试谈探析房地产开发项目财务风险评价策略

【摘要】房地产行业属于资金密集型的行业，房地产企业在迅速扩张的过程中要面临投资大、风险高、周期长等一系列财务风险，财务风险防范就成为各房地产企业亟待解决的现实问题，所以如何全面、有效地防范财务风险，对房地产企业的发展具有重要的现实与理论意义。本文以河北石家庄香雪公馆项目为例，对项目进行了盈利能力、盈亏平衡、感敏性和概率分析，对项目财务风险进行了简要的评价。
【关键词】房地产项目；财务风险；香雪公馆

一、项目基本情况简介

该项目名称为：“香雪公馆”住宅小区，建设用地位于石家庄香雪路与国庆南路延伸段交汇处，该项目是一个高层建筑，建筑物高24层，其中地下负一层、二层为停车场，地上一层、二层为商业门面，其余全部为住宅。
项目总用地面积9649平方米（约14.47亩），总建筑面积80800平方米，其中住宅69548平方米，商业建筑11252平方米，项目总投资14721万元，开发期计划为36个月，其中自有资金5888万元，银行贷款5000万元，预售资金3833万元。根据项目租售情况，得出该项目利润总额为7279万元，净利润为6569万元。

二、项目财务风险评价

(一)盈利能力分析

1.静态评价指标

常见的静态分析指标主要有投资利润率、静态投资回收期。
（1）投资利润率
投资利润率是指项目的年利润总额与总投资的比率，计算公式为：
投资利润率=年利润总额/总投资*100%
式中：年利润总额通常为项目达到正常生产能力的年利润总额，也可以是生产期平均年利润总额，年利润总额=年产品销售收入-年总成本费用-年销售税金及附加。计算出的投资利润率应与行业的标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，若大于（或等于）标准投资利润率或平均投资利润率，则认为项目是可以考虑接受的，否则不可行。财务会计本科毕业论文
香雪公馆项目投资利润率：
项目利润总额：7279万元
项目总投资额：14721万元
项目净利润额：6569万元
投资利润率为：7279/14721×100%=49.45%
投资净利润为：6569/14721×100%=4

4.62%

结论：设定房地产基准收益率（I）为15%，该项目投资利润率为49.45%比设定的基准收益率（I）15%高，则表明该项目风险小。
（2）静态投资回收期
静态投资回收期是不考虑资金的时间价值时收回初始投资所需要的时间，应满足下式：
=累计净流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现值的绝对值/出现正值年份的净现值
计算出的静态投资回收期应与行业或部门的基准投资回收期进行比较，若小于或等于行业或部门的基准投资回收期，则认为项目是可以考虑接受的，否则不可行。（见表1）
香雪公馆项目静态投资回收期=2+2068/8637=

2.24年

结论：设基准投资回收期为3年，将计算出的静态投资回收期与所确定的基准投资回收期进行比较：

2.24〈3，表明项目投资能在规定的时间内收回。

2.动态评价指标

常用的动态评价指标主要有净现值、内部回报率、动态投资回收期等。
（1）净现值（NPV）财务会计小论文
财务净现值，指的是根据房地产产业的基准报酬率，把项目运营期间每一年的净流量折算到项目建设运营起始点的现值之和。在房地产项目投资活动中，财务净现值理论是财务分析中的一个重要指标。
计算公式为：
NPV为项目在起始时间点的财务净现值；CI、CO分别为流入量和流出量；t为时期；为贴现率。
香雪公馆项目净现值=6510+5679-5888-4165=2136万元
结论：该项目财务净现值2136万元，2136〉0，所以该项目的投资收益高于最低限度，能够达到理想额度，是可选择的投资项目。
（2）内部收益率（FIRR）
财务内部收益率是指项目在整个计算期内使各年净流量现于零的折现率。这里的计算期，对房地产开发项目而言是指从购买始到项目全部售出为止的时间。FIRR是评估项目盈利性的基本指标，计算公式为：
式中，CI为流入量；CO为流出量；（CI-CO）为项目在第t年的净流量；t=O为项目开始进行的时间点。
香雪公馆项目财务内部收益率：-4790×（P/F，i，1）+8610×（P/F，i，2）+8637×（P/F，i，3）-5888=0毕业论文 会计专业
用插值法计算，香雪公馆项目财务内部收益率FIRR约为31.5%，大于15%，在本项目中，建行贷款利率为

6.75%，小于内部收益率。财务本科论文

（3）动态投资回收期
动态投资回收期对于一个房地产项目的投资企业而言，指的是从该房地产项目的投资时间开始算起，投资终止的年份指的就是在累计净现值为零或累计净现值出现正值的年份。详细计算公式为：
在项目财务评价中，动态投资回收期与基准回收期相比较，如果动态投资期小于基准回收期，则开发项目在财务上是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完后用来出租或经营的房地产开发项目。
香雪公馆项目动态投资回收期为=2+3543/5679=

2.62年

结论：设基准回收期为3年，香雪公馆项目动态投资回收期

2.62<3年，该项目可行。

通过财务经济状况分析，香雪公馆房地产项目投资利润率49.45%，高于基准利润率15%，静态投资回收期为2.24年，动态投资回收期为2.62年，均小于3年，财务内部收益率为31.5%，财务净现值为2136万元，这表明项目的投资收益（下转第149页）（上接第147页）可以达到理想额度，可知该项目可行。

(二)盈亏平衡分析

1.盈亏平衡分析方法
盈亏平衡分析也称为盈亏临界分析、量本利分析或收支平衡分析，它是研究房地产项目在一定时期内的开发数量、税金、利润、成本等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。会计毕业小结
盈亏平衡分析的基本公式：
总成本：
总收入：S=P×Q
盈亏平衡方程：C=S
盈亏平衡销量点：财务与会计论文
其中：C—销售成本（总成本）；P—产品销售；—固定成本总额；—单位变动成本；Q—销售数量；S—销售收入。
盈亏平衡点：
盈亏平衡单位产品变动成本：会计实习的目的和意义

2.香雪公馆项目盈亏平衡分析及评价

项目总面积80800平方米，平均销售单价3155元/平方米，总成本费用14721万元，其中固定成本608万元，成本与产量呈线性关系。
单位产品变动成本=（总成本费用-固定成本）/生产能力=
（14721-608）/8.08=174

6.66元/平方米；

销售面积盈亏平衡点=6080000/（3155-174

6.66）=4317.14平方米；

销售单价盈亏平衡点=1746.66+6080000/80800=182

1.91元/平方米；

香雪公馆销售率盈亏平衡点：关于会计论文范文
总成本 14721
P=————————×100%=——————×100%=70.33%
销售收入×（1-税率） 23665×（1-1

1.55%）

盈亏平衡分析表明，如果项目的平均单价超过1821.91元/平方米，项目就有盈利，而低于此点，项目则亏损；销量超过平衡点的数量，即超过4317.14平方米，项目就有盈利，而低于此点，项目则亏损。当项目销售率达到70.33%时，该项目即可保本。

(三)敏感性分析

敏感性分析是投资项目的经济评价中常用的一种研究不确定性的方法。它在确定性分析的基础上，进一步分析不确定性因素对投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度。
对于香雪公馆房地产项目：（1）确定不确定性因素：影响香雪公馆项目工程收益的主要敏感因素为销售和建筑成本。（2）确定不确定性因素可能的变动范围：对销售和建筑成本浮动5%进行敏感性分析。（3）确定用于敏感性分析的经济评价指标：净现值、财务内部收益率和投资回收期。
由附表2可知当建筑成本增加5%时，项目内部投资收益率将减少5.51%，净现值从2136万元下降为1895万元，投资回收期从2.62提高为2.84。当销售减少5%时，项目内部投资收益率将减少6.82%，净现值从2136万元下降为1798万元，投资回收期从2.62提高为2.93。
结论：销售的变化对净现值、投资收益率及投资回收期的影响较大，而建筑成本的变动对净现值、投资收益率及投资回收期的影响较小；也就是说，净现值、投资收益率及投资回收期对销售变化的反映敏感，对建筑成本变化的反映不太敏感。所以，净现值、投资收益率及投资回收期指标对销售因素变动的反映最敏感；建筑成本为次敏感因素。会计论文任务书
参考文献
李荣锦，王珍.房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友，2012（12）.
周霞，陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友，2012（1）.
[3]杨军芳.房地产企业财务风险实证分析及测度[J].财会通讯，2011（12）.