简论财务小地产硬财务
本站原创 入冬后的山东迎来了第一场雪，刚刚从日照考察完的邱林红马不停蹄地赶回济南。
邱林红在济南天建房地产公司（以下简称“济南天建”）已经工作了20年，从一个初出茅庐的小出纳到如今的财务总监。邱林红不仅亲历了天建由事业单位转制为民营企业，也见证了中国房地产业的变迁。
“中国地产从摸着石头过河到逐步完善，经历的曲折和问题也在不断的修正之中，地产从疯狂扩张开始渐渐回归理性。2003年从香港引进按揭贷款，随着融资渠道的拓宽，全国地产走上扩张之路。2008年美国次贷危机以来，中国楼市也开始面临新的考验，房屋预售保证金、网签、限购令等政策的陆续出台，政府的调控政策也在试图让中国地产顺利渡过寒冬。”
经历过跑马圈地、逐渐褪去暴利外衣的房地产业正逐渐走向理性调整转型期，身处大潮中的济南天建并没有寻找逆势扩张，而是顺应了房地产行业大趋势——在房地产调整的下半场，小量开发，平稳过冬。
质量先行
在激烈的房地产行业竞争中，济南天建在董事长石伟华的带领下逐渐发展壮大。从带动济南西北部开发的天建·影山花园，到新型商务大厦天建·名人时代，再到创出良好社会效益的绿色住宅天建·天福苑、天建·天华园，还有销售火爆的大型园林式水景住宅——天建·天和园、天建南苑旅游度假村，累计投入开发资金约12亿元，实现年上缴利税逾1000万元。凭借良好的信誉和开发实力，公司成功入选了“全国房地产领先企业”，并连年荣获“山东省房地产综合效益百强企业”，“济南市十佳房地产开发企业”等荣誉称号。
邱林红介绍，公司的不断发展一方面得益于注意引进国内外先进的设计思想和一流的建造技术，注重质量，讲究信誉；另一方面则是在每一个经营环节中不断纳入新的理念，注重形象策划、包装设计，以全新的思想、全新的企业形象向市场的深度和广度拓展，不断实施品牌战略。“力求将每一个工程做到尽善尽美一直是我们所坚持的。”邱林红表示，天建自改制后成功的开发建设了各类房屋及公建配套建筑面积15万平方米，工程合格率达100%。
与此同时，邱林红认为有了过硬的施工质量，财务总监的战略执行就有了底气。面对行业的深度调整和充分洗牌，战略转型谋得先机已成为必然，邱林红每天思考的事情是如何在现有土地资源上发挥土地最大的价值，如何确保公司远离风险。值得欣慰的是，邱林红对于风险的管理几近苛求，现在天建的负债率为50%，应收账款几乎为零。
玩转资金
随着货币政策的逐渐收紧和地产的调控政策，房地产开发企业的资金链迎来了空前的挑战。以前开发企业多依靠银行贷款和抵押贷款来获取资金，但在当前紧缩的金融政策下，这一切都变得困难重重，房地产企业急需开辟新的融资渠道。
虽然银行一再抬高放贷门槛，但商业银行贷款依然是所有房地产企业融资的主要通道，除了因为其便捷的操作和较高的贷款额度之外，相比其他融资模式，银行依然是成本相对较低的融资渠道。因此在未来很长的一段时间内，商业银行的贷款仍是商业房地产融资的主导形式，房地产开发企业在条件允许的前提下，也要首先考虑从商业银行获得资金支持。多年来，靠着良好的信誉，邱林红和银行建立了良好的合作伙伴关系。
地产行业占用资金量大的特点使得CFO们几乎天天都在与融资打交道。“金融是一国经济发展的信号，人民币升值，存款准备金的上调，不能不考虑这些，这两年银行信托、理财的金融产品越来越多，融资渠道拓宽，面对越来越人性化的金融衍生品，如果不用心捕捉，就会让机会稍纵即逝。”邱林红感言，房地产是极其敏感的行业，在国家严控政策的大势下，让资金发挥到极致，就要动脑子，不能让大量的资金休息、睡觉。“不要小看这一点一滴，积少成多，闲置的资金时时流动、闲置的物业充分利用，就能减少财务费用，为企业创造利润，发挥货币的时间价值。”
纳税有道
随着中国税法的变迁和城市化进程的加快，地产业的税收税种也日渐繁多起来。近年来随着房地产税、土地增值税的设立，加上营业税、城建税、教育费附加，地产业的利润一再摊薄，原来20%的利润现在缩水近一半，邱林红表示业界深感随着税负的加重地产成本也随之攀升，很多企业因此退出房地产业。不过她也认为每个企业在税法面前都是平等的，“企业要尊重法律，充分的研究政策，理解税法，久而久之就能和税务部门成为朋友，互相理解，而不是两重天。身为财务管理者，研究税收政策才能用好政策，只是被动的缴税，缺乏和银行、税务部门等外界的积极沟通，也不会成为称职的CFO，心态决定了一个企业CFO的韧性耐力与沟通能力。”
当然这也给CFO在税收筹划方面提出了更高的要求。税收筹划是在具体的业务中练就的真功夫，积极把握时机，查找漏洞，有礼有节的采取行动，则会为企业挽回损失。2005年济南天建对一个小区的土地增值税进行清算，时间跨度五六年，由于税收政策的改变，对划归经济适用房的项目土地增值税可以合理合法的退回，长时间的清算需要极其细致的核算，邱林红先在公司内部进行核算之后，再从外面聘请第三方会计师事务所进行独立的审计，经过税务部门层层审批之后，济南天建成为济南市第一个获得土地增值税退税的企业，为企业节税500多万元。
正是由于能够真正为企业创造价值，也让邱林红对财务这份工作越来越喜欢，理解得更深更透。而不久之前财政部部长谢旭人表示，要对房地产交易环节征收的有关税种进行简并的消息，也让邱林红看到了更多的希望。
邱林红在济南天建房地产公司（以下简称“济南天建”）已经工作了20年，从一个初出茅庐的小出纳到如今的财务总监。邱林红不仅亲历了天建由事业单位转制为民营企业，也见证了中国房地产业的变迁。
“中国地产从摸着石头过河到逐步完善，经历的曲折和问题也在不断的修正之中，地产从疯狂扩张开始渐渐回归理性。2003年从香港引进按揭贷款，随着融资渠道的拓宽，全国地产走上扩张之路。2008年美国次贷危机以来，中国楼市也开始面临新的考验，房屋预售保证金、网签、限购令等政策的陆续出台，政府的调控政策也在试图让中国地产顺利渡过寒冬。”
经历过跑马圈地、逐渐褪去暴利外衣的房地产业正逐渐走向理性调整转型期，身处大潮中的济南天建并没有寻找逆势扩张，而是顺应了房地产行业大趋势——在房地产调整的下半场，小量开发，平稳过冬。
质量先行
在激烈的房地产行业竞争中，济南天建在董事长石伟华的带领下逐渐发展壮大。从带动济南西北部开发的天建·影山花园，到新型商务大厦天建·名人时代，再到创出良好社会效益的绿色住宅天建·天福苑、天建·天华园，还有销售火爆的大型园林式水景住宅——天建·天和园、天建南苑旅游度假村，累计投入开发资金约12亿元，实现年上缴利税逾1000万元。凭借良好的信誉和开发实力，公司成功入选了“全国房地产领先企业”，并连年荣获“山东省房地产综合效益百强企业”，“济南市十佳房地产开发企业”等荣誉称号。
邱林红介绍，公司的不断发展一方面得益于注意引进国内外先进的设计思想和一流的建造技术，注重质量，讲究信誉；另一方面则是在每一个经营环节中不断纳入新的理念，注重形象策划、包装设计，以全新的思想、全新的企业形象向市场的深度和广度拓展，不断实施品牌战略。“力求将每一个工程做到尽善尽美一直是我们所坚持的。”邱林红表示，天建自改制后成功的开发建设了各类房屋及公建配套建筑面积15万平方米，工程合格率达100%。
与此同时，邱林红认为有了过硬的施工质量，财务总监的战略执行就有了底气。面对行业的深度调整和充分洗牌，战略转型谋得先机已成为必然，邱林红每天思考的事情是如何在现有土地资源上发挥土地最大的价值，如何确保公司远离风险。值得欣慰的是，邱林红对于风险的管理几近苛求，现在天建的负债率为50%，应收账款几乎为零。
玩转资金
随着货币政策的逐渐收紧和地产的调控政策，房地产开发企业的资金链迎来了空前的挑战。以前开发企业多依靠银行贷款和抵押贷款来获取资金，但在当前紧缩的金融政策下，这一切都变得困难重重，房地产企业急需开辟新的融资渠道。
虽然银行一再抬高放贷门槛，但商业银行贷款依然是所有房地产企业融资的主要通道，除了因为其便捷的操作和较高的贷款额度之外，相比其他融资模式，银行依然是成本相对较低的融资渠道。因此在未来很长的一段时间内，商业银行的贷款仍是商业房地产融资的主导形式，房地产开发企业在条件允许的前提下，也要首先考虑从商业银行获得资金支持。多年来，靠着良好的信誉，邱林红和银行建立了良好的合作伙伴关系。
地产行业占用资金量大的特点使得CFO们几乎天天都在与融资打交道。“金融是一国经济发展的信号，人民币升值，存款准备金的上调，不能不考虑这些，这两年银行信托、理财的金融产品越来越多，融资渠道拓宽，面对越来越人性化的金融衍生品，如果不用心捕捉，就会让机会稍纵即逝。”邱林红感言，房地产是极其敏感的行业，在国家严控政策的大势下，让资金发挥到极致，就要动脑子，不能让大量的资金休息、睡觉。“不要小看这一点一滴，积少成多，闲置的资金时时流动、闲置的物业充分利用，就能减少财务费用，为企业创造利润，发挥货币的时间价值。”
纳税有道
随着中国税法的变迁和城市化进程的加快，地产业的税收税种也日渐繁多起来。近年来随着房地产税、土地增值税的设立，加上营业税、城建税、教育费附加，地产业的利润一再摊薄，原来20%的利润现在缩水近一半，邱林红表示业界深感随着税负的加重地产成本也随之攀升，很多企业因此退出房地产业。不过她也认为每个企业在税法面前都是平等的，“企业要尊重法律，充分的研究政策，理解税法，久而久之就能和税务部门成为朋友，互相理解，而不是两重天。身为财务管理者，研究税收政策才能用好政策，只是被动的缴税，缺乏和银行、税务部门等外界的积极沟通，也不会成为称职的CFO，心态决定了一个企业CFO的韧性耐力与沟通能力。”
当然这也给CFO在税收筹划方面提出了更高的要求。税收筹划是在具体的业务中练就的真功夫，积极把握时机，查找漏洞，有礼有节的采取行动，则会为企业挽回损失。2005年济南天建对一个小区的土地增值税进行清算，时间跨度五六年，由于税收政策的改变，对划归经济适用房的项目土地增值税可以合理合法的退回，长时间的清算需要极其细致的核算，邱林红先在公司内部进行核算之后，再从外面聘请第三方会计师事务所进行独立的审计，经过税务部门层层审批之后，济南天建成为济南市第一个获得土地增值税退税的企业，为企业节税500多万元。
正是由于能够真正为企业创造价值，也让邱林红对财务这份工作越来越喜欢，理解得更深更透。而不久之前财政部部长谢旭人表示，要对房地产交易环节征收的有关税种进行简并的消息，也让邱林红看到了更多的希望。