探讨浅析民用机场土地资本管理与运作设计

摘要：民用机场最显著的特点之一就是机场地面功能建筑繁多，配套设施复杂，占地面积广大。为提供综合服务，除了候机楼与跑道之外，机场拥有占地面积宽广的办公区、停车场、变电站、污水处理厂、商业区等配套功能区。目前国内规模较大的机场飞行区跑道与航站楼面积约为3000亩左右，隔离区外的配套用地更可达4000余亩。土地作为一种特殊资源，国家对其有着各种法律法规的严格管控限制，同时机场管理人员对土地的利用与管理决定着机场的日常运营、资本结构与未来的发展。因此我们应当在了解国家政策的基础上，结合机场自身的特点，扬长避短，综合利用好场区土地，本文将就相关问题进行分析。
关键词：土地 资本 管理 运作

一、民用机场土地的特殊性质

民用机场候机楼与跑道等基础设施用地性质大多为“划拨土地”。所谓划拨土地，是指登记在国有土地使用证上的土地取得方式，按照《中华人民共和国土地管理法》，只有下列建设用地才可以适用划拨方式取得土地使用权：“国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地”。此外，划拨土地由于其特殊的用途享受国家扶持与政策倾斜，而一般城镇的商业、住宅土地不能以划拨的方式取得，必须在缴纳土地出让金后，以出让的方式取得土地使用权。作为机场管理人员应当注意以下几点：
首先，民用机场候机楼、跑道等基础设施划拨土地的取得是政府的一种行政行为。因此民用机场在取得该土地使用权时必须遵循国家的相关程序。
其次，民用机场划拨土地的取得在法律上是一种无偿行为，这里的“无偿”原意是指取得土地使用权无需支付土地，无需缴纳土地出让金，而不是免缴纳任何费用，因此这种无偿行为具有一定的局限性。民用机场对土地的征用与长期使用不可能对土地没有投入，在现实情况中，绝大多数机场在新建与扩建时，需要对拟征用土地上的建筑物、构筑物、农田进行赔偿，缴纳相关的补偿与安置费用后才能取得土地的使用权。根据相关经验，在进行征地工作时，因为涉及与当地企业、居民、农户协商相关拆迁赔偿事宜，机场作为企业在处理这类社会事务中，并无优势，也不利于问题的解决。民用机场可以借助地方政府的力量，采用与政府签订征地协议的形式，由政府和机场组成征地拆迁联合指挥部，通过政府出面发动群众，协调相关事宜，往往能收到更加良好的效果。
此外，应该特别注意，通过划拨形式取得的民用机场土地由于其主要用于公益事业，因此土地使用一般都是无期限的。这与我们大家熟知的住宅用地70年、商业用地40年的使用期限有区别。也正是因为划拨土地的公益事业用途，国家法律规定了划拨土地使用权不可以转让、出租、抵押。也即，机场划拨土地如果不改变其划拨的性质，其使用用途仅限于作为保障航班运行的公益用途，机场仅能将这些土地留作自用而不能对其进行处置。

二、民用机场土地的日常管理

我国大部分民用机场的土地产权，不仅包括了飞行区外的机场配套办公区、保障区、商贸区还包含了许多供机场员工与特种车辆使用的内部道路。初期这些道路仅供机场内部使用，未对外开放，然而随着机场的改、扩建与旅客吞吐量的增加，一些道路逐渐允许社会人员和车辆通行，机场场区道路承担了交通保障的社会职责。根据我国相关法律规定，城市道路属于“代征地”，所谓代征地是指即由土地使用单位（业主）随同其他建设用地一起征地手续，并由业主承担一应费用，但业主必须无偿地交给城市公共建设行政主管机关作为公共建设用地的那部分土地。对这部分土地，虽然是业主出资、业主征用，但是土地使用权不属于业主，业主的土地证上面也不体现，其财产权归城建部门即政府所有，由政府相关部门负责道路养护工作。
可以看出，由于历史原因，机场内部道路变为公共道路，而其使用权并未移交给城市公共建设行政主管机关，道路相关养护职责也没有转移，一旦因为道路原因发生旅客人身财产安全问题，机场都将不同程度受到牵连。所以机场必须自行承担道路的巡视、保养、维修职责。可见机场道路已经与跑道、候机楼一起作为机场承担社会公益职能的一部分，在保障旅客进出港中发挥着重要的作用。
另外，机场场区范围内驻场单位众多，比如航空公司、油料公司、航空食品公司等，这些单位的所属土地往往与机场土地相互拼接在一起，互为邻居。随着民航业发展，各单位不断在自己地块上大兴土木，在此过程中容易出现占用其他单位土地的情况。机场管理人员应明确机场与驻场单位的边界，机场作为用地大户可以请当地国土管理部门对场区进行完整测绘，标注出各个驻场单位的土地使用边界，由大家共同签字确认，作为共同遵守的土地边界。

三、民用机场土地的资本运作

随着市场经济的发展与企业改制的进程，目前国内多家机场先后进行了改制成立了以航空业为主的机场股份公司（以下简称股份公司），与对这些股份公司控股同时发展辅业的机场集团公司（以下简称集团公司），比如广东省机场管理集团公司与广州白云国际机场股份有限公司；四川省机场集团有限公司与成都双流国际机场股份有限公司。在企业改制的进程中，为保证股份公司的良好效益，集团公司往往将机场的优良资产注入股份公司，比如候机楼、停机坪、停车场，而将其余的办公区、保障设施区等保留在集团公司。集团公司将优良资产注入股份公司就必然涉及将上述资产范围的土地过户给股份公司，一般而言，此类土地过户有两种形式。会计毕业论文网站
第一种形式：集团公司将土地直接转让给股份公司。根据前面论述的情况，机场候机楼、停机坪、停车场所占用土地最初征用得来是划拨性质，为了保障国有资产保值、增值，根据规律规定，划拨土地是不能够直接进行转让的。划拨土地必须先出让手续，缴纳土地出让金转化为出让土地后，才能进行市场化处置（转让、租赁和抵押）。其中土地出让金数额普遍较大，国内中等规模机场附近的每亩土地出让金可以达几十甚至上百万元。特别是近些年来，为了防止土地炒作、投机，国家对土地转让的要求愈加严格，各种税费政策也在收紧，转让双方不仅需要按照现有规定缴纳税费，以土地资产转让为基准，转让方（集团公司）应缴纳5%的营业税、受让方（股份公司）应缴纳3%的契税。甚至以前征用土地时因为国家法律法规执行不完备而未缴纳的耕地占用税等项目也要一同追缴，再加上之前由划拨土地变更为出让土地所缴纳的土地出让金，这些税费合计数量规模不可小视。因此在转让前集团与股份公司应就土地的转让成本进行仔细核算并充分沟通，避免企业因为土地转让而背上较重的税费包袱。