产税可以计入成本（管理费用），由于少缴纳房产税将导致成本减少，最终带来企业所得税增加：24万元×25%=6万元，从整个企业来看，由于运营模式的改变，每年可以节约纳税成本为：24万元-6万元=18万元。如果能够符合小型微利企业的条件，还能节约更多的税金。
三、改变客运站委托经营的模式
随着近年来乡村客运站的大力兴建和投入运营，部分运输企业为了节约运营成本，往往采取将一些地处偏远的、管理成本较大的农村客运站以委托经营的方式外包给个人或者其他单位经营，每年收取一定的租金或者承包金。(一)目前的现状
对于客运站委托（承包）经营，运输企业按收到的租金（承包金）的5%缴纳营业税，如果承包合同注明是租用房产的，还必须按收到租金的12%缴纳房产税，企业的税务成本负担较大。(二)改变资产运营模式的思路
运输企业对拟对外委托（承包）经营的客运站单独注册一家分公司，承包方以该分公司对外经营，同时聘任承包人为该分公司的经理。依据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号），双方签订承包、租赁合同（协议），将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费）按”服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企业内部分配行为不征收营业税：（1）承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；（2）承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；（3）出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。
(三)新的运营方式及举例说明
（1）企业将新成立的分公司（客运站）对外委托经营，与承包方签订承包合同，承包方以该公司的名义对外经营，聘任承包人为该分公司的经理，由运输企业承担相关的法律责任；（2）承包方将经营收入及时缴纳入分公司的银行账户，并对分公司建账独立核算经营成果，反映分公司的财务状况和流量；（3）承包金应按承包经营利润的相应比例进行计算和收取，体现合作共赢、利益共享的原则，承包人的收益可以通过由分公司发放工资薪金和年终奖的形式进行分配，同时还可以计入经营成本抵减所得税。假设原对外委托经营的客运站每年收取固定承包金100万元，运输企业需缴纳营业税100×5%=5万元，如合同约定为客运站租金，还应缴纳房产税100×12%=12万元。按上述的模式进行运作，相应的租金收取方式修改为：在该分公司实现利润总额为一定数量的情况下（假定为100万），承包人作为分公司的经理的年薪为扣除分配利润后的一定比例的数额，具体条款还可以按实现利润总额的不同进行分别设定。按税法规定，每年在该分公司实现利润“保底”的情况下，运输企业收取的100万元“承包金”将免纳营业税。四、以客运站土地使用权进行房地产开发
(一)目前的现状
近年来，运输市场呈现出一种逐渐趋于饱和的状态，为了寻找新的增长点，大力发展运输业以外的其他支柱产业迫在眉睫。许多运输企业看准了房地产这个热门的行业，相继利用企业现有的客运站的土地资源进行房地产开发。(二)改变资产运营模式的思路
对拟进行房地产开发的土地使用权如何进行运作，应进行全方位、多角度的可行性研究分析，一般涉及的税务成本也应作为重要因素考虑在内，通常采取差异法进行对比分析。(三)举例说明两种运营方式的差异
在将客运站土地性质从工业用地转为商业用地后，有的企业选择自行开发，有的企业选择与其他成熟的房地产商合作开发，形式多样，但总的来说分为两种情况，一是用土地作价入股，二是直接将土地转让。运输企业将拥有土地使用权（商业用地）分别按两种方案进行开发，涉税成本如下：（因两方案缴纳的土地增值税、契税相同，在此省略不计）（1）方案一，直接转让原客运站的土地使用权（商业用地）给下属的房地产开发公司或其他开发商，假设账面价值1000万元，评估后按2000万元转让，涉税项目如下：1）运输企业转让土地使用权缴纳营业税、城建税、教育费附加等：2000×5.6%=112万元；2）运输企业取得利润（2000-112-1000）888万元，应纳企业所得税：888×25%=222万元；3）运输企业缴纳土地增值税（略）；4）土地使用权买方应交纳契税（略）；5）交易双方缴纳印花税（略）。
（2）方案
二、运输企业以土地使用权出资，以土地使用权投资入股到房地产公司。
1）运输企业对土地使用权进行评估，依评估（下转第116页）（上接第114页）价2000万元投资入股到房地产开发公司，记入“长期投资”。不需缴纳营业税，但需要缴纳企业所得税。不纳营业税的税法依据：《营业税税目注释》中规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
缴纳所得税的税法依据：财税[1997]77号规定：纳税人以非的实物资产和无形资产对外投资，发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额。但在中途或到期转让、收回该项资产时，应将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原帐面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。运输企业土地评估价2000万元，成本1000万元，资产转让所得1000万元，应纳所得税1000×25%=250万元。
2）合同签订后，房地产公司开始建设商品房，运输企业转让股权，房地产开发公司以2000万元货币资金购买运输企业的股权，运输企业不需缴纳营业税。
税法依据：财税[2002]191号规定：自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。
3）运输企业缴纳土地增值税（略）。
4）土地使用权买方应交纳契税（略）。
5）交易双方缴纳印花税（略）。
从上述两个方案的计算结果来看，投资入股比转让土地使用权更节税，方案二比方案一节省了运输企业应纳的112万元营业税及附加，方案二比方案一多缴纳企业所得税28万元，方案二总体节税84万元，卖土地而形成“利润”隐含到资产评估净增值中。
综上所述，通过改变资产的运营模式可以有效降低企业的纳税成本，在市场经济环境下，降低成本、增加效益始终是每个企业所追求的既定目标，企业树立纳税筹划意识，不仅可以通过合法的手段保护自身的正当权益，也可以优化资源的合理配置，在企业制定战略决策的整个过程中，应努力寻找一种最合适的资产运营模式为企业创造更高的价值。