研究税种依据房地产行业财务特点房地产企业主要税种纳税筹划

当前位置: 大雅查重 - 范文 更新时间:2024-01-05 版权:用户投稿原创标记本站原创
摘要:本文主要是依据房地产行业的财务特点讲述房地产企业主要税种纳税筹划方法。
关键词:纳税筹划房地产行业财务特点主要税种
近年来,国家连续推出一系列的房地产调控政策,旨在引导房地产行业延着理性的方向发展。随着国家对房地产市场调控力度的加强,在不断挤出房地产行业经济泡沫的同时,房地产企业面临的压力剧增,利润空间也越来越少。如何通过加强财务管理,做好税收筹划,既要维护房地产企业流充裕,又要尽可能降低税收成本,成为每个房地产企业财务人员都不得不思考的问题。

一、房地产行业的财务特点

房地产行业属于高投入,高产出,高税负,高风险的行业,从财务角度来看,主要有以下几个特点:

(一)资金管理

房地产企业对资金的要求较高,属于高投入,高产出的资本密集型行业,所需资金除自有资金以外,一般都要向银行进行融资。资金支出的重点是地价款、建安成本和税款,那么,针对每个房地产开发项目,如何有效提高资金的利用率,何时开盘预售,何时完工结转,税款怎样交纳,这些都要在项目开工之前通过纳税筹划作好整体预算。

(二)财务风险

房地产企业财务风险分为流风险、源于:论文格式字体要求http://www.328tibet.cn
盈利风险和销售风险等。流风险,是房地产企业面临的最重要的风险,保持流稳定是房地产企业财务管理的重要内容。盈利风险,房地产项目的利润只有在竣工结算完成时才能准确确定,前期对利润的预测可能存在较大误差。销售风险,不动产的可变现能力较差,如果企业开发的产品不被市场认可,或者根据房地产销售对金融政策的依赖性,一旦金融政策有变动,则会直接影响房地产企业的市场销售。

(三)税种多,税额大

房地产企业税负高,税额大。涉及房地产企业的税种包括营业税、土地增值税、印花税、契税、耕地占用税、城建税及附加、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等,这些税种分布在房地产开发整个过程,从购买土地,一直到后期的物业管理及持有经营,都涉及相关税种。由于房地产企业在经营中为了提前回笼资金,多采用预售制,同时税法规定采用预缴制度,房地产企业相当一部分资金用在预缴各种税金上面,必须提前加以筹划。财会毕业论文专科

二、房地产企业主要税种的纳税筹划:

纳税筹划不同于偷税,避税,纳税筹划是在不违返税收法律、法规的前提下,通过对涉税业务进行一系列策划,制作一套完整的纳税实施方案,从而达到降低企业税负,实现企业经济利益最大化的目的。房地产企业主要税种有三个,即营业税、土地增值税和企业所得税,下面分别加以阐述:

(一)营业税的纳税筹划

1、改销售为持有经营延迟纳税

对房地产企业,营业税属于销售环节产生的税金,如果改销售不动产为持有不动产,将不动产转为投资性房地产或固定资产,则可以延迟营业税的流出。销售行为是营业税在销售时一次性缴纳,而持有经营则是若干年对外租赁时分次缴纳,延迟流出的时间。

2、代建房的纳税筹划

例1:有A、B两家企业,两企业为同一出资人出资,属关联企业。A公司主要从事房地产开发,B公司主要经营商品流通、房产租赁、娱乐业等。为适应经营业务的需要, 2009年8月,B公司投资兴建一幢综合大楼。由于B公司没有建房资质,就以A公司的名义投资兴建,B公司将所需资金转至A公司银行账户,两公司均作“往来”账处理。至2010年11月份,大厦已建成且装修完毕,达到预定可使用状态。由于A公司自己没有施工队伍,全部建筑工程均由其他建筑公司承建,建筑安装业营业税已由建筑公司和安装公司缴纳,A公司根据建筑安装业作为在建工程入账的原始凭证。截至工程达到预定可使用状态日止,A公司在建工程总金额达5亿元。目前,A公司需要将在建工程转至B公司名下,但在税收上却遇到了难题:A公司和B公司是两个独立的企业法人,大厦的财产所有权归属于A公司,如果要转移至B公司名下,需要按“销售不动产”税目缴纳一道5%的营业税。按当地规定的成本利润率10%计算:应纳营业税=5*(1+10%)÷(1-5%)*5%≈2895万元
案例分析:根据现行税法的有关规定,房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房,如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划,且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金,同时符合“其他服务”的条件的,对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税,否则,应全额按“销售不动产”计征营业税。其中所说的“其他业务”是指受托方与委托方实行全额结算(原票转交),只向委托方收取手续费的业务。如果A、B两公司提前进行纳税筹划,于2009年8月份B公司找A公司签订一份“委托代建”合同,然后由B公司直接将工程款支付给施工单位,施工单位将开给B公司,由A公司将转交,B公司据此作“在建工程”入账即可。这样,A公司作为代建方,就不用按“销售不动产”缴纳营业税。

(二)土地增值税的纳税筹划学年论文 会计

1、临界点筹划法

按照税法规定,纳税人建造普通住宅销售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定纳税。这里的20%的增值额,就是临界点,根据临界点的税负效应,可以进行纳税筹划。
例2:C房地产公司建成一栋普通标准住宅,扣除项目金额为4000万元,按当地同类住宅市场销售总价为5000万元,增值率为25%,应纳土地增值税为300万元。假如不考虑其他因素,获利为:700万元(即:5000-4000-300=700)。但经过临界点筹划,可以有两种方式:一种方式是降低售价,定价为4800万元,增值率为20%,按照税法免征土地增值税,则获利为800万元(4800-4000=800);另一税方式可以通过改善住房环境,如提高房屋质量、优化小区环境等增加扣除项目170万元,在增值率不超过20%的情况下,获利为830万元(5000-4170=830)。两种操作方式均可免征土地增值税。经过临界点筹划,即节约了税金,加大了利润,又增加了房屋卖点,提前回笼资金,降低了财务风险。摘自:毕业论文评语http://www.328tibet.cn